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吴晓波的那五条建议,前几天就有读者问我怎么看,我一直都不想发表看法,因为互联网上关于这件事无非两个阵营,彼此对骂。

这种对骂在过去的几十年里天天上演,无非一派人希望房价涨,一派人希望房价跌。

我一直说,这种只有屁股没有脑袋的事情很无聊。

所以你不要指望我会骂吴晓波,也不要指望我会挺吴晓波,都不会。

我们聊点有价值的内容,聊聊市场本身。

吴晓波的原话我就不去重复了,他的观点很简单,就是希望放开限购,希望让市场恢复自身的供需。

说白了,放开之后,那市场本身涨也好,跌也罢,该啥啥,最后大家认结果就行了。

关于房地产这个市场,老读者应该记得,三年前我第一次用冰火两重天这个词儿的时候,还犹犹豫豫。

因为我也不知道这话敢不敢讲,我说话也是很小心的,我先说一点点,说的模模糊糊,看看是否被允许。

如果可以,就再讲一点点。

我最初用这个词儿的时候,市场上并不是冰火两重天,那时候还有老读者跟我抬杠,说,当时,就是指三年前,普宅的行情挺好,如果单纯看涨幅,比豪宅肯定要好。

是的,我那时候举过一个例子。我说比如在同一个小区,一套180平米的联排的价格是低于两套90平小户型的。

我们清楚,联排的赠送面积是很多的,什么花园露台地下室之类。套内面积也不止180,实得一般都有200多,但是两套90平套内面积大约不会超过150。

所以我给读者的观点是,180的划算,90的不划算。

当时大部分读者难以接受,他们觉得90方涨幅会更好,因为总价低。

我那时候用来说服读者的理由很简单,就是收入。你把目光放长远,普通人,就是买90平的中产将来要赚钱是很难的,尤其疫情之后。

当时是2020年。

我是做国际市场的,我当时是从国际市场上的整体趋势来做这个判断,收入方面的判断。

我觉得中产会很难赚钱,与此同时,一部分资产会很容易赚钱。

资产是不可能去买那个90平的,他没有那么多房票。所以我当时讲,那个90平的价格可能高估了,那个180平的价格可能以90平计价相对低估了。

这个比方,后来就被我用了一个系统性的说法,所谓冰火两重天,也就是豪宅市场与普宅市场。

后来这几年的过程中,陆续有读者问我豪宅的定义。

我告诉读者,核心城市核心板块核心配套纯改善高端高品质小区,高起步,就是说小区起步就很高,然后具体的房子最好还有核心卖点,比如景观无敌,比如赠送很多,这了那了。

其实所有这一切都起源于我最初关于收入的判断。

就是三年前,我觉得中产会不容易挣钱,资产会比较容易挣钱。资产人数少,他手里房票少,他只能买稀缺资产,所以豪宅有潜力些,而中产一旦收入下降,或者工作不保,他购房预期下降的同时卖出自己的房产,供大于需,普宅市场就不好。

你现在回过头去回顾三年前我们讨论的话题,我当时说普宅的价格被高估了,豪宅的价格被低估了,就是依据这个。

当时有些人不抬杠,听完就去置换了,把多套普宅换成少量豪宅。

因为这个话题我们延续了很久,20年聊过,21年聊过,22年聊过,23年还在聊。

慢慢地,相信的人越来越多,尤其22年,23年。因为最近的一年,更多的中产确实不好找工作,因为普宅确实有很大降幅了。

而且,我们部分读者发现在这个过程中,豪宅很坚挺。我当年随口打的那个比方,一套180换不了两套90,现在的价格可以换3,4套,如果以当年我们举例子的那个小区。这倒不是因为豪宅涨而是因为更抗跌。

这个此起彼伏的过程实际上是供需引起的。豪宅的客户没有变少,他们似乎更有钱了,与此同时,普宅的供应远大于需求,而且需求者的收入不稳。

我们想想看,在这个基础上,按照吴晓波说的那样,你觉得放开后,普宅会得到支撑么?

