房地产长效机制呼之欲出 2019年楼市须防三大风险

时代周报 谢中秀

1月21日，省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专项研讨班在京开班。习近平总书记在开班式上发表讲话指出，要全面做好住房市场调控等工作，“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。

时代周报记者发现，国内房地产调控的政策口径正在发生一些微妙的转变——与此前相比，长效机制后多加了“方案”二字，而过往建立、研究或构建长效机制的动作，也已进化到“稳妥实施”。

“经过长期编制和反复讨论，房地产长效机制已经得到高层认可并将逐步转向实施阶段。尤其是此次对长效机制的措辞调整，可以看作是一个实质性的进展。”广东省住房政策研究中心副主任陈洋对时代周报记者说，“但长效机制具体方案如何实施、何时实施，目前还没有直接正式下达到地方，但预计今年会在各个地方政策中逐步显现。”

按照同策咨询研究院研究总监张宏伟的判断，长效机制方案不太可能迅速在全国范围内推行，要全面落实相关政策也需要时间。他对时代周报记者说，“预计2016年10月调控开始首批出台政策的16个核心一二线城市，以及后期候补的4、5个城市，会率先出台长效机制中的局部政策。”

政策动态进化

2015年4月的中央政治局会议中，就已提及建立房地产市场健康发展的长效机制。此后，相关政策不断走向明朗化。2016年12月的中央经济工作会议中，首次明确综合利用金融、土地、财税、投资、立法等五大手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。

“长效机制不是凭空而来的，而是从过往调控政策的经验和教训中不断提炼出来的，它既是对历史的延续，一部分行之有效的（包括部分城市的限制性行政措施）政策会得以继续实施，也有对未来新蓝图的重新设计，特别是‘房住不炒、两多一并’大方向下的新的机制和体制创新，”贝壳研究院院长杨现领则对时代周报记者说，长效机制不是固有的一成不变的，而是在历史调控基础上不断动态调整，不断进化。

恒大研究院的研究报告也指出，长效机制并不代表短期调控政策转向，而是制度化一些有效的短期调控政策，使其平稳运行、长期有效，比如在一线城市增加共有产权房和租赁住房供应、创新土地出让模式逐步替代“价格者得”的传统招拍挂模式、坚持差别化信贷等等。

“当前的土地、金融，以及各项政策工作，都是房地产长效机制的一个部分，也是应对当前市场情况的有效之举。” 易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海在接受时代周报记者采访时表示，更多的工作，比如房产税、立法等多个层面，需要一步一步来。

在张宏伟看来，目前房地产长效机制集中在土地、财税、金融三个方面，核心在于坚持“租购并举”“因城施策”“房住不炒”，“具体来看，长效机制方案应该包括增加土地供应，租赁市场托底，金融手段抑制投资投机等。但除了这几个核心措施，还应加上一些组合措施。”

防范潜在风险

稳妥实施长效机制方案的同时，顶层设计也一并提出了要注意防范风险。

在1月21日的防范化解重大风险专项研讨班上，对长效机制的整体描述为：“各地区各部门要平衡好稳增长和防风险的关系，把握好节奏和力度。要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。要加强市场心理分析，做好政策出台对金融市场影响的评估，善于引导预期。要加强市场监测，加强监管协调，及时消除隐患。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“稳增长和防风险是需要齐头并进的。在强调“房住不炒”主基调之外，也应鼓励各地根据实际情况来把关具体内容。”

杨现领分析，2019年楼市的风险有三个，包括三四线与部分二线再次去库存的风险、高房价的泡沫风险、与房地产相关的潜在金融风险。

“稳妥实施的核心在于落实‘一城一策’，既要通过地方的长效机制试点，不断总结经验，有序稳步推广，也要在中央的‘房住不炒’的大逻辑下进行，接受中央的指导和管理，同时地方也会承担响应的责任，” 杨现领进一步指出，只有这样，“一城一策”才能实现它的两个核心目标：给予地方调控的灵活性，同时避免统一调控带来的系统性风险。”