楼市从发展以来,几乎从没有出现像这两年这样的情况,半年多时间,调控300多次,就为鼓励大家买房。
可结果呢?地产市场的销售量还在不断的找底,各大房企都在不同程度的降价来刺激大家买房,可几乎所有的招式都用尽,楼市依然没有回归到咱们很多人理想中的“春天”。
对于这种情况,绝大多数人的理解是,房子已经供过于求,想要房价掉头向上,太难了。
可是对于上面而言,所有的调控不为立马拐头,只为一个字——“稳”
为啥?
因为:房子是支柱产业、百年不变!
就凭这么一句话,所以,保持房地产行业的平稳健康发展,特别重要。
过去20年,房子经历了一个漫长的上涨周期,我们普通人所看到的只是房价的不断上涨,却没有看到与房子有着直接或间接关联的百余个行业,也在这个过程当中经历了一个蓬勃发展期。
甚至,20多年的经济高速发展,以及地方财收,基本都与房子有着很密切的关联。
说白了,地方财收对房子的依赖性特别高,而各行各业的产业价值也有赖于房子的发展。
所以,在房子下跌的这两年,几乎所有经济学大咖都在说房子的产业价值地位始终是第一位。
甚至,经济学大咖任泽平,过去也发出这样的感慨:
十次危机,九次地产
所以这一次的调控,不是为了打压房价,也不是为了推高房价,目的只在于一个“稳”字。
01.
如何求稳?
先从判断泡沫开始
过去银保监会发出过这样的警示:
要警惕楼市泡沫,这一点要比楼市调控还要重要。
既然警惕泡沫比调控楼市更重要,那么如何警惕泡沫?从哪些方面判断泡沫?
其一,居民的杠杆率
居民的杠杆率与泡沫有啥关系?
当年日本那边楼市泡沫破裂之时,居民的杠杆率是70%
而咱们呢?
早在两年前,网上就爆料说,咱们的居民杠杆率就已经超过了67%
也就是说,我们的这个杠杆率,几乎要触到泡沫的顶端了。
其二,房价收入比
说到房价收入比这个事儿,其实过去很多文章当中,我们都讲过这个话题,印象最深刻的就是深圳的房价收入比现在已经超过了30
什么概念?
相当于,在拥有了深圳平均工资标准的前提下,不吃不喝也得30年才能实现在深圳买房
当然,这是个别比较极端的例子
而总体而言,从今年公布的数据可见,百城房价收入比是13.3,这就意味着一个人想要实现买房,起码也得13年。
显然,这比国际定义的合理标准,高出了近一倍。
其三,供需关系
如今的房子供给大、还是需求大,单从眼下的去化周期,就能判断一二。
当然,实际生活当中,甚至连数据也不需要看,只要看房企降不降价、是否经常降价这事,就能大概判断出整个市场,如今是买方市场、还是卖方市场。
02.
做好退潮的准备
就单从上面这几个方面就能得出结果:如今的市场要说没有泡沫,那都是骗人的。
所以,原央行行长吴晓灵才会提醒:
在泡沫中狂欢的日子不多了,每个人都要做好潮水褪去准备。
啥意思?
求稳的目的是为了让泡沫破裂?
非也!
过去高层一直在强调要挤出泡沫,其实就是为了让房子实现软着陆。
包括近年出台的各种调控,一方面是降首付比例、降贷款利率、旧改、拆迁等,另一方面又不断出台各种政策支撑稳定。
其用意很显然,就是为了让房子实现软着陆,实现更健康的发展。
说白了,如果房子继续上涨,那么,普通人就压根买不起房子,这种状况显然不利于房子的健康发展
如果让房价大幅度下跌,房企破产带来的连锁反应,不可想象。
所以,不论是上涨、还是下跌,两个方向都必须要稳。
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