南京的“以旧换新”有多猛？
4月27日，南京安居建设集团发布开展存量住房“以旧换新”试点活动的通知，政策执行后，紫悦广场1号楼的现场咨询点便已坐满了人，参与换购的楼盘到访量激增、销售电话被“打爆”，市场反应火热。
锐评君对参与试点的14家楼盘名单（或将继续增加）、操作流程以及实操中相关问题等，逐条做了梳理——“旧房”免费评估、新房享受楼盘优惠，既能多套换购、又可全城挑新房......南京以旧换新政策，含金量太高。
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参与换购的新盘名单还在增加
“宁换新”名单显示，目前参与以旧换新的楼盘由最初的12家增加至现在的14家，均为安居集团旗下的楼盘。
“宁换新”系统参考总价，具体一房一价、以案场价格为准
从板块上看，14家楼盘分布在河西中、河西南、大校场、燕子矶等区域，既有热门改善高地，也有品质刚需楼盘，还有颐养中心。
河西中有2家楼盘，为颐和天晟府、颐和源璟，总价门槛较高。
▲颐和·天晟府效果图 具体以实际交付为准
尤其是颐和天晟府，以建面约269和387㎡的户型为主，参考总价约1780-3110万。作为河西正中的高端改善作品，颐和天晟府有一层一户（建筑面积约387㎡户型）、约2000㎡下沉式会所、约40000㎡的全体系东方森系度假园林景观等亮点。
河西南有3家楼盘，为颐和铂樾府、颐和云台源筑、枫璟雅园，主力户型集中在112-175㎡，还有少量底跃房源，参考总价500-1030万不等。
▲颐和铂樾府鸟瞰图 实际以交付为准
重点看看颐和铂樾府，项目共有5栋17层的小高层，包括建面约115-175㎡的三房和四房。项目落位分户式科技系统，打造“恒温”、“恒湿”、“恒氧”的生活环境；并配备上下2层泛会所空间，包括会客休憩区、健身房、童趣学堂等日常高频次的功能场景。
南部新城仅云萃府1家楼盘，建面约143和170㎡的户型为主，参考总价约670-800万。项目位于南部新城中央生态区，临近七桥瓮生态湿地公园、秦淮河，整体生活氛围更为静谧。
栖霞有马群颐和缦山与燕子矶颐和四季府。
▲颐和四季府效果图 以实际交付为准
颐和四季府的关注度较高，以建面约89-143㎡户型为主，临近地铁1号线北延线笆斗山站，在建中的地铁6号线距离也不远；区域内有万象汇、招商花园城等商业，区域配套完善。
江北有江核颐和铂岸江璟、五桥江山荟，户型相对改善，覆盖建面约110-143㎡户型。其中颐和铂岸江璟位于江核青奥板块，江山荟则为五桥低密小高层。
从总价段上看，总价百万出头和千万级的豪宅，都有的挑。
总价≥1500万，河西中颐和天晟府
总价1000-1500万，河西中颐和源璟、河西南颐和铂樾府
总价800-1000万，河西中颐和源璟、河西南颐和云台源筑&颐和铂樾府
总价500-800万，河西南颐和铂樾府&枫璟雅园、大校场云萃府、燕子矶颐和四季府、江核颐和铂岸江璟
总价300-500万，马群颐和缦山、燕子矶颐和四季府、江核颐和铂岸江璟、五桥江山荟
总价≤300万，燕子矶颐和四季府、马群颐和缦山、五桥江山荟、汤山颐和府&汤山玉兰公馆、溧水紫熙府&南京颐养中心
需要注意的是，参与以旧换新的买房人，需要交定金锁定房源，定金多少因项目而不同，比如颐和四季府为7万、颐和铂岸江璟为2万。
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解答：实操中存在的一些问题
对于网友关心的一些问题，锐评君也做了一些梳理。但鉴于目前暂无更多细则发布，且实操中有诸多个例情况，相关问题解答也仅供参考：
▶“旧房”由谁来评估、收购？
“旧房”由南京置新资产管理有限公司遴选，抽取3家评估机构分别进行评估，取排序中间的评估值作为最终收购价格。
举例：A公司评估价为300万、B公司评估价为280万、C公司评估价为260万，那么最终评估价为280万。换购人若接受，流程继续往下走；若不接受，流程终止。
▶换购的新房价格，是销许价格还是优惠后的价格？
从目前各盘置业顾问的回答来看，客户换购的新房价格以案场实际价格为准。也就是说，换购与普通购房一样，可同享案场折扣及优惠。
▶新房是否需要定金？定金能不能退？
