杭州全面取消限购政策啦！这是否意味着一个新的风向：房地产进入“不限购”时代？根据媒体报道，截止今年5月，全国范围内，包括南京、西安、成都等在内的50多个城市“松绑”了限购令。房地产真的已经进入“不限购”时代了吗？“松绑”对房地产行业的发展，会带来怎样影响呢？
先说结论啊！限购取消，市场应声反弹，要想取得这样的立竿见影的效果，是非常困难的。说到底，今时不同往日。现在，为什么人民不买房了？原因不是有没有限购政策，而是消费者购买力和购买预期在减弱。另一方面，在内外部环境都不确定的情况下，房地产投资，保值增值的属性，也是大打折扣。这直接导致投资动机，偏于保守和谨慎。因此，自住、投资，两大需求受挫，在不断调整的政策中，购房预期，也处于螺旋下降的通道之中。
我从两个方面分析一下：第一个，之前，房地产不断炒作“刚需”概念，激发老百姓的改善需求。但其实，这也是一个伪命题。过去一二十年，房地产，一路高歌猛进。人们对于房价“无限上涨”，从理性上而言，是有疑虑的。但是，现实是一次又一次的被“更高的房价”抛下了时代的列车。，房地产的巨大赚钱效应，和普通家庭的资产贬值恐慌，交织在一起，为房地产“火上浇油”，不断推高。所以，消费刚需是一个伪命题，资产增值才是硬道理。
你看啊，一旦投资预期发生转向，人们又开始为新的生活方式找到了新的理由，新的话术。譬如，前一阵子，一些都市生活类杂志就报道，称：很多中产家庭，中年夫妇，都热衷于租房了。用小房子出租，自己再换租一个大房子，对冲一部分租金，从而改善自己的居住条件。“刚需”问题，就这样神奇地解决了！
而且，客观地说，随着家庭规模的原子化，人口增长进入到下降拐点，对居住的感受，确实在发生变化。而且，现在，大多数普通家庭在生活成本、子女教育等方面的支出，越来越“卷”，寻求新的生活方式，也是社会进行自我调整的开始。我认为，取消限购限售政策，对于稳定和促进房地产市场回升，是远远不够的。而应该更为精准的进行“因城施策”和“因人施策”。针对改善型需求，就是老百姓的购房，提升生活品质的。就应该从改善居民待遇入手，包括落户政策、子女教育政策，甚至，购房补贴政策，等等。当地城市管理方面，必须打包整体设计居民福利待遇，让房地产回归住房属性，这才是真正的民生政策。
第二个，投资需求。经过前期的大发展和几轮刺激政策，房地产的投资边际效应，确实下降了。伴随着城市化的初步完成，房地产的保值增值空间也将达到天花板。除了几个一线城市，其他二三线，三四线城市，投资房地产，不仅没有价值，甚至，还可能是一个坑。但奇怪的是，这一波松绑浪潮中，恰好是北上广深四个一线城市，还有天津、海南两地，没有打开限售。所以，对于投资这一部分的需求，还是要回归市场本位，回归价值规律。减少不必要的准入限制，提高投资回报率，譬如租售比。从而让投资真正有信心，投资房地产。当然，这个也不能靠政策刺激，而是要通过正常的市场供求关系的平衡来调节，最终，促使房地产回归到一个正常、良性、健康的发展轨道上来。
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