随着国内房地产行业竞争的加剧，近年来越来越多的房企开始走向海外市场淘金。农历春节前夕，海航集团旗下海航投资发布公告宣布，牵手美国知名基金管理公司铁狮门，共同投资美国纽约曼哈顿哈德逊商圈的一个商业项目。
与万科、绿地等龙头房企不同的是，海航投资此番进军海外市场并不是直接收购成熟物业抑或开发销售类住宅公寓项目，而是通过私募基金直接投资开发项目所在地块，对于尚无海外市场经验、正在谋求战略转型的海航投资而言，这种着眼长远的投资方式究竟前景如何？
曼哈顿计划
资料显示，此次海航投资拟收购开发的标的项目位于美国纽约曼哈顿西侧快速发展的哈德逊商圈中的两个相邻地块。两幅地块共占地面积48216平方尺，南北在第36街和第37街之间，东西分别为第11大道和规划中的哈德逊大道西侧，海航计划在该位置上建设一座A级商务写字楼，项目建成后可出租面积大约为130万平方英尺。
根据海航投资2月5日发布的对外投资公告，此次联手铁狮门投资上述曼哈顿项目，海航投资将通过其境外的投资主体“HNA Holdings 438-444 Eleventh Avenue LPLLC”（以下简称“海航LP”）来进行。“海航LP”由海航旗下全资子公司海南恒兴创展股权投资基金有限公司（以下简称“恒兴创展”）与海航投资的关联方海航美洲置业共同注资成立，其中美洲置业出资约1.14亿美元，占“海航LP”42.1%的股份，恒兴创展出资约1.57亿美元，占“海航LP”57.9%的股份。
“海航LP”组建之后，将投资成立一家全资子公司“HNA Holdings 438-444 Eleventh Avenue GP,LLC”（以下简称“海航GP”）。随后，“海航LP”作为有限合伙人，将连同一般合伙人“海航GP”以及“铁狮门GP”共同出资约2.7亿美元设立一家合伙企业“438-444 Eleventh Avenue HNA JV,L.P.”（以下简称“海航JV”），其中，“海航LP”出资99.7%，“海航GP”出资0.1%，“铁狮门GP”出资0.2%。
“海航JV”进一步以LP的身份投资于“438-444 Eleventh Avenue HNA REIT,L.L.C.”（以下简称“海航REIT”），其在海航REIT总份额中占比82.272%，该REIT基金所投资的即为上述待开发项目的项目公司，在整个复杂的交易架构中，海航投资及其关联方美洲置业的出资比例一共占该阶段投资总金额3.38亿美元中的80%。
透过这一系列的复杂交易，可以发现，海航投资在此次合作中有着GP（一般合伙人）和LP（有限合伙人）的双重身份。目前，海航投资计划参与的是该项目第一阶段的投资，即进行土地收购、购买额外的开发权（用以增加建筑容积率）以及进行设计、市场营销、预租等。海航投资透露，未来可能有选择地按照已有投资比例，参与第二阶段的投资，即募集额外的股本资金、引入一定数额的建筑贷款用于大楼建设、出租。
这并非海航投资与铁狮门的第一次合作，在半年之前的2015年7月份，海航投资就曾联手铁狮门以类似的方式在美国成立了合资企业，通过投资房地产信托基金合作投资了曼哈顿同一区域的TS Hudson Boulevard项目。2015年8月，海航投资还与铁狮门专门签署战略合作协议，双方确定在非排他性的基础上分享未来中国以及海外市场的投资机会，并探讨共同投资的可能性。
作为世界一流的地产业主、开发商、运营商及资产管理公司，美国铁狮门在全球高端房地产投资、改建、开发和运营以及优质资产的管理等领域有着丰富的经验。自1978年成立以来，铁狮门已经收购、开发、管理了13350万平方英尺的资产，资产价值约合717亿美元，其旗下的标志性建筑包括美国纽约的洛克菲勒中心、克莱斯勒中心，巴西圣保罗的北方大厦，巴西里约热内卢的温图拉双塔和德国法兰克福的歌剧大楼等。目前铁狮门在巴西利亚、法兰克福、古尔冈、海德拉巴、巴黎、里约热内卢、旧金山、圣保罗、成都、上海和苏州都拥有处于不同阶段的发展项目。
而海航投资的前身则是“亿城股份”。作为一家以房地产为主业的老牌上市公司，自2013年以来，由于房地产市场景气度下降，亿城股份面临着严峻的生存压力。2013年8月，亿城股份大股东乾通实业将其持有的全部股份（285776423股，占公司总股本19.98%）协议转让给海航资本，亿城股份由此成为海航系旗下第7个A股上市平台。
