中国房地产往事|中国|房地产|杨国强|潘石屹|王石

没有任何证据表明，著名房企创始人们的成功应当从1998年算起。

但这一年对于全体中国人的住房来说有着标志性意义。

从1998年到2008年，再到2018年，这20年左右的时间里面，一切都被标好了价格。这20年里，不乏杨国强这样喜欢盘腿而坐的暴发户，也有王健林这般霸气又开明的退伍军人企业家，还有南下又北上的什么“六君子”，主流的地产圈从不带杨国强玩，一是他老，二是他是个农民。这20年，他们起起伏伏，从乡村到城市，从年长到年老，仿佛时间拿他们苍老的脸庞毫无办法。每念及此我总想到那个经典的卷首：从我记事起，他就是一个老人。

这事儿80后很熟。90后未必。00后则完全不会有这种想法，他们的父辈、爷辈，从来都不是老人。哪怕至死可能都是一个年轻的形象。这倒是应了男人至死是少年。这句话其实挺年轻的，以前没有这种话。

而今天我们所面临的困境，并不是凭空而来的。这不是一个人的故事，这是一代人的故事。那代人骨子里就是老的。老人政治、老人商业、老人文学家，好像每个众人皆知的标杆人物，都是老人。王石是个例外，前些天直播间里被人说老，他急了。

以这些人的故事往回穿透20年，你会发现，原来在1998年，不只是他们个人的命运齿轮开始转动。你听，那是时代齿轮吱吱呀呀的扭动声。那是我们“老吾老以及人之老”用六个钱包大炼砖头的一生。

1998

不管他是农民企业家，还是学者型大佬，过去20年里我们买到的房子通通都很糟糕。中国的事情就是这样，媒体渲染的再好也只是一种虚名，民间毁誉才更接近事实真相。

这种糟糕的产品在中苏友好时期怕是要被专家下令给轰成渣，如今却大行其道价格不菲。关于它们为啥二十年如一日的糟糕，总有某种下意识的感觉盘绕在消费者的脑中：来自南方。

南方是哪里呢？1998年，香港三家大企业倒闭，房价大跌30%。与我们今日的感受差不多，哪怕跌了30%，房价还是很高。概因从1986-1996年，香港房价增速平均保持在GDP增速的2.4倍，1997年最高飙到GDP增速的5倍。为啥香港房价会暴涨呢？因为从1960年后，香港发展金融、贸易和服务，经济体量快速膨胀，与此同时其政府“紧缩”土地供应、按揭低利率，1996年底，香港银行业对住房按揭非常宽松。

一切都是历史的伏笔。

1998年的内地，号称“流行政治年”，在经历了多年有意去意识形态化之后，这一年有关于此的讨论重新热情高涨，一大批声名卓著的人物被列为自由化代言人。当时一位前任主政者对此表示明确反对，因为在此前30年，一夜间便成立上千个政治性团体，“乱得不得了”。

新上任的总理却不为这些事发愁，而是为经济发愁。并立下豪言壮语，也就是著名的给自己留一口棺材论。事实上，这番言论在其主政上海几年间已成其口头禅，与之相匹配的另一句话叫：吏不畏我严，而畏我廉；民不服我能，而服我公。

正是这年，王石与他的谈话被很多人传开了。事实上这番谈话发生在1997年底，时值亚洲金融危机的尾声，中国实现了“软着陆”，但经济发展的问题依旧严峻，用今天已经习惯了的一句话叫“处于崩溃的边缘”，有人愤愤地说“好像哪年都在崩溃”，这种感觉是可以理解的，但并不准确。

1998年确实处于崩溃的边缘。怎么办？如今回看，就四个字：开源节流。

节流怎么节？当时有一著名小品由笑星黄宏主演，其中诞生了一著名台词“咱工人要替国家想，我不下岗谁下岗。”工人们大概会想到相声演员何云伟的话：“你粉刺我。”但事实上，国企关停并转确实为沉重的财政包袱减轻了负担，也为社会输送了大量产业工人，这倒是和今天互联网企业的“毕业”有异曲同工之妙。

开源怎么开？王石在那场谈话里是这样回答的：取消福利分房，房地产也不能成为支柱产业；进行金融支持，也不能；放开消费贷，也不能。但对方斩钉截铁，两年内住宅行业一定要成为支柱产业。

历史，就此打开了。

可怕的顺德人杨国强走出了顺德，进军广州。中国盖房子盖得最快的房地产公司就此登上大舞台，碧桂园盖得快，卖的更快。房子变成了印钞机。但在杨国强看来，要像卖白菜一样卖房子。这是一个伟大的想法。

六月，广州第一次土地拍卖会上，一个名不见经传的开发商用1.34亿元的价格拿到了海珠区南州路农药厂地块，楼面地价仅686元/平方米，这家企业名叫恒大。

这年，就在大连金州不相信眼泪的忧伤之后，浙江成立了省内第一家职业足球俱乐部，浙江绿城。绿城的老板宋卫平历史系出身，之所以进入房地产是因为他觉得这行业门槛不高，没什么技术含量，后来他说：“全中国做品质比绿城做得好的地产公司，最多只有一家半。”一家是龙湖，半家是星河湾。

