老破小无人问津？你想错了！
近日，楼市君梳理发现，昆明市中心不少房龄超20年的老小区，不仅出货快、价格也稳，有房源甚至上线2天就秒成交。
原来你们嘴上说着嫌弃，结果都在悄悄入场。
成交快、价又稳
20多年的老破小竟这么好卖
链家平台上，截至今日（4月28日），昆明二手挂牌房源共有51732套。
其中，房龄20年以上的有1903套，占比仅约3.67%。
但楼市君梳理发现，这些占比微乎其微的老破小， 最近有很多房源都在快速出货。
｜昆明楼市一线制图
比如丹霞苑一套建面约90平的二手房，挂牌2天、带看1次后就迅速成交，可见买家很是钟意。
而且，相比挂牌价103万，该房源最终成交价仅被“小刀”1万。
丹霞苑建于2000年，房龄已有24年，是典型的老小区。
房源成交详情｜图源：链家截图
和平村一套建面约74平的房源，挂牌价77万，成交价仅微降2000元。
这套房成交周期也不长，只有3天，买家的购买决心可见一斑。
而且，这种上线1个月内，就迅速成交的老小区房源，还有很多。
房源成交详情｜图源：链家截图
还有的老破小房源，不仅成交周期短，甚至直接以挂牌价成交，毫发无伤。
来看延安医院家属区这套建面约128平的房源，挂牌价与成交价都为158万，单价约1.23万/平。
该房源仅带看1次，从挂牌到成交用时25天。
房源成交详情｜图源：链家截图
席子营二期也有这样的房源，一套建面约51平的小户型，以25万的挂牌价原价成交。
该房源成交周期17天，带看2次。
要知道，上述老小区房龄都已超20年，有些已接近30年“高龄”。
相比不少割肉降价、无人问津的二手房，这部分火速成交的老破小的确让人有些意外。
房源成交详情｜图源：链家截图
市中心、资源配套突出
小户型入手门槛低
不知道大家发现没？上述老小区都有3个共通点，也正是其房源受买家认可的主因。
1.位处主城区、二环内，有成熟的配套，尤其是教育。
老破小仍有市场，与所在的地段息息相关。
毕竟，地段的背后，是交通、产业、医疗、学校等资源的疏与密，自有其价值底线。
而上述老小区，大部分都位处昆明二环内，是妥妥的市中心区域。
以大东新村为例，出门就是人民东路，周边还有延安医院、恒隆广场等优质资源。
更重要的是，大东新村1-23号（附5号除外），今年还被划入盘龙小学本部招生范围，未来对口昆十中、昆明实验中学。
优质学位加持，也难怪有房源能在12天内快速成交，且成交价高达1.96万/平。
大东新村实景｜昆明楼市一线摄
2.户型面积小，总价门槛够低，多数在80万以内。
从梳理的数据来看，近期成交的老破小房源建面主要在50-80平之间，总价普遍在80万以内。
以80万总价来算，两成首付最低只需16万。
剩余64万贷款30年，以最低首套利率3.6%，等额本息计算，月供约2909元。
压力不算大，甚至不影响日常生活质量，还能住在市区，对于首次置业来说，简直不要太香。
昆明航拍｜昆明楼市一线摄
3.部分小区维护较好，外观出挑。
关于这一点，上述提到的丹霞苑，就是典型例子。
虽然这是一个房龄超20年的小区，但从外部来看，整体维护较好，且卫生整洁干净，并不是一般老破小的形象。
而且，这类小区大部分是南北通透的板房，相比每层动辄10多户的筒子楼，采光和居住体验反而更好。
以划算的价格买入这类老小区，内部再翻新一下，居住体验感并不差。
丹霞苑实景｜图源：百度地图
老小区面貌正在焕新
市场竞争力也在提高
一直以来，面对老破小，大多数买家都会疯狂摇头。
毕竟，老破小存在房龄高、户型差、多数无电梯和物管，且土地年限较短等问题。
但也不得不承认，住在市中心老破小，出门就能享受便捷的交通，优质教育、医疗等资源。
对于预算有限、且一心寻求市中心资源的买家而言，又何乐而不为。
王旗营小区实景｜图源：百度地图
而且，刻板印象中的老破小其实正在焕新面貌。
比如，近年来，昆明已开始启动老小区改造工程，主要包括建筑物修缮、供水设施改造、绿化、公共照明、文化休闲设施等。
官方数据显示，去年昆明市已完成641个小区改造，惠及8.22万户。
随着工作推进，大部分老小区已脱离脏、乱、差的形象。
今年，昆明还将继续改造982个老旧小区，涉及16.7万户居民。
老小区改造后｜图源：昆明规划建设
上周，住建局在国务院政策例行吹风会上还提出，关于建筑和市政基础设施设备更新，将有10项重点任务。
其中包括，住宅老旧电梯更新和加装，同时还将指导地方探索建立资金合理共担机制。
老旧的，咱更新；没电梯的，咱加装，甚至由官方出资共坦，岂不美哉？
4月1日，昆明市人民政府印发的《持续推动经济回升向好若干政策措施》明确：支持提取住房公积金用于城镇老旧小区既有住宅加装电梯。
想必大家也有所耳闻，有的老小区虽然可以安装电梯，但由于费用等问题，同一栋楼的住户难以达成统一，工程一再延后。
虽然暂未出台相关细则，但新政出台，将为老小区加装电梯一事减负不少。
目前，昆明已有关岭路89号院、福信花园等小区都相继安装起了电梯。
在新政的支持下，未来昆明不少老小区都有望喜提电梯这个“外挂”，说不定房价还能小小上涨一波。
｜图源：昆明发布
当然，也许有朋友会说，老破小再焕新，也是缺陷一箩筐，不可能有和次新房乃至新房对打的机会。
楼市君想说，虽然老小区房源不是所有都成交快、价格稳，但比起通勤时间、商业、医疗等优势，只要买家短期内能接受，日后再换房就是了。
以更少的钱，享受更好的城市资源，叠加官方亲手递来的“救命稻草”，老破小仍有一定市场价值。
对于想挑选这类房源的买家，楼市君也梳理出一部分80万以内就能上车二环内的老小区，供大家选择。
｜昆明楼市一线制图
那么，价格合适的情况下，你觉得市中心老破小，值得入手吗？
楼市君在留言区等你！
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