原标题：万科重整海外业务：资产注入预期下的国际化

搁置7年的万科置业（海外），作为万科在香港的第二个上市平台，在2019年被“激活”，动作频频。

3月8日，万科置业（海外）宣布，以11.38亿港元收购3宗分别位于伦敦，三藩市和纽约的若干物业的股权或投资工具。

联系此前2月，公司任命张旭为董事局主席，阙东武为CEO，万科似乎有意对海外业务重振旗鼓。不过，在境外房地产投资受限的背景下，万科海外业务大幅扩张似乎并不现实。

作为万科置业（海外）的母公司，万科集团董事会主席郁亮表示，公司近期的目标是巩固提升基本盘，在此之后，或许会对海外投资做个梳理，但目前没有打算。

重整万科置业（海外）的动作，看起来更像是万科在收敛聚焦大棋中的一步。未来，该平台存万科融资和注入资产的预期。

海外业务归拢？

公告显示，万科置业（海外）分别以4.38亿港元、1.74亿港元、5.26亿港元收购伦敦物业99.95％、三藩市物业45%、纽约物业49%的权益，总代价为11.38亿港元。

具体而言，此次转让的具体三宗物业分别为英国Ryder Court，13-17 Bury Street and 12，14 and 16 Ryder Street，St James’s，London，SW1约99.95%实际权益；位于美国加州旧金山657 and 663-667 Mission Street物业的45%实际权益；参与发展位于美国纽约25 Park Row的物业提供所需资金的投资工具49%实际权益控股实体的100%权益。

万科置业（海外）此番作为并非心血来潮，早在2月万科就已开始在人事方面布局。

2018年年报披露，万科置业（海外）公布补位人选，空置7年的董事局主席之位终于落定，张旭及阙东武分别获委任为公司董事会主席及首席执行官；同时，张旭为万科集团执行副总裁，阙东武为集团副总裁。

而在以前，万科置业（海外）在人员配备上似乎不曾用心。2012年9月1日以来，万科置业海外并未委任主席及首席执行官。据其历年业绩报告显示，收购前南联地产截至2011年底雇员数达259名，收购后，万科置业海外多年来雇员数不超过6名。截至2018年底，万科置业海外的雇员人数共计3名。

翻阅万科置业（海外）近年财报，截至2018年12月31日，万科置业资产负债率仅为2.13%，连续4年维持在2.5%以下。

净利润方面，2018年度万科置业海外实现股东净利润约为6.77亿港元，同比增长了约336.25%。在2017年仅为1.55亿港元，同比增长18.32%；2016年净利润1.31亿元同比下滑18.8%。

但这种高业绩并不能持续维持。业内人士认为，目前万科置业海外手中的丽晶中心等投资物业，是当年万科收购上市公司时所得的项目。受业绩主要来自丽晶中心为主的租务及物业管理收入影响，未来万科置业海外或将继续回到2012至2017年业绩不稳状态。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此前，类似收购受到政策的影响，尤其是海外投资明显受到管制，而现在政策稍微有松动，预计万科会继续进行收购。

严跃进分析，从万科当前收购来说，或是海外业务整合的导向，实现更好的资源整合，也有利于万科的各个业务条线梳理，后续会利好万科置业（海外）国际战略的继续推进。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲则认为，万科还是想利用好万科置业这个上市公司平台，以获得海外的资产。

据21世纪经济报道记者了解，万科多年前就致力于发展海外业务，四大区域公司和万科香港均有涉足海外房地投资和开发。此次万科置业（海外）的收购，或许是万科将海外业务归拢至该平台下的举措。

国际化之路

万科的国际化业务已布局多年。与国内的布局逻辑一脉相承，选择都是国际性的一线大城市。据记者查阅，万科在海外的房地产项目分布于旧金山、纽约、西雅图、伦敦、新加坡等地。其中，首个项目是一宗位于美国的住宅项目，而后是新加坡、伦敦。

万科在海外的投资颇为谨慎，选址要求十分严格。在2016年，万科以1.15亿英镑的价格，从英国Henderson房地产基金手中购买位于伦敦核心区域St James的商业物业Ryder Court，这也就是这次万科置业海外上市平台的伦敦物业。

2017年，万科在伦敦科技城辐射的Shoreditch宝地，携手英国知名房地产开发商Galliard Homes打造了一个高品质人居公寓住宅项目——The Stage。2017年底竣工的全球第二大互联网企业亚马逊公司的欧洲总部也比邻The Stage。

在2016年中期业绩会上，万科透露公司成立了地产资产管理平台Brightstone，以推进海外地产金融化业务。在英国，公司与一家欧洲地产私募基金成立了联合开发平台。

万科在香港有两个上市平台，即万科置业（海外）和B转H的万科企业。郁亮曾表示，前者是万科持有的境外子公司，主要发展香港业务；万科企业是香港上市的万科股票，不会出现同业竞争的问题。

过去多年，在物业发展业务中，万科置业海外在香港也仅拿过TW6项目20%权益；万科在香港及海外的物业，也多握在万科置业香港和万科地产香港手中。

近期，郁亮对万科现有业务提出“收敛聚焦、回归基本盘”的要求。据万科执行副总裁孙嘉透露，万科内部已形成多个BG、BU，多业务、发展比较成熟的业务单元叫BG，包括传统四大区域和物业；还有一些叫BU，相对更集中、更单一，包括印力商业、物流仓储、海外、滑雪度假等。

万科海外业务被归为BU，意味着其将加快发展。对此，3月13日，万科方面向21世纪经济报道表示，海外业务经过多年探索已具备独立发展的条件，未来将根据自身的发展策略寻找合适的投资机会。

公告表示，将继续发展物业投资、物业发展及融资、物业租务及资产管理业务，从而成为重要投资平台，以为第三方提供资产管理服务。

“近期的动作显示，海外包含有母公司万科集团的资产注入预期，而估值并没有包含这一块，这等同于股东免费持有一个期权。期权的价格取决于资产注入的时间和力度。 现在董事会改组了，资产注入也启动。”香港一投资者表示。