今天看到一条重磅的楼市消息，真的完全超乎所有人的预期。全国各地正在考虑一个重大计划，由国家回购数百万套住房，用作保障房，帮助开发商去库存。这个消息最早是外媒彭博社发布的，有意思的是，同一天——5月15日，杭州市临安区已经率先落地了。杭州临安用真金白银下场，买了1万平方米做保障房。这消息真的很劲爆、很疯狂，因为如果这个政策真的在全国全面推行，很多人就会预期，国家花了那么多钱去回购商品房，是不是房子很快就会被买光，房价就要暴涨？一想到这里，大部分人还是会担心。
我们先来客观分析一下。首先要承认的是，这个消息一旦全面实行，对整个房地产市场一定是“王炸”级别的冲击。所有没有买房的或者有房子的人，很有可能会再次面临一场财富分化，甚至洗牌。去库存实力够强的城市的房子大概率会回归，不排除会迎来反弹，而绝大部分城市的房子却会变得越来越不值钱，贬值得更厉害。大家注意，这里我并没有说普涨或者普跌，而是分化会更严重。
关于这个方法，去年黄奇帆其实也讲过。他说到，房价可以打七折的时候，政府就可以开始收房，让保障房在收购后占整个住房市场的20%。现在全国一二线城市的房价普遍下跌了30%以上，可以说很多一二线城市房价的泡沫已经挤得差不多了。而回购新房又比回购二手房实施起来要简单得多。二手房涉及到房子的评估价，业主是否认可这个价，还需要一次次去协商。如果买来的是老破小，后面还要重新装修再出租，有一系列的麻烦事。但回购新房就简单多了，选择哪些楼盘，什么价格打几折，直接和开发商谈就完事了。
建设保障房本来就在国家的计划当中，现在的新房库存量那么大，大可以不用再花钱去建保障房了，直接发债回购新房，解决了保障房的问题，又解决了去库存的难题，同时也救活了开发商。这种由国家出钱回购商品房做保障房的方案，是可以真正解救楼市于水火的，而且也跟现在市场上的以旧换新有着本质的区别。
今年郑州预计回购5000套左右的二手房，这点量其实是激不起什么水花的。但如果回购多了，地方又没钱，还得国家出钱。今天，天风证券也发了一份年报，它把新房和空置二手房的库存都算上了，一共是26.31亿平方米。如果要把去化周期压到18个月的合理范围之内，大概估算需要7万亿的资金。这资金量太大了，但如果不包括二手房，只回购新房，目前全国新房总库存量是7.4亿平方米，那资金量就小得多。
刚好今天高盛也发了一份报告，我们的待售新房库存总市值是13.5万亿。如果只收购重点80个城市的郊区新房，成本会低很多。再加上收购新房只需要和开发商谈价格，比市场价还要低，也不需要一次性全款。两成的首付，八成的银行贷款，大约只用1万亿人民币的资金即可。这是完全有条件办到的。财力充足的城市可以自己先行操作，像杭州那样。而财力不足的地方呢，可以向国家申请专项资金，封闭式流转，专项用于存量新房的收购，并且后续的租金所得必须用于偿还专项债。这些专项债的成本一般是两个点左右，不会很高。而这些房源都是地方低价回购的，租售比只要达到2%能覆盖利息成本，这事就能成。
后续把存量新房收储后转为保障房，也能解决保障房的问题。目前我国保障房比例，尤其是一二线城市的比例还是很低的。但如果重新拿地去建设，费用又很高。所以由国家出钱，地方收储转为保障房，算是用最小的成本解决房地产最重大问题的方案。
这么一来，大量普通刚需就会选择去租保障房住，这对于部分区域的楼市绝对是一次重大利空。相反，一旦库存存量变少，加上暂停卖地，市中心的改善型新房供应稀缺，不排除价格会迎来反弹。所以接下来，大家就根据自己所在城市的情况看着办吧。
最后我想说的是，美国回购股市，日本回购债市，中国回购房子。全球三大泡沫，都找到了化解危机的方法。
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