房屋租赁合同的解除
在法院在审查房屋租赁合同纠纷时，确认双方合同解除的方式及时间为关键。
一、合同解除的方式：
1.协议解除
双方协商一致后使用新的“协议”，“协议”取代和解除原租赁合同，双方仅需遵守新的“协议”内容即可。
2.约定解除
若双方约定过解除合同的事由，则当此事由出现时，解除权人可以解除合同。
3.法定解除
若以上情形都未出现，则根据《民法典》第563条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
二、出租方解除合同的情形
出租方解除合同的情形一般以双方合同约定为准，主要有以下几种情况：
1、承租人不按合同约定支付租金或经催告仍拒支付；
2、承租人擅自将房屋转租；
3、承租人改变房屋用途/使用不当致使房屋受损；
4、双方约定为不定期租赁；
5、承租人使用房屋从事违法乱纪活动；
6、合同约定的其他情形。
三、合同解除权的行使及解除时间
解除合同的方式有：通知、提起诉讼、申请仲裁。
合同解除时间：通知到达对方；起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方日。
房屋租赁合同纠纷中出租方诉讼请求设计
一、请求权基础
诉讼请求的设计是诉讼成功与否的关键，从房屋租赁关系关键因素中寻找请求权基础，并从中获取实现权益保护的途径。出租方的权益受损方式一般为租客因各种原因违约，那么出租方的权益保护方式即主张合同解除并要求承租人承担违约责任。
二、主张对象
厘清权益保护方式后，需要确定向谁主张，房屋租赁关系有可能包括双向法律关系与多向法律关系，在多向法律关系中，则需要根据法律关系和与每个当事人的利害关系进行判断。比如：承租人经过我方同意后转租，次承租人未付租金，则出租方的诉讼主体即包括承租人与次承租人。再比如，签署租赁合同的承租方为一人有限责任公司，则基于更好地保护出租方权益目的，诉讼主体可将承租方和一人股东一起列为被告。
三、确定具体诉讼请求
因实践中的房屋租赁合同各种各样，每家每户的租赁情况也不尽相同，但作为租赁关系，大致条款是一致的，故在本篇中我摘取最普遍、最典型的几项诉讼请求举例说明。
（一）诉讼请求第一项：双方合同的状态如果是需解除，则列明解除时间及方式
解除方式及时间如上文“房屋租赁合同的解除”所述，此处不再赘述，在租赁合同起诉状中第一项需明确解除时间/方式，如还未解除，则可以要求法院判令解除。
（二）诉讼请求第二项：逾期房租及滞纳金
在承租人逾期不支付房租的情况下，出租人可以要求承租人支付逾期房租及滞纳金，滞纳金/利息标准按照合同约定，若合同未约定，则按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。书写方式如下：“判令被告向原告支付xxx年xx月xx日至xx年xx月xx日的租金共计xxx元及滞纳金/利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自xxx年xx月xx日计至款项付清之日止。
（三）诉讼请求第三项：占有使用费
双方合同终止后，承租人仍无故占用房屋的情况下，出租方可以主张占有使用费，占有使用费的标准一般参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第四条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”中合同无效的标准支付，但若双方合同另有约定的，可以按照约定方式主张。书写方式如下：判令被告向原告支付xx年xx月xx日至xx年xx月xx日期间的占有使用费xxx元。
（四）诉讼请求第四项：违约金
《民法典》第五百八十五条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》之规定：“调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”
在主张违约金的过程中，如果出租人无法证明自身的损失，违约金又主张过高，则很有可能被法院调低金额，自身的损失包括“房屋空置损失、免租期损失、中介费损失、装修损失、房屋复原损失”等等，如何主张损失以支持自己的主张，则需要更全面的证据。
（五）诉讼请求第五项：返还房屋，恢复原状
若承租人拒不搬离，也拒不恢复房屋原状，除要求上述第（三）项占有使用费外，也可要求恢复原状，若对方拒绝恢复，则可以在我方恢复原状后要求对方支付相应款项。
（六）诉讼请求第六项：其他费用
房屋租赁合同关系终止后，就其他水电费、物业管理费双方还未结清的情况下，可以要求主张，书写方式如下：“判令被告向原告支付xx年xx月xx日至xx年xx月xx日的物业管理费xx元，xx年xx月xx日至xx年xx月xx日的清洁费xx元及xx年xx月xx日至xx年xx月xx日的水电费xx元。”
租赁合同起草建议
作为出租方，《民法典》中关于租赁合同的着墨不多，仅靠格式合同无法全面保障自身利益，故在合同起草方面最好注意以下要点：
1、如承租方需要开设新公司/分支机构/个体工商户等情形，发起人可暂代为签署租赁合同，最终的承租人需及时变更为新成立的商户。
2、合同中的基本信息需要写清楚，比如：房屋租赁地址依照房产证的地址书写，房屋的图纸或分割图需作为附件一并签署。
3、是否设定抵押需要披露给承租人，否则租赁期间抵押权人实现抵押权会导致出租人对承租人违约，需赔偿承租人损失。
4、如出租人对于商铺承租人的经营品牌、经营业态、经营范围、使用目的等有所要求和限制的话，需要在合同中明确约定，以利于整个商场统一招商规划和定位。
5、若租赁房屋系我方转租的，则本租赁合同期限不得超过出租人与原房东的剩余租赁期限，超过期限部分无效。
6、除房租物业管理费外，另有一些使用房屋所必须的其他费用请详细列明，且需约定好由哪一方承担。(比如电信、电视费用等，比如装修有关的押金和垃圾清运、管理费等)
7、如果承租人未经出租人同意而进行了装修，出租人知道装修事实且未提出异议的话，可能会被认定为同意装修，届时出租人的利益无法得到保护。因此，出租人不同意装修时应及时提出异议。
8、出租人如对整个商场的装修流程、营业时间、各个商铺广告宣传、品牌定位等方面有一定要求或同一安排的，应当在合同中或以附件形式做出特别约定。
9、《民法典》第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。因此，出租人如发现承租人转租的，应及时提出异议。
10、所谓“买卖(抵押)不破租赁原则”，在租赁期间内出租人处分房产，承租人并不因此丧失租赁权，新的房主应当遵守原来的租赁合同，非承租人同意不得解除原租赁合同，直至合同履行期满。因此出租人在处分房屋时应考虑此点影响。
11、当租赁期间届满乙方返还房屋之时,出租人应当认真验看家具和设备设施检查是否有合理损耗之外的损伤:同时在出租人和承租人对租赁期间发生的费用进行结算时，双方应当留意是否有额外费用的发生。
12、合同双方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法(比如合同金额的一定百分比例)。违约金的约定不应过高，约定的违约金如果过分高于造成的损失的(如约定的违约金超过造成损失的百分之三十的)，对方有权请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。如果合同约定的违约金低于造成的损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。
13、关于管辖的约定一般有诉讼和仲裁两种方式，仲裁具有一裁终局、审理不公开，裁决书不公开等特点，如果希望纠纷不被公众所知可选仲裁。诉讼具有二审终审、审判和判决公开等特点，一般来讲时间也较长。注意选择仲裁委员会的，必须填写有效唯一的仲裁机构名称，比如上海仲裁委员会或北京仲裁委员会，如果仲裁委员会填写的不清晰则不一定有效。选择法院的，应选择房屋所在地法院。
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