北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告陈某旭和原告吴某向本院提出诉讼请求：1.依法分割位于大兴区一号房产（以下简称：一号房屋，价值423.62万元）；2.依法分割陈某君、王某婚后共同偿还的位于大兴区F室（以下简称：F室房屋）房产贷款及该贷款部分的房屋增值款（价值389.83万元）；……。
事实与理由：陈某旭和吴某系夫妻关系，陈某君系二原告之子，陈某君和王某系夫妻关系（2005年3月结婚），陈某浩系陈某君和王某之子。陈某君于2012年因病死亡。2004年6月份左右，陈某君和原告陈某旭、吴某共同出资购买一号房屋一套，陈某君对该套房屋享有50%的份额。原告认为陈某君去世并留有遗产，原、被告作为继承人，均有权继承其遗产，但王某拒绝与原告协商解决并擅自占有，严重侵犯了原告的合法权益。
被告辩称
被告王某、被告陈某浩辩称……1.一号房屋为夫妻婚后共同财产，被告有充分的证据证明该房屋的首付款为被告王某支付。陈某君书信有明确指向该房屋由其子继承，该房屋应归陈某浩所有。假设法院认为应当按照法定继承，那么该房屋为陈某君与王某婚后共同财产，陈某君的遗产为该房屋的50%份额，……。
2.F室房屋为王某婚前个人财产，有家庭购房协议为证，为王某父母赠予自己女儿的财产而且贷款也为王某父母偿还，与陈某君无关。因此，该项诉求必须予以驳回。……
法院查明
原告陈某旭与吴某系夫妻关系，陈某君系该二人之子。王某与陈某君于2005年登记结婚，陈某浩系陈某君与王某之子。陈某君于2012年去世。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、关于一号房屋。2004年6月26日，买受人陈某君与出卖人北京A公司（以下简称A公司）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，主要约定：由陈某君购买一号房屋，房价为543 333元，在合同签订当日买受人支付114 333元，剩余房款429 000元以银行按揭方式支付。后陈某君与某银行（以下简称：某银行）、北京市住房贷款担保中心签订《个人购房借款合同》，主要内容为陈某君因购买一号房屋向某银行借款429 000元。2005年，A公司出具的发票数额为545 831元，付款人为陈某君……房产证载明：房屋所有权人陈某君。
原告主张：首付款是在签订合同当日支付的，涉案房屋的首付款大约是12万元，陈某君当时已经工作了3年，二原告给了陈某君5万元，房屋有贷款，贷款一直由陈某君偿还；二原告与陈某君共同出资购买一号房屋，该房屋系二原告与陈某君的共同财产，陈某君只享有该房屋50%的财产份额。
被告主张：2004年6月，双方与A公司签订购房协议，当时陈某君已经辞职，房屋的首付款是王某支付的，当时为了陈某君的面子考虑，所以房屋所有权证书上书写的是陈某君的名字；双方于2005年登记结婚，在婚前陈某君没有工作，所以房屋的贷款是由王某一人进行偿还，共偿还了1.5万元的贷款，结婚后，才是王某、陈某君一起还贷；这个房屋是陈某君和王某的共同财产；从陈某君2001年7月毕业后，王某和陈某君的经济就混合在一起。为证明前述主张，王某提交了1份书面材料，……
二原告主张对上述书面材料真实性无法确认，但是未申请进行鉴定。综合本案情况，本院对王某提交的证据材料予以认定，认定一号房屋为陈某君与王某的共同财产，陈某君占有50%的份额。本案在审理过程中，经评估，价值为423.62万元。
该房屋的债务问题。至房屋评估时，尚有银行按揭贷款477 781.6元，自陈某君去世时至房屋评估时已还的贷款本息由原被告四人分担。
二、关于F室房屋。原告申请本院调取F室房屋的档案材料。根据调取的材料显示：2003年8月9日，买受人王某与出卖人北京T公司签订《商品房买卖合同》，主要内容为：王某购买F室房屋，总金额为359 345元；付款方式为分期付款，王某于2003年8月9日支付购房款109 345元，余款买受人须于出卖人发出贷款通知之日起7日内领取备案合同并在60日之内办理完毕公积金贷款手续；出卖人应当在2003年11月30日前交付房屋。2003年10月22日，王某与Q银行（以下简称：Q银行）签订《借款合同》，贷款金额为250 000元，……2007年4月23日，Q银行作为抵押权人、王某作为抵押人申请办理房屋抵押登记。
2011年5月10日，王某与银行签订《房屋最高额抵押贷款合同》，主要内容为：贷款用途为消费，最高债权额为60万元，确定的期间为2011年至2021年。2011年5月24日，双方提交了最高额抵押权设立登记申请表。
原告主张该房系以王某的名义购买的，但是陈某君、王某在婚后共同偿还贷款，要求对还款金额和升值金额进行分割。被告主张F室房屋是王某父母出资的，婚前已经还清贷款了，不属于本案继承财产份额范围。在本案审理过程中，王某父母就上述房屋提出异议。
裁判结果
一、被继承人陈某君名下的位于北京市大兴区一号的房屋归被告王某和被告陈某浩所有，该房屋剩余房屋贷款由被告王某和被告陈某浩负责偿还；被告王某和被告陈某浩于本判决生效后十日内给付原告陈某旭和原告吴某房屋折价款共计88.8493万元；
二、被告王某和被告陈某浩于本判决生效后十日内给付原告陈某旭和原告吴某应分得的存款共计4.758448万元；
房产律师点评
公民对遗产依法享有继承权。继承从被继承人死亡时开始，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。遗产的第一顺序继承人为配偶、子女、父母。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用，不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。继承遗产应清偿被继承人依法应当偿还的债务，清偿债务以被继承人遗产的实际价值为限。
本案中，一号房屋为陈某君、王某的共同财产，其中50%的份额属于陈某君的遗产，法院在扣除按揭贷款后依法予以分配，根据本案情况情况，该房屋宜由王某、陈某浩所有，由王某、陈某浩向二原告支付折价款，剩余按揭贷款本息由王某、陈某浩偿还。根据评估数额及贷款情况，法院酌情确定王某、陈某浩应给付的折价款88.8493万元。
对于F室房屋，虽该房屋登记在王某名下，王某主张该房为其父母以王某名义购买，且王某父母向法院提出异议，故法院认为上述房屋不宜在本案中一并作出处理，应另案解决。
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