在更名为海航投资之后，大股东海航资本一方面着手剥离上市公司的低效资产，另一方面推动海航投资向金融投资平台方向转型。“公司于2013年下半年以来，逐步确定了打造金融投资平台的发展战略，紧紧围绕战略转型目标，积极布局金融、投资板块，此次合作，是基于对铁狮门的专业水准的信赖以及对投资标的前景的看好，将进一步推动公司向金融投资方面转型”，针对该次交易的意义，海航投资方面表示。
海外风险
根据双方的协议，在投资收益分配方面，铁狮门GP将首先获得一定金额的提成，而运营收入将在计划中的2022年项目完工后，按照投资比例进行分配，具体的投资收益暂未能确定。
虽然联手海外知名房企进行海外市场布局，在近年内地楼市下行的大背景下已经成为房企转型的一个重要趋势，包括万科、绿地、中海、万达、碧桂园等龙头房企在海外市场都已经有了诸多尝试，但大体而言，对于海外市场大多数出海房企仍然抱着尝试以及学习的心态，类似于海航投资通过基金直接投资商业项目所在地块以寻求长期投资回报的方式并不常见。
以万科为例，虽然其2013年就已经与铁狮门合作走向海外市场，开发位于美国旧金山富升街201地块，但在该地块约6.2亿美元的总投入中，万科投资仅约1.75亿美元，铁狮门出资7500万美元，双方各自将持合资公司70%和30%的股权，另外的3.7亿美元都是通过举债而获得。
尤其值得注意的是，万科在旧金山获得的上述地块拟开发物业并不是持有型商业项目，而是销售型的高层豪华住宅公寓，一共包含655套住宅。“对于海外市场，我们的投资还是非常谨慎的，出海主要是学习海外发展上好的经验、好的做法，以提升公司的整体素质，包括公司治理、组织结构等方面，”万科总裁郁亮就曾表示，与铁狮门合作就是希望学习铁狮门的轻资产运营模式，而不是为了扩大海外的业务收入。
同样对海外市场持谨慎态度的还有中海地产，中国海外集团副董事长孔庆平也曾公开表态：“中海对于海外市场投资十分谨慎，目前中海地产在海外只在伦敦的核心地段有2个商业项目，都是前两年收购的，中海只收购现成的项目，希望以此为一个点，慢慢建立一个团队，再通过这个团队了解市场、熟悉市场，进而寻找开发机会。”
“与万科、中海相比，万达、碧桂园在海外的投资步伐虽然相对积极些，但万达的海外投资偏好是收购成熟的商业物业，碧桂园则定位于可销售型住宅项目，其客源甚至还来源于国内市场，这代表着两种截然不同的海外投资思路，”资深房地产专家韩世同对《中国经营报》记者分析表示，对于海外市场市场，国内开发商大多还处于尝试阶段。
在韩世同看来，海外市场在地方政策、法律、金融市场、税收、竞争等方面都与国内市场有区别，因此贸然以土地收购的方式进入海外寻求开发投资收益势必会存在一定的潜在风险，当前房企最为稳妥的出海方式仍然是收购海外成熟物业获取投资回报。
事实上，即便是投资核心物业也会面临很多未知的风险。2016年2月，万达旗下位于西班牙首都马德里的西班牙大厦就因改建计划未能获得当地政府的认可而搁置，无奈之下，万达正试图出售这栋两年前才收购的西班牙最高建筑以抛掉这个“鸡肋”。
对于处于转型期、此前也没有任何海外市场经验的海航投资而言，它能克服上述所能预见的风险，让曼哈顿中心区的这幅商业地块成为它战略转型的新机遇吗？
2014年上半年中国房地产海外投资前五大目的地
在全部交易中，中国企业在澳大利亚的投资规模最大，2014年上半年投资金额达172.1亿美元。其次是英国，投资规模达99.97亿美元。第三是马来西亚，投资规模达35.22亿美元。其次是阿联酋和美国，投资额分别为20.1亿美元和7.92亿美元。
在确定交易中，中国企业在英国的房地产投资规模最大，达50.2亿美元。其次是马来西亚，仍为35.22亿美元。第三是阿联酋，投资额为20.1亿美元。其次是西班牙和美国，投资额分别为4.97亿美元和3.02亿美元。
热门投资标的
2014年1至6月，监测到的所有中国企业海外房地产投资交易中，投资于商业地产的交易19宗，披露金额的交易16宗，披露金额207.92亿美元。其中，确定交易8宗，均披露交易金额，披露金额25.7亿美元。
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