深圳再度松绑政策，影响几何？市场格局将如何重塑？|二手房|商品住房|松绑政策|深圳市|购房|限购

核心观点：
1. 深圳政策端再度放松调整，旨在撬动刚需客群加速外围区域库存去化。
2. 受市场认可度较高的次核心板块预计将在本轮政策调整中优先受益。
3. 整体政策效果或受限于其他因素，如关联市场分流客群、缺乏组合利好支撑、释放的购买力有限以及市场信心不足。
4. 未来，深圳行政限制有望进一步松绑，核心区域的房产价值或将更加凸显。

5月6日，深圳再度迎来政策松绑，住建局发布进一步优化房地产政策通知，主要内容包括：

1. 非深户籍人群在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区等范围内购房，个税和社保年限要求从3年降至1年，其他区域保持个税年限3年不变；
2. 多子女深户家庭可在原政策基础上（限购2套）在放松限购区再购1套房；
3. 放开满足条件的企业购房限制；
4. 支持商品住房“以旧换新”。

政策解读

本次政策调整是今年以来的又一次放松，在此之前的重要调整是2月份的第一轮限购放松和3月份的“90/70”政策废止。高频次的优化政策出台背后是亟需提振的市场销售状况，全市近6个月的去化周期在22-25个月，整体库存套数达7万余套，持续政策松绑成必然之势。

去库存是深圳本轮政策放松的主要着眼点，特别是对于本轮放松限购的外围区域而言，去化缓慢、库存高企，是深圳近一年来库存增长的主力区域。

从区域结构上看，政策涉及的龙岗、龙华、光明、宝安、坪山等区库存量在全市排名靠前，均超过6000套，降价销售下企业压力依然很大。

从政策实施上来看，本轮政策调整松绑刚需购房群体较多的外围区域，或将撬动一部分刚需者的购房需求，加快区域库存去化速度，有助于稳定市场信心。特别是龙华红山、深圳北等受市场认可度较高的次核心板块，或将迎来较为明显的市场回暖。此外，允许部分企事业单位购房，并提供多子女家庭额外购房空间，也将激发一部分增量购房需求。

但另一方面，也需要意识到本轮政策力度仍然有限，政策实施效果亦受诸多因素的影响包括：

关联市场分流客群

当前深圳商品住宅新房市场受增量供应的保障房、二手房等关联市场冲击影响明显，特别是面向刚需人群的65-70㎡两房，85-90㎡三房产品，保障房、二手房等更具优势。因此，受本轮政策影响的潜在刚需购房客群或将分流至保障房、二手房市场，由政策调整激发的新房需求相对有限。与之相反，二手房市场或在本轮政策中受益，对二手房成交量有一定托举作用。

缺乏组合利好支撑

2月份上一轮的限购放松后，叠加利率下调、多个项目大幅降价、红盘入市等诸多利好，市场短期快速反弹。然而，目前市场上的新房降价空间有限，且缺乏红盘的支撑，对新房市场的刺激效果或将不及上一轮。

释放的购买力有限

多子女的深圳户籍家庭有意愿或能力在外围区域再购置一套房产（家庭第3套）的整体比例十分有限，而社保年限放松面向的外地户籍人口、确实有购买需求的量，也难以支撑市场明显复苏。

可购房人群不足并非当前核心矛盾

当前市场的主要矛盾并非可购房人群不足，而是购买力和购买信心不足。本地居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强，造成了较为浓烈的市场观望的情绪。因此，想要扭转本地房地产市场颓势，除了解除（放松）住房限购外，还需其他产业、经济政策来恢复居民的消费能力和信心。