对于这种言论，媒体很喜欢，老百姓喜不喜欢，可能并不重要。大家更关心的是房价，以及未来的房价。

龙湖是目前排行前列的还没暴雷的唯一一家民营地产企业了。如果时间回到20年前，吴亚军根本想不到有朝一日能发展到这种地步。1998年吴亚军搞定了第一个作品“重庆龙湖南苑”，据说成为当年重庆十佳小区第一名。

这些南方的房地产大佬们大多有着传奇的经历与洋气的理想，在中国经济开源节流的历史进程中扮演了什么样的角色呢？还是那句话，民间惠誉或许更接近事实真相，功过从来都是后人评说。

在中国北方，王健林在足协杯赛后坐在发言人位置上用他那充满睿智又一锤定音的腔调宣布大连万达将永远退出中国足坛以示抗议。足球和地产，在其后的20年里分分合合，就像一个充满了寓言味道的故事，殊途同归。

从这年开始，万达集团前往成都、长春、南昌、昆明等多个城市，其开发的成都花园、长春明珠、南昌万达星城、昆明滇池卫城等项目成为当时中国大型住宅小区的代表。而久负盛名的万达广场商业综合体概念要到2010年才成为万达主流产品。

潘石屹的大儿子在香港的一家医院出生，而他的公司在北京东三环买下了红星二锅头老厂址，盖出了大名鼎鼎的soho现代城。有人记得那年的11月北京的地产市场正式升温，就像王石当初的判断一样：“既然您说行，那就一定行。”

2008

年初新浪网的调查显示，在12387个被调查者中，有57.64%的被调查者认为2008年之后买房好，另外的42.36%的人则认为2008年之前买房好。

当年著名的“看空派”易宪容警告购房者切勿一时冲动中了开发商的“套儿”，要冷静客观地判断当前以及未来的楼市走势。此人在其后多年被购房者骂得体无完肤。尽管大家希望房价下降，但是在历史周期内，谁说了都不算，身体最诚实。

2009年元旦一过，北京通州区通顺路西边的一个小区房价一夜突破了一万元一平米，售楼处外排队的人从半夜就来了。据说这次发售的一栋楼是施工方抵账得来的，也不管有没有预售许可，人们顶着寒风就来抢房。仅仅两年以前，这个小区的房价不过三四千元每平米。

这种现象与“奥运会之后房价会下跌”的历史惯例截然相反。

中国房地产经历了十年摸索，房价从北京再度开始暴涨。香港的老路正在中国内地重新上演。

但如今回头来看，那依旧是一个让人充满信心的年份。假如2001年中国未能加入WTO，单凭房地产自己大概率成不了支柱产业，王石的判断其实是准确的，但他没料到中国的外贸带来了经济腾飞。

2005年，一个美国人做了个实验，一年内不买中国制造。后来她写了一本书名叫《没有中国制造的一年》。她沮丧又兴奋地承认，没有中国制造，生活实在太不方便了，生活成本还高。

有人唏嘘说如果从1998年再晚三年是不是就不用进行国企改制，那么多工人也不用下岗了？加入WTO就好比IPO，如果不是1998年的关停并转，如果不是取消福利分房，或许2001年也进不了世贸组织。

市场化的更进一步既是一种态度，也是一种行动。一顺百顺，而非百顺一顺。

2008年的中国住房市场，正在多难兴邦的前夜，一线城市核心区域的房价高则高矣，但还没那么高。我记得当时一位北科大的年轻老师在宇宙中心五道口买了华清嘉园的一套房，也就一万一平米出头，她感慨说现在去超市觉得什么东西都很便宜。

北方火爆的行情，似乎与碧桂园无关，与恒大也无关。这是很吊诡的事情，但凡核心资产总是各大房企舍身相求，为何碧桂园与恒大却总是消失于茫茫人海？

潘石屹说，有两类房企，一类靠囤积地皮挣钱，一类靠盖房子挣钱。

碧桂园与恒大是各自代表。而在项目选址上又达成了惊人的一致，杨国强和许家印必然对农村包围城市的战略心有戚戚。

2008年中国十大房企，恒大与碧桂园分列第六与第七。从这年起，农村包围城市的战略开始大发神威。再过十年，许家印将成为中国首富。

但是回到2008年，杨国强的处境却十分艰难，并不比今日的处境更轻松。当时，碧桂园面临中国银行香港分行2.35亿美元债到期，不得不与美林签订了2.5亿美元私募股权投资。内忧外患之下，这一年碧桂园大举扩张，如今来看实在是逼上梁山。

正是这次危机，奠定了碧桂园“高周转”的发展战略。说到高周转，杨国强不可谓不天才，其后发起了针对公司内部高管的“双享计划”，高管必须强制跟投新项目，一个项目动辄大几十万元，项目核销一年之后允诺高额回报，很多碧桂园高管后来透露，真实情况并不美妙，你投给公司的钱按部就班，公司该返给你的钱却琵琶遮面，为此很多高管拒绝升迁，怕的就是高额的跟投金额，“借钱上班”的滋味可不好受。

