房价如何运行?
用系统动力学思维为房价建立一个模型,就能发现其中的规律,涨涨跌跌都在意料之中!
系统动力学模型最大的特点就是反馈机制,包括正反馈与负反馈。
以普通商品的价格系统为例!
供不应求,造成价格上涨;而价格上涨又抑制了需求,形成了新的供需平衡。
在这里,价格上涨是正反馈,由价格上涨带来的需求抑制是负反馈。
正反馈使系统偏离均衡,而负反馈通过自身的功能减缓系统内的压力,以维持系统的稳态。
这在生态系统中十分显著!
例如,如果草原上的食草动物因为迁入而增加,植物就会因为受到过度啃食而减少。当植物数量减少后,反过来就会抑制动物数量的增长,从而保证了草原生态系统中的生产者和消费者之间的平衡。
因此,负反馈并不是贬义词,正反馈也不是褒义词,两者都是中性词。
由于房地产兼具消费品与投资品的特性,因此房价系统要比普通商品的价格系统更加错综复杂。
房价上涨的最初动力来自经济发展!
只要经济发展,人们的收入水平提高,就会对住房产生有效需求。
但房价上涨会抑制部分消费需求,但刺激了投资需求。
而在上涨初期,新增的投资需求远远大于被抑制的投资需求,进一步强化了上涨预期,而上涨预期又刺激了新的投资需求。
投资需求与上涨预期互为正反馈,不断推升房价,使得房价涨幅偏离了与GDP增速相匹配的水平。
炒房带来的“财富效应”,刺激了大家的动物精神,越来越多的人加入到炒房团的队伍中来。
尽管有些人没有购房资格,也没有资金实力,但通过假结婚、假离婚、经营贷套利等手段蒙混过关。
这时,负反馈机制彻底失去了制约作用,房价犹如脱缰野马,根本不受控制。
但任何事情都不可能无限扩张下去,房价始终有一个天花板,就是居民加杠杆后的极限购买力。
一旦触及这个天花板,没人接盘,投资需求和消费需求都萎缩到极致。
没人接盘,就没有增量现金流支撑高房价,房价开始下跌,负反馈机制重新发挥作用。
而且由于加杠杆,阈值放大了负反馈机制!
杠杆加得越多,阈值的放大作用就越显著。
什么是阈值呢?
当外部变量超过或低于特定临界点时,人们的行为就要发生变化。
对于房价系统来说,由于普遍至少加了3倍多的杠杆,当跌幅超过30%的首付阈值后,很容易产生断供行为。
断供房屋被银行接管后,进入拍卖市场打折出售,进一步强化了房价的下降预期。
这时,负反馈机制占据了绝对上风,彻底消灭了投资需求。
但房地产毕竟还有消费品的属性,房价下跌会刺激消费需求。
然而,增量消费需求数量有限,市场处于供大于求的状态。
房屋的出售方很分散,包括开发商、炒房团和其他持有人,不可能形成合力,建立一个价格同盟性质的卡特尔。
即使价格同盟能够成立,例如各个小区的业主通过微信群建立了某种不降价的默契;但各个成员也是心怀鬼胎,特别是加杠杆的,都希望早点卖出房子,背地里偷偷地降价销售。
在这种情况下,就看谁降得最狠,才能争取到稀缺的购房者资源!
因此,降价不一定能卖掉房子,但不降价一定卖不出去。
降价本身能刺激消费需求,但降价预期也会抑制消费需求(此时已经没有了投资需求)。
晚买几年,首付变全款,毕竟谁的钱都不是大风刮来的!
房价就这么一路降,什么时候到头呢?
在房价下降的过程中,也有一个阈值,就是租售比。
例如一套房子月租金2500月,年租金3万,无风险利率(通常参考当时发行的10年期国债票面利率)为3%。当这套房子降到100万,租售比为400,房东就不会抛售,而是用来出租。
如果房价继续下降,带动租售比下降到400以下,有人就会考虑买下,用作投资。
这时,房价开始止跌了!
当然,租售比只是个大致的思路,在现实中受到很多因素的制约!
例如,无风险利率不是一成不变的;租金也不是稳定的,会受到人口和收入的影响;出租空档期以及交易成本等。
在房价的系统动力学模型中,由于正反馈机制在上涨过程中具有自我强化的特点,造成负反馈机制形同虚设,必须借助外力干涉,才能使得房价不至于偏离均衡价格太多。
否则,当房价开始下跌,负反馈机制开始疯狂"报复"时,再进行干预为时已晚!
系统动力学模型可以用来研究经济、社会、金融等各种复杂系统,通过系统中的各种元素之间的相互作用,以及组成系统的元素如何受到环境的影响和变化,帮助我们更好地了解复杂系统的变化规律,以便更好地控制、优化和调整。
如果没有掌握这种模型,只是一根筋式的简单线性思维,就会迷失在各种噪声之中,成为被割的韭菜!
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