万达半年报继续涨涨涨：文化发力地产瘦身|万达|万达集团|地产

7月6日一早，万达在自己的官网上公布了其2017上半年报，给人留下最深印象的就是涨涨涨的数字和没有一项低于100%的完成率。万达的半年报至少向我们传递这样一些信息：这家大象级的公司仍在跳舞；这家号称执行力最强的企业继续践行他们的诺言；转型成效更加明显。文化高速增长，地产持续瘦身，万达在王健林的带领下，继续在既定的转型路上狂奔。

一

在房地产调控政策进入到最严厉一年的时候，几家房企巨头却一反常态地陷入了一场策马扬鞭的规模竞逐，继恒大喊出年销售冲击5000亿元目标之后，碧桂园愤而喊出了6000亿元的销售目标。

一群住宅地产商在“跑马”，而率先完成转型的万达已经开始“筑城”。早在今年年初的时候，王健林在集团工作年会上就告诫万达商业地产的同事，“我对收入不是很看重。”

王健林看重的是什么？是万达商业地产在利润结构上的改变，也就是租金在净利润中的占比提高。王健林给万达商业地产提出了一个比卖房子更难实现的目标，从2017年到2025年，租金年均保持25%的增速。

半年的时间已过，万达商业地产仍旧顶着压力超额地完成了王健林的目标。根据万达集团刚刚发布的经营数据，今年上半年万达商业地产的收入中来自于租金的收入为116.9亿元，完成上半年计划的102.2%，同比增加34.3%，租金收缴率100%。

万达商业地产的租金收入继续保持30%以上的高增长和100%的收缴率，这两个数字在全球不动产行业也是为之侧目的，至今无出其右者。

二

事实上，从2016年开始万达集团就已经不再统计销售收入，而是只统计落入自己口袋中的营业收入，虽然后者的数字并没有前者那么靓丽，但是那些仅仅是过道手的财务数字，之于转型期的万达而言，已经丧失了意义。

万达更看重的是手中所持有的资产，以及这些资产所能产生的利润，更具体地说，应该是资产的收益率。显然，如果从这个维度上来看，追逐规模是没有意义的，只有更优质的资产才能产生更高的利润。

什么样的资产才是优质的资产？从万达的路径来看，一是稳定，二是弹性。

王健林当初之所以放弃住宅地产转向商业地产，随后又推动万达商业从地产向服务的转型，主要原因就是房地产行业受制于宏观调控和货币政策导致的周期性波动，而这种周期性波动带来的后果就是现金流的不稳定和盈利预期的不确定。

去地产化和轻资产化显然是最佳路径，为此，王健林在年初的时候就提出了两个目标：一是在2020年以后原则上不再搞重资产，全部为轻资产；二是除了万达城配套的住宅外，万达原则上也不再新增住宅开发。

从今年上半年的经营数据上来看，这一目标正在加速变为现实，上半年，万达商业的地产业务收入的同比增幅是11.3%，远低于租金收入34.3%的增幅；同时，上半年新开业的12个万达广场中，万达自持物业的只有3个，其余9个都是轻资产；而在新发展项目中的26个万达广场中，全部都是轻资产项目。

至于为什么转型轻资产？王健林的目的也很明了，一是利润厚，“轻资产项目分成来的租金含金量更高，分一块钱，7毛5是净利润”；二是估值高，“地产的PE也就10倍左右，但商业租金的PE是30倍甚至40倍。”

三

资产收益率的简单公式是利润比资产，那么，轻资产一定意味着高资产收益率吗？不尽然。

今年上半年，万达集团的1348.5亿元收入中，来自于服务业务的收入为780.2亿元，占到集团总收入的57.9%，较去年55%的比例又提升了将近3个百分点，而仅仅就是这3个百分点背后，是万达集团在商业地产业务之外，来自于文化集团、金融集团和网络集团等各板块业务高于平均值的增长，也正是在这些为商铺租赁务带来客流、资金流和信息流的板块业务协同之下，才确保了万达集团在地产业务收入增速下滑的同时，能够继续保持利润的高增长。

相比于经营了将近三十年的地产业务，这些新业务板块无异于是平地起高楼，其保持高增长的难度可想而知。

不过，不同于传统地产公司“打鸡血”式的营销文化，万达在业绩考核上尽管严厉，但是更强调科学合理，高度的执行力纵然是企业管理能力的核心体现，但更重要的，是在结构设计上，能够实现不同板块之间的相互赋能。

从数据不难看出这其中的逻辑关系，今年截止到6月30日，万达旗下万达商业累计持有的物业面积达到3387万平方米，在持有物业面积不断拓展的基础上，万达商业上半年的总客流达到14.6亿人次，毫无疑问的已经成为国内最大的线下流量平台；也正是拥有着庞大的线下流量，万达网络集团的活跃用户数量才能达到1.91亿人，其中飞凡通用户数量达到8756万人。

正是基于线下和线上的流量互动，再借以文化、旅游和金融等业务对客户需求的深度挖掘，使得万达在积累线上流量上，根本不需要像传统互联网平台那样以“烧钱”为代价，甚至，王健林要求飞凡通平台能够在1年内实现盈利，3年内实现利润过百亿。

未来，整个万达集团来自于租金、文化、金融和网络四大板块的收入将逐步均衡，成为支撑公司利润的四大支柱，完成万达集团的第四次战略转型。

2017年上半年万达集团工作简报

截至2017年6月30日，万达集团总资产8826.4亿元，同比增加19.8%（成本法数据）。

2017年上半年万达集团收入1348.5亿元，完成年计划的51.1%，完成上半年计划的116.2%，同比增加12.4%（2017年初，万达旅业资产转至同程网，剔除万达旅业因素，同比增加17.9%）。地产业务收入568.3亿元，占集团收入的42.1%；服务业务收入780.2亿元，占集团收入的57.9%。

2017年上半年万达商业收入735亿元，完成年计划的48.8%，完成上半年计划的115.3%，同比增加14.2%。其中：地产业务收入563.4亿元，完成上半年计划的119.2%，同比增加11.3%；回款491.4亿元，完成年计划的55.4%，完成上半年计划的120.3%；租金收入116.9亿元，完成年计划的46%，完成上半年计划的102.2%，同比增加34.3%，租金收缴率100%。上半年万达商业总客流14.6亿人次，同比增加31.9%。

上半年新开业项目14个，其中持有物业万达广场3个，万达茂2个，总面积91.2万平方米；轻资产万达广场9个，总面积111.5万平方米。上半年新开业酒店4个，同时签订6个输出酒店品牌管理新项目，包括马来西亚兰卡威万达嘉华度假酒店。

上半年新发展项目28个，万达广场26个，万达城2个。万达广场全部为轻资产项目，其中投资类轻资产项目14个，合作类轻资产项目12个。

截至2017年6月30日，万达商业累计持有物业面积3387万平方米，比2016年底增加4.8%；累计土地储备面积7332.6万平方米。其中持有物业面积1360.3万平方米，销售物业面积5891.8万平方米，货值7924亿元。一、二线城市销售物业面积3759.6万平方米，占销售物业面积的63.8%；货值6244.5亿元，占销售物业货值的78.8%。