其实很难。因为普宅的客户是工薪阶层,工薪阶层如果对找工作没有把握,如果对未来加薪没有信心,他是不敢贷款买房的。

你观察下当下的房地产市场,会发现非核心板块,几乎都已经事实上放开了,而且贷款实际上非常容易获得。

而那些没有放开的核心区域,新房往往都是高总价,高准入门槛。

就是我们发现去摇号的那些人,顶格社保才有资格摇号的那些人,他们起步都得8位数的资金。

是的,新房有倒挂,以至于现在打新变成一个很有趣的事情。

越是不差钱的,越是去摇号,一套房子倒挂赚大几百万,甚至一千几百万。

这种感觉好像怪怪的。

因为最初限制新房的价格是希望降低刚需的购房成本,但是现在因为都是改善型大面积高总价的新房,以至于我们觉得动辄掏出8位数的,这个与刚需两个字似乎格格不入。

但是我们要想一个问题,就是你把核心板块的限购也去掉之后,哪部分二手房会涨?

很显然,还是核心板块的豪宅。

因为我前面说过,这个市场的供需就摆在这里,资产赚钱比中产赚钱容易,购买力要大于供应才能涨嘛,这是常识。

那么如果限购的区域放开,这里面的二手豪宅涨,有什么意义呢?

你允许富人贷款去买二手豪宅,无非银行的钱流入进去,无非那个卖掉二手豪宅的富人,比如吴晓波这样的,他套现了。

理解我这意思吧?

这个交易的过程实际上就类似于抵押担保,类似于银行的钱进去了,接了二手豪宅房东的盘。

那么二手豪宅房东,他拿了钱会去做什么,就很关键。

你觉得像吴晓波这种手里囤了大量二手豪宅的人,他拿了钱会做什么?

会去创业么?还是会做风投?去投资创业的年轻人,从而给中产间接提供就业?

我觉得恐怕很难吧。

明白我这意思么?我不是对吴晓波个人有什么意见,我只是觉得让他套现之后,这个钱并不会流入就业市场。

而且更重要的是,一旦取消新房限价,现在扎堆摇号新房豪宅的这些资金,势必有很多会分流到二手房豪宅市场。

这对于城市来说也不是很划算呀。

站在城市的角度,现在核心板块本来就不发愁卖地呀,既然核心区域不发愁卖地,把潜在的利润让给这些投资资金,又有什么益处呢?

这些打新的钱,难道会流入非核心区域,去买普宅?或者会去创业?

都不会吧?

换句话说,豪宅市场和普宅市场本来就是冰火两重天,吴晓波说依托市场没有问题。可是这么做只会让热得更热,凉得更凉。

中产手里并没有豪宅,也不存在说他卖了豪宅缓解自己被裁员后的家庭压力。

反过来,富老头手里根本不差钱,他们根本不需要高价卖豪宅,手里仍然有大量现金,你去看下存款。

那个存款其实大部分都是富老头的。

三年前我和读者聊过,当时我说普卡用户人均存款几千块,金葵花人均一百几十万,私行用户人均2200万。

你现在去看数据,普卡用户人均上万,金葵花人均只剩大几十万,私行人均已经增加到2800万了。

很明显,中产在分化,一部分往下走,一部分往上走。

既然富老头根本不差钱,那吴晓波说的有什么意义?

说到底,富老头如果愿意做风投,他现在就可以做,他根本不用卖豪宅,不用加杠杆,什么都不用,单纯掏存款就可以做风投了。

而普宅市场热不起来,普宅市场的持有者大都是白领。

我们好几次提到过,美国的短端收益大于长端,国际市场上谁会去做风投?全美的共识经济领域都在裁员,所以才会波及我们的类似码农这些人。

因为这些都是风险投资市场培养起来的高薪工作岗位。

换句话说,真正压住普宅市场购房热情的,是高薪就业岗位不足,是风投市场不热。

所以我一直在说,我说了半年了,我说钥匙就在国内的富老头兜里。

国内的富老头要换个思路了,要踊跃地掏出兜里的银子,去投那些年轻人,去投那些创业者。

高薪的白领的工作岗位多了,普宅市场自然就恢复了。

问题的核心始终在这里,要让富老头觉得风投是一门值得做的生意,而不是让他们一辈子陷在买卖房子这件事里面打转。

这才是关键。
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