碧桂园的合作方也好不到哪里去。多个地方的项目方不惜对簿公堂，声称碧桂园在项目并购过程中各种违约，比如销售款并不按比例与当地项目方分成，而是第一时间打回集团总部，后续再要这笔钱则难于登天，不少实力稍逊的地方项目方与碧桂园合作一次就意味着寿终正寝。

攻城略地的高周转，背后是一将功成万骨枯。

恒大也好不到哪里去。2008年1月8日，恒大以41亿元拍下广州员村绢麻厂地王，过了两个月竟然迟迟未支付首期购地款。这块地王也被国土局收回，还罚掉了参与土拍的1.3亿元保证金。

耳边回响起潘石屹的话“靠地皮挣钱”，这钱挣得……潘石屹又有名言：百日剧变论，他预判三个月内，很多房企会出现剧变。

也就是说，2008年事实上给中国房地产敲响了警钟，却不是丧钟。

后来是什么救了房地产？

人尽皆知，四万亿。

前几年的富豪排行榜首还不是地产大佬，而是名副其实的实体行业，比如王传福、梁稳根、宗庆后、张茵。这之后，地产大佬们开始轮番坐庄了。

与之相应，另一个新词“房奴”登上教育部公布的新词榜。那年成为房奴的人，如今大概率已经财务自由了。

房奴并不是坏事，取决于你什么时候上的车。

当奋斗一生只为在北京这样的城市买一套房，这种残酷的现实还是让不少年轻人万念俱灰。与理想的落差相比起来，更沮丧的是压根儿就买不起了。还有比这更沮丧的，那就是再过几年，发现当时其实努努力是能上车的。现在，是真的买不起了。

2018

有人说，过去20余年推演下来，2018年竟是最幸福一年。

概因当年大事小情并无风云激荡人海沉浮，平平淡淡便是真。要我说则是因为从1998年房改、下岗从而开启转动的命运齿轮在这一年达到了生命周期的极限。一个新的周期，开始了。

这一年，樊纲提出了著名的“六个钱包”理论。何云伟的话再次响起：你粉刺我。

2018年，许家印以身价414亿美元登顶福布斯中国首富。

碧桂园则是一天出图、三个月开盘，“高周转”已成变魔术。

与辉煌相伴的是层出不穷的负面，2018年6月、7月,碧桂园上海和安徽分别发生两起安全事故，共计造成8死11伤。碧桂园为此成立了一家机器人公司，杨国强的想法是以后用机器人来盖房子，这样既能提高效率又能节省成本而且机器人不怕死，不得不说这种想法和今日AIGC虚拟人行业的说法如出一辙，碧桂园差点就掌握了核心科技，后来首席科学家因为实在赶不上杨国强的进度要求而悻悻离去。

许家印则信心满满，在公司内部会议上，他披露了恒大的家底，恒大2017年总资产17618亿、净资产2422亿、年销售额5010亿、毛利润1122亿、利税790亿、核心利润405亿、现金余额2877亿、土地储备3.12亿平方米，已经站上高质量发展的“新起点”。

他说2018年是恒大第八个“三年计划”的开局之年，主题是“深化转型、提质增效”。转型的主要方向就是高科技行业。到2020年这个三年计划结束的时候，恒大进入世界百强不是梦。

那确实是幸福的一年。

即便是从买买买转为卖卖卖的王健林，这一年也是幸福的。他在年终会上说：“2018年，万达有息负债大幅减少，同比2017年减少约30%，应该是国内大型企业中有息负债率下降最多的企业之一。”

万达从出海转为回国，这个动作似乎昭示着什么。

这年底潘石屹说：“中国房地产市值65万亿美金，超过美欧日总和。按照汇率7.1计算，中国房地产市值461万亿人民币。”央行的调查显示：城镇居民户均住房资产187.8万元，住房资产占居民资产约70%。

统计局的数据则显示：2018年，中国新建商品住宅平均价格约8544.17元/平米，同比2017年——新建商品住宅均价7614/元平米——上涨了12.22%。

有人惊讶地发现：大城市的房价涨的不多。但是在过去2年里，很多小城市的房价翻了1倍甚至更高。

如果把一切苗头都死死地按在国内，房价的涨跌看似是可控的。

但房地产的问题从来都不是一个孤立的问题，它在本质上是一个内需问题，而内需问题也不是一个孤立的问题，一切都与外部环境密切相关。

很多人说房价不会再暴涨了，已经见顶了，就算北上广深全部放开限购也就那样了。为什么仅仅5年后，碧桂园和恒大都相继暴雷，幸福消失的如此迅速？人们对未来的预期变得如此悲观。

事实上，房价涨不涨的根源在于全球经济周期，在命运共同体这个基础之上，房价的问题并不单独取决于我们自己的态度。从1998年的情况来看，为什么那么坚定地认为可以在两年内成为支柱产业？原因就在这里。