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2021年1月，瑞银投资大中华区房地产研究主管John Lam（中文名：林镇鸿），下调了恒大的投资评级，并表示强烈看空。
他将恒大的目标价从14.5港元大幅下调至6港元。
彼时，他是研究恒大的19名分析师中，唯一给予恒大卖出评级并将目标下调至股价以下的分析师。
当时一度引起轰动。
恒大还专门发了一篇书面回应，称瑞信的预测“没有事实依据”，“公司运营良好，有信心实现2021年的销售目标”。
而随后几天，恒大的港股股价也一度暴涨15%，在2021年1月19日以接近17港元的价格收盘。
人们纷纷嘲笑他是反向指标。
然而3年后的2024年1月29日，恒大的股价只剩0.126港元，跌去了99%，用暴跌都已经不足以形容。
港股中国恒大自2021年来的股价
香港法院正式发出清盘令，恒大的股票也停盘至今。
而林镇鸿这位最早看空恒大的“爆雷预言家”，也在近期再次发声：
明确看多2025年中国房地产。
02
“在经历3年看跌后，我们对中国房地产的看法变得更加积极。”
作为外资机构，3年前的精准预判，让人不得不重视瑞银给出的信号。
瑞银给出的具体判断主要有三个。
第一，明确看多2025年中国房地产。
第二，预计2024年房地产销量和价格降幅会收窄，2025年房地产会逐步复苏。
第三，中国眼下的房地产问题会在未来两年内缓解，预计到2025年6月，房地产价格和新开工量将趋于稳定。
久违的看多信号，并且还来自于瑞银，直接引发了前两天地产股的全面大涨。
3年前，林镇鸿关于恒大的看空报告，只有短短十行字，却提前一年为恒大的爆雷敲响了警钟。
彼时的恒大市值还高达2千多亿港元，许家印的个人财产仍高达1292亿，仍然在福布斯全球富豪榜上排名第53位。
同是天涯沦落人
但事实证明林镇鸿的判断是正确的，而且并非空穴来风。
瑞银有一个专门的证据实验室，对此做了大量的基础研究工作。
这个实验室由一个300多人的全球团队组成，他们抓取了二十年的房屋开工数据，和1,200 各城市的销售数据。
而林镇鸿负责研究其中的大概1万个住宅项目。
他发现，截至2019年6月，中国房地产开发商的实际负债率平均为170%，而报道的数字是108%。
这意味着中国开发商未来将陷入现金流危机，因为他们庞大的再融资需求将在两年后也就是2021年达到顶峰。
其中恒大就是风险最高的企业之一，其短期债务现金比率和净负债率位居前五名之列。
于是在2021年1 月，瑞银做出了下调恒大评级的报告。
后面的剧情也确实如林所料，随着房地产调控的升级，和2022年3月美联储启动加息，大量的房地产企业陷入了债务危机。
那么，这一次开始看多中国房地产又是基于什么理由呢？
03
首先，林镇鸿预计2024年房地产的销量和价格不会上涨，但降幅将会放缓。
住宅销售面积可能会下降7%，远远低于 2022 年创纪录的-27%。
新开工率可能下降7%，也将远远低于2022年的-39%。
一二线城市的房价，2024年可能会总体下滑10%左右。
林镇鸿强调， “一旦价格稳定下来，我们认为由于三年的房地产价格下跌周期导致人们推迟购买、被压抑的需求，将会卷土重来。”
其次，林镇鸿认为，中国房地产复苏的关键是供需改善。
正因为这两年大量的房企违约爆雷创下了历史记录，使得房企的整体拿地和开工量剧烈下滑，这也意味着未来的整体供应将会减少很多。
在房地产衰退期间，房地产销售面积下降了37%，但新房开工量却下降了 58%。
购房需求缩减了不少，但新增供应量减少得更多。
而一旦房价企稳，人们压抑已久的购房需求又会释放出来。
当然，也有机构不这么看。
比如高盛认为，房价要到2027年的三季度才能到底。
中国的房地产调整还远没有结束。这反映出尽管政策支持不断增加，但住房指标仍疲弱。房屋销售下滑正在挤压开发商的财务状况，导致违约风险升高。持续的房地产低迷将在2024年继续阻碍经济。
如果这次是一场房地产泡沫危机的话，那么曾经的日本花了大约 15 年时间才从上世纪90年代的房地产泡沫破灭中走出谷底。