需要交定金锁定房源，定金多少因项目而不同。
比如：颐和铂岸江璟为2万、颐和四季府为7万、云萃付定金为20万，若对评估价不满意，可以在《以旧换新协议》签订之前退定金。
▶“以旧换新”是否要缴纳相关手续费？
“旧房”评估无手续费。但换购人需缴纳“旧房”过户所产生的增值税、个税，以及新房契税等。
▶“旧房”过户和新房签订期间的交易安全，如何保障？
《以旧换新协议》由换购人、置新公司、新建商品住房开发公司、市房地产市场交易中心签订。
按照以旧换新流程，置新公司将“旧房”房款全额转入市房地产市场交易中心监管账户，在换购人签订新房买卖合同后（期房），监管机构才将“旧房”房款转入新房开发公司。
中间所产生的资金交易不经个人账户。
▶参与换购的“旧房”有哪些限定条件？
①、需为主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）范围内的商品住宅，不包含自建住房、商业、办公、公寓；
②、需产权清晰、备案已满3年，不能有抵押、担保、查封等情况。若房源贷款未结清，需结清后并解押方符合条件。
③、房龄不可超过50年，没有房源面积、装修等限制；
▶“旧房”可以抵扣多少？
政策原文为“置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%”。
举例:若旧房评估价为200万，则换购的新房总价至少要240万。
多出来的钱不退，但是可以用余额继续换购其它新建商品住房。
▶“旧房”与新房之间的价差，可以使用公积金吗？
可以。按照目前流程，“旧房”房款外，需自行支付的房款，可以采用全款付清、公积金贷款、商业贷款等方式。
▶“旧房”换新房后，可以更换房主名字吗？
父母、子女、配偶等直系亲属可以。
例如，“旧房”在父母名下，换购的新房可以更改为直系子女的名字。
▶“以旧换新”有套数限制吗？
试点期间，换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房。
也就是说，按目前规定，换购人可以一套换多套，也可多套换一套。但置换总价不得高于所购新建商品住房总价的80%。
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怎么参与？操作流程来了！
一、信息登记
通过“南京房产微政务”微信公众号，登录“房帮宁”平台首页。在“宁换新”模块，完成存量住房的物权核验后，挑选意向购买的新建商品住宅项目，并办理报名手续。
二、验房评估
由南京置新资产管理有限公司遴选信用好、业务强的评估机构，形成评估机构名单库，邀请换购人代表一起从评估机构名单库中随机抽取3家评估机构进行评估，分别对拟收购的存量住房进行交易价格评估（换购人不承担评估费用），取排序中间的评估值作为最终收购价格。
三、签订《以旧换新协议》
《以旧换新协议》由换购人、置新公司、新建商品住房开发公司、市房地产市场交易中心签订，主要目的为明确“以旧换新”交易的相关步骤，以及各方在交易全过程中的权责等内容，其中对于资金监管及流转的约定如下：
1.置新公司将存量住房房款全额转入市房地产市场交易中心存量住房监管账户。
2.如果换购人选购的新建商品住房为期房，待存量住房转移登记和新建商品住房买卖合同签订完成后，存量房交易资金监管机构将存量住房监管资金转入新购商品住房的预售资金监管账户。
3.如果换购人选购的新建商品住房为现房，则在完成存量住房转移登记，并在办理新建商品住房首次转移登记前，存量房交易资金监管机构将存量住房监管资金转入新建商品住房开发公司。
四、核验交易资格
在交易启动前，由房产管理部门核验是否存在抵押、担保或查封等情况，并预审是否可交易。
五、产权过户
换购人与置新公司签订《存量房买卖合同》及《存量房资金监管合同》，同步与新建商品住房开发公司签订《商品房买卖合同》，并根据《以旧换新协议》履行相关流程，完成相关过户手续和不动产登记。
六、房屋交接
换购人与置新公司办理存量住房交接手续，包括但不限于物业费、水电煤气等能耗费用的结清。
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