昨晚和某国企投资部中层、民企开发商一起喝酒，聊起来最近的楼市政策、金融政策：
- 政府下场收楼补充保障房
- 50年超超超长期国债
- 史上最宽松首套首付比例
- 下调个人住房公积金贷款利率
- 各行自行调整商业性个人住房贷款利率政策。
虽然信息量很大，但从行业内人士来看：
1、地方城投打折收购烂尾楼或者困难房企不是啥新鲜事。
郑州、广州、昆明等好多城市都有过这种操作，很多是市场行为，国企也会请专门的资产评估公司做评估，有的赚才会做。
江苏某城市就先后推出房屋“以旧换新”活动，旧房由地方国企收购后，改造为人才房和保障房，旧房款直接用来抵新房款，买卖都由地方国企为业主一条龙操办。
连旧房评估费都不用业主承担。
2、保障房工程、安居工程都是国家十四五规划鼓励支持的行为。
至于钱嘛，地方城投出一小部分，大部分都有国有银行、专项资金、专项债来解决。
以后房改双轨制，新房改一方面大力保障性住房，一方面鼓励改善性住房。有钱就买贵的，没钱国家给你兜底，大庇天下寒士俱欢颜，居者有其屋，大家都有房住。
丈母娘们再也不担心女儿跟着穷小子连个住的地方都没有了，赶紧结婚生娃去。
3、接下来很长一段时间，政策以稳楼市、去库存为主。
以后城市建设和规划更多是存量资产盘活和城市更新改造为主，既不会大兴土木，也不会大拆大建。
2024年4月30日，财政部办公厅和住房城乡建设部办公厅又发文关于开展城市更新示范工作。
进入5月，我的业务和饭局一下子井喷了。
4、很多地方的租金购房收益比都上涨了，西安很多小区年租金和房价比已经超过2%，再努力努力就超过存款利息了。
2018年我家附近的小区的两居室只能租到1800块，现在已经是2500块起步了。
5、随着水电油气等公共服务涨价潮来临，小城市的低成本生存优势越来越小。
土地财政的地位短时间不会变，以后更多还是看人口，所以西安政府还是要努力创造就业机会和高薪工作，人就留下来了，城市才能更有希望。
未来各个城市之间的竞争与人口迁移的方向，更多比拼的是软硬环境，就看谁有更多高质量的产业链和就业机会。
新一轮中国城市之间的差距，也将迅速的拉开。
6、还有很多不明情况的网友认为刺激政策还远远不够，接下来还会减免契税、买房贴息、首付无息分期，政策永远不缺，没有最松，只有更松。
看到这么多天真可爱的小伙伴，我特别想卖课。
就以现在西安的城市发展为例，在运营地铁里程超过300公里，明年很可能超过400公里，还有打通断头路、修建公园学校医院等公共设施，都是靠房地产。
招商奖励、总部经济补贴、科技企业奖补、人才落户补贴、税收返还，地方经济发展也是靠房地产带动的。
地方政府通过专项资金或者贷款完成土地拆迁、土地收储、通水通电通网通气等一级开发后，还要继续投入资金用于修桥铺路、城市绿化，最后再留点钱发工资和搞招商引资。
所有投入的钱都是借来的，借来的钱最后就要靠卖地回收，相比教育用地、科研用地、医疗用地、工业用地，还得是住宅地能卖上高价格。
在目前土地流拍频现、楼市前景低迷、房价硬不起来的情况下，还叠加房企暴雷和库存量大，政府直接发债来回购新房。
既解决了保障房的问题，又解决了去库存的问题，还可以使开发商缓解资金压力，国家专项资金专款专用流入房地产形成闭环。
大内之中有高手。
只不过这次政府出手合作的交易对象是房企，是GtoB的生意，还限制了很多条件，和普通满二满三的商品房没啥关系，或者说和已经上车的普通老百姓没关系。
普通人手中的二手房，是没人给你托底的。
毕竟一般情况下，计划的手不会干预市场调节的，等到政府和城投被迫下场收房，肯定不是当接盘侠，而是会拼命压价以极低价格收储。
比如说市场价是10块钱，那就可能按照6块钱甚至更低的来收，特别是对民营房企，只能断臂求生或者割肉离场。
任何政策改革或救市行为都是要付出代价，对房地产企业来说，特别是中小民营房企老板。
在拍手称快之前，最好先想想自己是不是砧板上的五花肉。
但是，降首付比例、降商公贷款利率，会让很多人一咬牙就上车。
我是比较忧虑继续加杠杆会导致违约率大幅度上升，特别是对30出头的年轻人，前途不是一片大好而是很可能过几年失业。
我不知道银行是否做足了坏账准备和敏感性测试，至少在我的视野里，这次这么大幅下调首付比例，是有次贷危机的风险，还可能催生大批背债人。
危机只有发展到最困难阶段，才有可能倒逼出有效解决方案。
2024年第一季度某公司置业调查报告显示，首付买房的女性古比有所提高，其中未婚女性占比最高，达到45.5%。
在很多女生眼里，房子比狗靠的住，狗比男人靠得住。
我干了十几年的产业地产，引入过产业链链主，和政府部门草拟过产业聚集政策，遇见了百人规模的企业一夜之间人去楼空，也见过本地企业发展好了把总部搬离到一线城市。
在我看来产业的发展是一个漫长的过程，必须要一张蓝图绘到底，一届接着一届干。
发展产业，不仅仅是生产线的增加，更是技术创新、人才培养、市场开拓等多方面的综合体现。
这一过程需要持续的政策支持、资金输入，而非一次性的投资。所以，传统的一次性补贴或者短期融资很难满足产业发展的需求。
这时候，超长期债券的优势便凸显出来。
这类债券具有较长的期限，能够为产业特别是特高压、新型储能、芯片半导体、新型煤化工等高科技产业提供稳定而持久的资金支持，使得企业和政府能够专注于长期的技术研发和市场布局，而不必担忧短期内的资金链断裂。
产业发展起来了，才会有更多的就业机会和人口迁入，才能安居乐业，政府才能从土地财政转变为税收财政。
希望这次超长期债券的钱能够固定拿出来一部分认真培育和发展产业，久久为功。
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