根据近期报道显示，自2023年4月以来，我国楼市正逐步复苏，部分城市房价已显现反弹迹象。对于楼市有所了解的人皆知，刚需购房者并不惧怕房价下跌，他们所忧虑的恰恰是房价上涨。历史上每次房价攀升都导致许多人购房压力倍增。因此，随着楼市房价上涨的消息不断传出，人们对房价的关注度也在持续升温。可以说，目前众多人都在密切关注房价的走势，尤其是刚需购房者，他们对房价的变动保持着高度警觉。而不仅限于刚需家庭，不少投资者亦开始跃跃欲试，很多人依然对未来房价保持乐观态度，希望能通过投资房产实现盈利。
然而，回顾过去几年的楼市状况，大部分城市和地区的房价均经历了明显的下跌。这不仅仅局限于三四线城市的房价下跌，许多一二线城市的房价也呈现出了显著的下滑态势。以郑州市为例，其楼市状况在过去两年并不乐观，郑州郊区的楼盘价格已大幅下降。例如，郑州绿博片区的一楼盘在2017年时售价高达1.6万元/平方米，而如今其二手房价格已跌至约6000元/平方米，跌幅之大令人咋舌。不仅是绿博片区，郑州其他郊区楼盘的售价也普遍下跌超过30%。除了郑州，很多城市的房价走势也与郑州类似。
与主城区相比，郊区的房价跌幅显著，这一现象的背后原因值得深思。在笔者看来，楼盘价格之所以出现如此大的跌幅，主要是其价格曾严重偏离了市场正常水平。回顾2017年的房价涨势，不仅主城区房价飞涨，就连郊区的楼盘价格也实现了翻倍增长。然而，这种增长并非基于坚实的市场基础，而是受到了投机炒作的推动。因此，在房价下跌时，这些地区的跌幅也相应地更为剧烈。
另外，过去三年中，三四线城市的房价也经历了明显的回调，其中洛阳、唐山、襄阳、周口、荆州和榆林等城市的房价均呈现出明显的下跌趋势。尽管房价下跌对于刚需购房者来说无疑是个好消息，能够大大减轻他们的购房压力，但对于投资者而言，这无疑是一个沉重的打击，许多投资者因此面临了巨大的亏损。
当前，“房住不炒”已成为楼市调控政策的核心理念。在这一政策指导下，即使楼市政策不断向好，那些房价虚高的地区也很难再出现反弹上涨的情况。在笔者看来，房子作为居住之所，其价值的根本支撑在于人口。只有当一个地区具备稳定的人口基础时，房价才能保持上涨的态势。一旦失去人口支撑，房价终将逐渐回归到合理水平。环京地区的涿州市房价走势就是一个很好的例证。尽管涿州距离北京仅有50公里左右，但由于其人口支撑不足，房价曾一度虚高，最终在市场调整中回归了理性。
北京的房价高得让人咋舌，这是众所周知的事实。对于许多普通工薪阶层来说，北京的房产无疑是遥不可及的梦想。于是，他们不得不将目光转向北京的周边地区，寻找更为亲民的住房选择。在这样的背景下，涿州、燕郊和大厂等地的房产逐渐成为了他们心中的理想归宿。涿州，这座与北京紧密相连的城市，因其便捷的交通条件而备受瞩目。如今，涿州已经开通了直达北京的高铁，未来还有可能接入地铁网络，使得这里的居住便利性日益凸显。正因如此，涿州逐渐成为了众多工薪阶层的心仪之地。
相较于北京动辄七八万元一平方米的房价，涿州的房价显得尤为亲民。在2015年，涿州的房价还仅维持在5000元/平方米左右。正是这种巨大的房价落差，不仅吸引了北京的工薪阶层前来置业，更是引发了全国各地炒房客的争相涌入。涿州地区迅速成为了投资客的新宠，其房价也在这股热潮中节节攀升。我在涿州工作期间，亲眼见证了这里房价的飙升态势。当时的涿州楼市异常火爆，房价几乎是一天一个样。有时上午还在犹豫是否出手，下午房价就已经上涨了1000元/平方米。这种疯狂的涨幅让人瞠目结舌，也让人深刻感受到了房地产市场的无常与不可预测。
房价的飙升为投资者带来了极为可观的收益。以我的一位同学在涿州的购房经历为例，他在2015年底仅以7000元/平方米的价格购入了两套各120平方米的房子。然而，到了2016年年中，房价已经跃升至15000元/平方米，而到了2017年5月，更是暴涨至25000元/平方米。这意味着在短短不到两年的时间里，房价上涨了惊人的18000元/平方米。因此，我的这位同学所购买的两套房子为他带来了超过430万元的利润。值得注意的是，他只需支付50万元的首付就能拥有这两套房子，并从中获得了如此巨大的收益，这充分展示了房产投资的巨大吸引力。
然而，这些财富仅仅停留在纸面上，除非真正将房子出售。随着环京地区房价的持续上涨，政府开始出台楼市调控政策。2017年5月，当涿州房价达到25000元/平方米的高峰时，涿州地区进一步收紧了限购和限售政策，直接限制了外来投资客的购房资格。
尽管从2014年到2017年，涿州地区的楼市规模经历了迅猛的发展，但当地的人口和经济状况并未能跟上楼市的扩张速度。因此，当涿州地区限制炒房行为后，楼市迅速失去了大量购房者，原本火热的市场瞬间变得冷清。随着购房者的减少，涿州和环京地区的房价也开始下跌。令人惊讶的是，这次房价下跌的持续时间之长、跌幅之大，超出了许多人的预期。
统计数据表明，2020年底，涿州地区的房价滑落至9000元/平方米，一时之间，市场上弥漫着房价已触底的乐观情绪，预言反弹之声此起彼伏。然而，时至2024年2月底，涿州房价进一步探底，已跌至5000元/平方米，部分楼盘甚至低至5000元/平方米左右。由此可见，涿州房价的底部仍旧扑朔迷离，从昔日的高峰25000元/平方米一路下滑至5000元/平方米左右，更有二手房成交价跌破4000元大关，跌幅之大，令人咋舌。以笔者为例，曾一度盈利430万元，如今却仅能勉强保住本金。若细算这些年累积的房贷利息，实则亏损已逾百万元。而笔者尚属低位购房，对于那些在房价高峰时入手的购房者来说，损失更是惨重。
一位来自北京的粉丝分享了他的经历。2017年，他信心满满地在涿州购置房产，当时的房价约为23000元/平方米。他坚信房价会继续上涨，甚至预测会达到40000元/平方米。遗憾的是，他未曾料到房价会下跌，如今房价的大幅下滑已使他的房产陷入资不抵债的困境，他坦言已心生放弃之念。过去两年，有人曾坚称涿州和环京地区的房价下跌仅为个案。然而，随着房价的调整，越来越多的城市和地区呈现出相似的走势。从这些地区的房价变化中，我们不难发现一个规律：房价的高低终究取决于当地经济和人口的发展状况。一旦失去这两大支撑，房价终将回归合理水平。
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