而美国的房地产市场则在2008年次贷危机后过了6年时间才复苏。
但林镇鸿认为，不能拿日本的房地产市场跟中国比。
中国的房地产市场在危机期间比日本和香港更健康，理由是城市化率和家庭杠杆率较低，以及严格的外汇管制。
他表示，这些因素结合在一起，使中国政府能够比日本更好地管理房地产泡沫。
04
说说个人的看法吧，我比较赞同林镇鸿的观点。
其实全球各国的房地产都自有其运行周期，而中国的房地产下跌周期，可能会比大家想象的都要短。
刚好就在瑞银看多中国房地产之后，4月30日的zz局会议中，高层也明确提出了：
“要结合房地产市场供求关系的变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。”
优化增量住房，顾名思义就是以后要多修高品质的房子，满足改善性需求。
说白了就是以后新增的房子，会重点多修一些豪宅别墅大平层、低容积率环境优美的房子，数量下降但质量提升。
而消化存量，就隐约有了点“去库存”的味道。
2015年，正是在“去库存”的政策引导下，房地产迎来了一波轰轰烈烈的大涨。
诚然，这一次跟2015年时相比，人们对房价的信心显然要弱很多。
但目前来说，高层的政策力度也远没有2015年时那么大，如果真的想拉房地产一把，其实政策空间还非常大。
2015年时放出的两个大招，一是棚改货币化，二是大规模降准降息。
棚改货币化的规模有多大？当时提出的计划是三年内改造棚户区1800万套，重建农村住房1060万户。
而当时降准降息的节奏和力度，我列给大家看一下：
2015年2月：中国人民银行宣布降低存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金以支持经济增长。
2015年3月：继续降低存款准备金率0.5个百分点，并下调基准利率0.25个百分点。
2015年5月：第三次降息，下调基准利率0.25个百分点。
2015年6月：再次下调存款准备金率0.5个百分点。
2015年8月：人民银行实施降息和降准，其中基准利率下降0.25个百分点，存款准备金率下降0.5个百分点。
2015年10月：最后一次在年内降息，将基准利率下调0.25个百分点。
要知道当时可是全面的降准+降息，并且频率高、幅度大。
而现在这一轮是什么情况呢？
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2023全年，一共也就两次降准，每次0.25%。
去年1年期LPR总共就下调了20个基点，而5年期以上LPR的下调幅度只有10个基点。
今年到目前为止，降准一次，幅度0.5%。
1年期LPR不变，5年期LPR下调了一次，25个基点，这已经被认为是“大超预期”了。
棚改货币化多半不会原样照搬再来一次，但是只要真的想，“办法总比困难多”。
比如这几天小道消息在传的“让城投公司收购存量房转成保障房”，乍一听好像不太靠谱，其实这样做一举多得，还真不是没可能。
本来市场上就有很多存量房没卖出去，如果政府再大量修保障房，岂不是进一步增加供给？
还不如直接把大家的二手房和开发商手上的存量房买过来当保障房用。
这样库存也去了，开发商现金流也续上了，老百姓的二手房也卖掉了，拿着钱还可以去买改善房。
而货币政策方面空间更大，中国目前的存款准备金率是7%，大家知道美国是多少吗？
是0。
准确的说美国现在就没有存款准备金率，因为美联储在2020年3月把存款准备金的要求直接给取消了……
有人说美国那边利率高啊，所以中国这边没有降息空间。
但其实美国的加息周期也基本到头了，目前市场的主流预期是美联储今年至少降息一次。
而且美国的通胀很高，我们的通胀很低，所以中国的实际利率（实际利率=名义利率-通货膨胀率）其实并不低。
降准降息，只要愿意，空间都有。
今年一二月份的时候，A股下跌之惨烈让无数股民”哀莫大于心死“。
可随着近期股价的止跌回升，很多人又默默的买回来了。
谁又敢说明年的房地产，一定不会像A股一样止跌回升呢？
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