原标题：城市片区统筹更新应如何做？

2022第五届中国城市更新论坛于12月11日至12月16日在线上举行，本届论坛以“城市回归实处、更新协同共生”为主题，在圆桌对话《共迎中国城市更新新阶段》中，国家开发银行北京分行副行长左坤，华润置地董事局副主席张大为，瑞安管理（上海）执行董事、瑞安新天地CEO张斌，以及中国城市更新论坛主席、高和资本合伙人苏鑫展开讨论。

国家开发银行北京分行副行长左坤表示，地方政府如果要把城市更新推动得好，推动得快，就一定要换位思考，要帮助企业构造好城市更新项目的商业模式，让项目能够算得过账来，只有这样，企业才愿意来做，银行也才能够提供贷款，贷款也才能够收得回来。国家开发银行的全要素统筹模式，通过构建一个强大的城市更新的项目主体，作为政府和市场衔接的桥梁和纽带，上接政府的要求，下接市场的运作，与优质的社会资本合作，形成良好的区域更新的效果。但是这种模式主要适用于城市更新规模比较大的片区和街区的更新，总投资往往会超过十个亿，甚至上百亿。同时，由于谋划的一些要素资源此前已经归属不同的利益群体，如果要将这些分散的要素资源归集起来，需要地方政府下大的决心，发挥强有力的统筹决策的力度，才能很好地落地实施。

华润置地董事局副主席张大为认为，房企在片区统筹更新的实操层面应该做到三个转变，一是坚持长期主义，片区统筹更新项目的周期往往更长，需要十年，甚至更长的时间，需要结合城市经济社会的演变实时做出动态优化调整，与时俱进；二是要具备全周期的操盘能力，片区统筹更新需要贯穿服务、投资、开发和城市运营全价值链的大型的项目包，这个项目包要求房企的未来需要构建相应的全价值链的核心能力；三是在片区统筹更新当中往往利益分配更加复杂，要求企业呈现出更高的社会责任担当，做到城市所需，民众所盼，群众所长。

瑞安新天地CEO张斌认为，城市的片区更新可能就是要改变过去地产的逻辑，因为城市的片区更新是城市需要的综合的解决方案，我们过去用地产的那些做法，其实是没有办法解决城市可持续发展的问题。

高和资本合伙人苏鑫指出，城市更新存在三大难点：一是钱从哪里来？当然是政府和市场，为什么还研究钱的问题呢？因为原来我们没有算账。算账有两种账，一个是经济账，一个是社会账，比如说ESG评估，有社会价值和长期价值的应该政府来担当，有市场价值的，要引入社会资本。第二个难题就是如何提高城市资产价值？就是提高现金流，这里边有一个非常重要的角色，就是资管公司。 第三个难题，如何解决流动性？资产怎么卖出去？答案只有一个池子，就是证券化。有两种形式，一种是公募REITs，一种是私募REITs。关于商办REITs，最近议论比较多，可能近期就会打开，也许是明年年中，也许是明年年底。