作者|中原地产首席分析师张大伟

今天的政策：将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。自本决定发布之日起，按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第三款规定，对国务院批准土地利用总体规划的城市在建设用地规模范围内，按土地利用年度计划分批次将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第四款规定，对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

这个影响有多大？

首先：别惊讶，看看之前的规定是什么。在土地管理法里有明确的调控。

第四十六条 征收下列土地的，由国务院批准：

（一）永久基本农田；

（二）永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

（三）其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

简单的解释一下，也就是基本农田外的耕地低于35公顷的，非耕地低于70公顷的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

一公顷等于15亩，也就是1万平方米，简单的说也就是525亩以内的耕地（非基本农田），1000亩以内的非耕地使用，不用国务院批准。

其次：这次的政策改变了，必须明确的是，土地使用计划和规划，依然是国务院批准，但大于这个数据的以前是国务院批准，现在不用了。

第三：以前很多地方遇到大项目，可能会化零为整，自己审批了，现在不用了。

很多地方政府未批先占、少批多占、拆分审批。现在看，拆分审批的可能减少。对于房地产市场来说，全国占地过大的房地产项目越来越少。

对于部分特色小镇可能是利好，土地审批手续将简便。

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