NAEC·大咖谈经济系列稿件·聚焦“丁克税”

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网易研究局NO.395

今年房租的暴涨行情，比往年都“凶猛”许多。究竟是谁推高了房租？对此，网易研究局采访了全国房地产商会联盟主席顾云昌。

60S要点速读：

1、房租过快上涨最根本的原因是供求关系失衡，需求量大，供应量不够。

2、房价上涨过快，租金偏低，租售比不合理，因此房东就开始涨房租了，他们的普遍预期是一年上涨5%甚至10%。

3、房价很不合理是导致房租上涨很重要的原因。

4、国家发展租赁市场的关键就是要增加供给。

以下为专访精编：

网易研究局：房租过快上涨的原因何在？

顾云昌：首先，最根本的原因是供求关系失衡，需求量大，供应量不够，房租就上涨了。

一般7、8月份房租上涨比较快，因为需求量增加了，新参加工作的毕业生进入租房的行列。但是今年房租上涨相对比较快，特别是北京、上海等大都市。北京市拆了许多房子，原来住在房子里的人必然要增加新的需求。有数据显示，北京这两年新增加的租房人数比商品房的增速还要快。

其次，从房价和租金收入比的角度来说，租金肯定是偏低的，因为房价上涨过快，租金偏低，租售比不合理，因此房东就开始涨房租了，他们的普遍预期是一年上涨5%甚至10%。

为什么7、8月份房租上涨，也有人说是中介公司在里面起了作用，好多房东都跟中介公司签，可能房东跟中介签的是1个月5000块钱，中介除了要收1个月的房租做佣金，说不定还会在这个基础上提高，租给租户的时候可能就得六千，这种情况是会发生的。

此外，国家提倡租售并举，发展租赁房，那些搞长租公寓的，比如万科，租金开出来就比较高，这是因为他前段时期拿的土地价格比较惠民，房子盖出来要保证盈利，肯定要抬高租金价格。老百姓们都知道了，虽然万科的房子离城市比较远，但是配套设施比较好，因此每平方米的租金比我的还高，这样一来，老百姓就会跟风提高房租。

国家在推长租公寓，现在市场的实际租售比不可能支撑长租公寓日常运营，所以开发商一方面提高房租，一方面就是通过资产证券化来实现资金的循环，这样一来，开发公司过去的资金循环是通过销售来实现，现在通过出租房屋来循环的。虽然租金收入不足以支撑长租公寓的正常运营，但是这些开发商会通过资本市场的融资来占领市场，等着将来慢慢实现盈利，这样也容易造成房租往上抬高。

网易研究局：供需关系不平衡是房租快速上涨最主要的原因吗？

顾云昌：租房需求不仅包括要租房的人，还包括中介公司占领市场的需求，为了铺市场，中介公司争抢房源，必然形成对租赁房需求的增加。

网易研究局：您刚才提到，中国的租金回报率比较低，是否意味着现在的房租涨幅是正常的呢？

顾云昌：相对于高企的房价，租金显然太低了。比如在国外，有钱人买套房子来出租，年化收益率在5%到6%，比把钱存银行要合理得多，所以有钱人愿意买了房来出租。

而在中国买一套房子价格那么高，租金回报率只有1、1.5甚至2%，还不如存银行。这就导致了有钱人不愿意买新房来出租，只有原来的房改房或者已经出租的房子还会继续出租，他为什么不去卖掉呢？因为以后房价还要进一步上升，房子空着就拿来出租，再加上原来买的房子价格很便宜，如果当时买的时候是100万，租金1年5万，那每年就有5%的回报。但是如果现在买一套房总价200万，租金一年5万的话，只有2.5的回报。所以现在往外租的肯定是老早买的房子，那个时候房价低。

总的来说，老百姓的租赁房源规模有限，没有上升的空间。想买房的买不到，国家鼓励租购同权，租房人士越来越多，供求关系始终处在不平衡的阶段，所以导致房租快速上涨。

说到底，房价很不合理是导致房租上涨很重要的原因，人们有房价上涨的预期。如果国家控制房价了，房价不再上涨，房东就会把房子卖掉，比如这套房子300万卖掉以后300万回收，如果房子继续出租，1年回报率只有1.5%—2%，不合算，还不如卖掉，毕竟300万拿来理财或者放到银行比出租房屋收益还高。这套房子本来是出租的，现在变成销售的了，销售市场增加了房源，出租市场房源减少了，供求关系进一步紧张。

房地产税的出台也会造成这种影响，房地产税出台之后，房子要交税，这样一来，房子就没有什么盈利空间，有人会把多余的房子卖掉，这就会增加销售市场的房源，减少出租市场的房源。

网易研究局：如何才能抑制房租过快上涨？

顾云昌：那就增加租赁房的供应。针对低收入家庭搞保障房、公租房、廉租房，再增加一些市场化的租赁房，总之，国家发展租赁市场的关键就是要增加供给。

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