亦庄“梦碎”10万元时代:金茂悦单盘直降6000元|亦庄|房价

地块楼面地价5.8万元、项目预售价格9万~11万元/平方米——就在北京四环房价进入8万元时代的时候，位于五环外的亦庄区域已经奔入了10万元时代。

从2009年到2015年，北京市先后启动两轮上千亿元的“南城发展行动计划”。亦庄新城作为南城核心板块率先受益。2010年地铁亦庄线通车、南海子郊野公园营业，以国际化生活区自居的亦庄区域迎来高端项目供应潮。

经过多年发展，亦庄的核心居住区已经趋近饱和，因此当地政府在河西区推出3.8平方公里的第二核心居住区，南海子区域因为生态环境得天独厚，被定义为高端居住区。至此，亦庄的地王时代在2012年到2013年来临，保利、融创、方兴、中信等开发商在此扎堆拿地，纷纷布局亦庄。

不过，对于亦庄区域而言，集中推地、集中开发、集中供应的结果势必会造成产品同质化、区域竞争加剧。

一度被业内誉为亦庄区域标杆大盘的亦庄金茂悦项目，在“3·30”楼市新政出台后，却选择降价6000元/平方米。

而被迫降价换去化的项目，亦庄金茂悦并非首家。位于亦庄核心区的高端项目国锐金嵿，其部分楼王项目在2013年一度喊出过每平方米四五万元的对外售价，但到了2015年，北京市住房和城乡建设委员会（下称“北京市住建委”）网站公布数据显示，目前，该项目实际成交均价为31915元/平方米。而其2013年12月预售的某栋楼至今只去化了10多套房源。

“地越拍越贵，新项目开盘价喊的也很高。但很多项目根本有价无市。”一位不愿透露姓名的亦庄开发企业高管向中国房地产报记者透露，过去一年，由于市场成交低迷，亦庄区域内很多项目都暗自调低了价格，除亦庄金茂悦、国锐金嵿等高端项目外，一些位置偏远的商改住项目甚至从每平方米两三万元降到了一两万元。

在该企业高管看来，亦庄的部分项目之所以降价，跟区域内供应过于集中，定价偏高、同质化严重有关。

地价拍高、售价定高很容易，但如果没有配套支撑，贸然的10万梦终将破碎。

同质化危局爆发

驱车进入亦庄凉水河以西，各种楼盘广告纷至沓来。亦庄金茂悦的销售人员已经把广告传单发到几公里以外。

虽然该项目在门户网上发布的均价为3.8万元/平方米，但销售人员告诉中国房地产报记者，“现在正在做活动，各种优惠叠加下来，成交价在3.2万元/平方米。”而2014年6月，该项目的销售价格曾经达到4.2万元/平方米。

“目前销售的南区，当年拿地的楼面地价为1.7万元/平方米左右，即使卖3.5元/平方米也不怎么赚钱。”销售人员对中国房地产报记者表示，去年的市场就不是很好，现在之所以降价销售，是因为开发商想尽快清盘后，推出新的别墅产品。

实际上，从北京市住建委网站公布的数据可以看到，亦庄金茂悦在2014年5月预售的5栋楼去化情况并不乐观。后期再新推的房源，开盘即开始降价。

在亚豪机构市场总监郭毅看来，亦庄地区很多高端产品定位雷同，且金茂悦一直是亦庄同类产品中定价最高的项目。“以价格换去化，也是意料之中。”事实上，与金茂悦一路之隔的北京城建海梓府，无论价格、产品与金茂悦都有相似之处，其主推高层住宅户型面积为80~120平方米，均价3.3万元/平方米。而北京城建海梓府自2013年底预售以来，去化率仅为6成。

位于项目不远处的亦庄南海子板块也存在同样的产品。中端改善需求已经成为这些区域的主要客户群。

面对高地价，几乎所有开发商都想到推出别墅产品。但近两年的地块刨除保障房面积，容积率都在2.0以上。因此，很多开发商都通过高层搭配叠拼别墅，拉升地块总体的销售市值。

因此，高层与叠拼别墅的混搭在亦庄区域内是一大特色，经过一年多的消化，区域内的高层产品库存减少。随之而来的将是后期别墅产品的“战国时代”。这类双拼产品均价大多在4万至6万元/平方米，无论价格、户型、面积，又将面临同质化的考验。

据金茂悦销售人员介绍，该项目北区还有一块地，地价要比南区明显高，因此，开发商会把这个地块做成别墅产品。

在枫丹壹号售楼处，销售人员介绍说：“目前高层住宅仅剩十几套房源，现在主要推别墅，别墅房源很多。”同类别墅产品再次面临集中入市，区域供需面临很大的挑战。

“政府集中推地，开发商集中拿地，造成了项目集中入市，而且一些先期入市的产品还比较雷同，造成区域内同类产品的过度供应。”在郭毅看来，尽管亦庄区域内的别墅类产品在北京市场尚属稀缺产品，但是由于短期内供应集中，只能等到楼市新政利好效应继续发酵、市场大势回暖，在售项目的库存压力才能有望逐步消解。

高地价倒推高房价

2015年1月刚拍出的南四环外白盆窑地块，因折合楼面价高达3.8万元/平方米，成为北京新地王。而事实上在1年前的2013年11月，在亦庄南海子区域，就已拍出了5.8万元/平方米的楼面价。

不可否认，亦庄这一地王有毗邻南海子公园的环境优势，但在五环外的地块拍出地价高于四环地价还是令人咋舌。

2012年9月，北京城建以16.27亿元摘得亦庄河西区一地块，剔除配建公租房，折合楼面价约14400元/平方米，而当时同区域商品房均价为16900元/平方米。

虽然面粉价格接近面包价，但是各大品牌房企仍然看重亦庄的区域价值。融创中国董事长孙宏斌曾表示，亦庄是北京一个特别明显的价格洼地，将会是下一个望京。

2012年9月，保利融创联合体竞得南海子公园区域的两宗相邻地块，楼面价分别为1.44万元/平方米和1.5万元/平方米。2013年8月，融创葛洲坝联合体夺得B01R1-1地块，刨除限价房因素，该宗地的成交楼面价高达2.8万元/平方米。