日前，首创集团旗下房地产业务平台首创置业的IPO预披露文件出现在证监会网站上，这是首创置业第五次冲刺回A。在监管层对于红筹、中概股回A审核趋严的背景下，首创置业此番回A成败与否，颇受关注。
首创置业财务数据显示，其2013至2016年1-6月营业收入分别为113.21亿、100.58亿、158.34亿、49.08亿元，净利润分别为15.22亿、16.9亿、19.78亿、5.20亿元，呈现稳定增长态势。截至2016年6月30日，首创置业资产总额为1098.55亿元，负债总额868.88亿元。公司重要的控股、参股公司达95家，另有5家境外子公司。
尽管净利润一直保持着小幅增长，但房地产业整体景气度的下滑趋势已体现在首创置业的毛利率上。公司房地产销售业务毛利率已经由2013年的31.28%降至2015年的16.11%，2016年1-6月更是进一步下滑至12.87%。
公司对此解释称，毛利率呈下降趋势是受土地取得成本提高、行业竞争日益激烈以及公司房地产项目产品结构优化调整等因素的影响。为平滑房地产销售业务毛利率波动风险，近年来首创置业注重在核心城市开发地产项目，该等地产项目主要集中于一线城市核心区域的高端住宅和写字楼，平均售价较高。
作为首创集团目前市场化房地产业务的唯一平台，首创置业本次上市得到了控股股东首创集团旗下基础设施建设、金融、环境保护、融资支持等四大板块的集体护航。
首创集团表示，旗下持有49%股权的京港地铁、60%股权的京津高速公路公司等基建企业除了将协助首创置业提升基建设施周边项目获取优势之外，还将优化公司已有或潜在项目的基础设施环境和交通便利性；同时，集团旗下的融资支持板块则将为首创置业提供债务融资方面的信用支持。
不过，首创置业此次回A能否成功，关键还须看监管部门的“脸色”。查阅首创置业的历史公告发现，自2004年起，首创置业回A计划因先后受到IPO暂停、国际金融危机、房地产调控等外在因素的影响而数度搁浅。时至今日，监管层对房地产企业依然呈高压监管态势。
去年11月，两家在港上市的内地房企万达商业和富力地产公布A股IPO预披露文件。截至目前，已有万达、恒大、富力、首创置业拟回A。
公开资料显示，2005年在香港上市的富力地产从2007年起，曾先后遭遇过四次回A未果，最近一次是在2013年4月。万达商业也曾分别于2007、2010年两次筹划A股IPO，但均以失败告终。首创置业更是自2004年以来经历了四度回A失利。在港上市的内地房企之所以回A屡败屡战，主要的一个原因就是内地和香港市场之间的估值落差。
数据显示，截至昨日收盘，万科A的滚动市盈率为15.49倍；绿地控股的市盈率为14.16倍；半年报营业收入明显低于上述二者的华夏幸福的市盈率也达13.87倍；估值相对较低的保利地产也有8.66倍。而今年9月从港股退市的万达商业，彼时的市盈率仅有6.66倍；富力地产只有4.04倍；首创置业截至昨日收盘时的滚动市盈率更是低至3.83倍。
若以营业收入作为参照物，港股的万达商业上半年营业收入376.35亿元、富力地产为223.89亿元，而A股的华夏幸福仅为176.05亿元。
更值得关注的是，今年下半年来已有多家在港上市公司回A遇阻，包括中国软件国际、忠旺集团、永达汽车以及同为地产上市公司的龙光地产。证监会曾在今年早些时候表示，正在对海外上市的红筹企业通过IPO、并购重组回归A股市场可能引起的影响进行深入分析研究。
作者： 王子霖
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