01
知识星球上有个伙伴咨询：先息后本该注意什么？
我感觉这个问题很有代表性。
如无意外，我们大概率会碰见“先息后本”的按揭产品！
毕竟，曾经百发百中的路边社，又开始提前预告了！
首先，什么是先息后本？
如字面意思，就是买房按揭贷款，可以先给利息后给本金，然后月供和利息都会降低！
大家都知道，之前2买房最主要的贷款方式就两种，分别是等额本金和定额本息。
但不管那种方案，月供还款都包含“本金+利息”。
为了让大家理解“先本后息”还款方案的特殊性，我需要给大家简单说说什么是等额本息和定额本金！
等额本息：每月以相同的“本金+利息”偿还贷款的本金和利息，即每个月的总还款额一致，其中利息逐月递减，本金逐月增加。
说白了，就是月供还款一样，不递减，但初始的月供不高，总利息高！
等额本金：每月偿还相本金相同，由于本金在不断的减少，每月的利息也逐月减少，因此每月的还款金额也相应递减。
说白了，就是月供还款递减，但初期还款压力大，总利息少！
为啥大多数人都会选择等额本息呢？
因为这种方案偿还贷款的“月供”额度低，同时银行拿到的利息又最高，所以，购房的时候，银行也会引导大家选择等额本息！
那么，什么是先息后本呢？
我明确的告诉大家，先息后本不是“新玩意”或者什么创新的按揭方案，在过去10年间，很多贷款产品都是先息后本！
比如，随心贷——
单月个人公积金缴存金额大于300元，连续缴纳当地住房公积金满12个月的在职员工。 额度：最高30万 利率：年化3.6%起 期限：最长3年 还款方式：等额本息、等额本金、先息后本，随借随还
比如，惠民贷—
要求：征信良好，白名单客户，看大数据。 额度：最高50万 利率：年化3.6%起 期限：最长3年 还款方式：等额本金，先息后本，随借随还
前面这两个例子，都是短期贷款的方式，大家也能看到，这些3年短期方案都有先息后本的还款方式！
所以，这种短期的先息后本还款方案，是可以无限循环的。
比如，大家贷款50万，按照惠民贷的方式，每个月可以只还利息，3年到期可以“借一笔”50万元，把之前的50万本金偿还，然后再借一次惠民贷！
以此类推，无限循环！
这就是为什么，之前很多投资客可以用很少的本金撬动多套房子的原因！
因为先本后息，本质上只需要给利息，所谓的“偿还本金”可以“借一笔钱”然后还一笔债，然后再次借贷！
为啥之前经营贷那么火爆呢？
因为除了利息低之外，还有一个原因就是可以先还利息，再偿还本金！同时，可以无限循环！
其次，网上沸沸扬扬的先息后本，又是怎么回事呢？
这事起源是成都天府区的一个项目！
成都天府新区某项目内部公示了最新的买房贷款政策，其中就涉及先息后本的事情！
不过呢，这家房企很快就出来辟谣了，大概的意味就是：他们造谣，压根没有这个事情！
文章看到这里，小伙伴要问了：真相到底是什么？
我认为这件事的走向大概是：
房企销售艰难，然后走野路子搞了某些小众的先息后本贷款方案，不过被媒体大肆报道之后，就金蝉脱壳甩锅给”某些中介人员了“。
那么问题来了：既然是野路子，为啥开发商还要“冒险”搞呢？
答案很简单，降低购买门槛，减少购房者月供压力，实现销售回款！
那么，这先息后本到底能让购房者的“门槛”降低多少呢！
我以200万贷款为例，给大家算一笔账，大家就清楚了！
如果采取商业贷款，按照 利率 4.3% （ +0BP ），月供情况如下：
如果替换成都这种，3-5年先息后本方案呢？
按揭贷款30年就变成了3年+27年的方式！也就是“3年先息后本”+“27年等额本息（或本金）”的配套还款模式！
那么前三年的月供就只有利息，等于月供减少了50%
所以，成都天府新区3-5年期的“0”利息或者“先息后本”，本质上是为了降低购房压力！
不过呢，我认为 成都这个先息后本的方案， 并不是属于路边社提前透露的“先息后本”方案！
因为成都的先息后本方案，给出的贷款 周期是3-5年，明显 是经营贷或者惠民贷等短期信用产品，而非买房按揭的中长期贷款产品！
那么，如果中长期的先息后本的方案落地，最有可能的方向是什么？
我们之前写过一篇文章，就是讲述负债和按揭贷款精算逻辑的文章，怎么贷款才能省钱，推荐大家看看《 》
02
截至发稿之前，小作文飞得漫天都是，但真正意义上的中长期先息后本的按揭方案，并没有推出！
我结合近几年了解的先息后本情况，大家提前说说！
第一种情况：5+25
就是把30年按揭贷款变成5年+25年的组合，这和成都天府区的方案很像，都是组合贷款模式！
其中前5年期，是按照先息后本，3.35%还款；
后面25年，按照正常的3.85%利率，等额本金
第二种情况：10年+10年+10年
按照30年的方案，做了测算，大家可以看看到底是否合适！
按照之前等额本息的贷款方式，200万、30年、利率4.65%为例，第一个10年偿还的利息是84.7万+本金39万，合计123.7万！
而先息后本的还款方式，利息是88.8万+本金20万，合计108.8万元！
所以，第一个10年，先息后本的方式少支付利息约15万！
第二个10年，也就是第11年到20年，还款压力陡增，基于每年底还款8万左右，平均到月，比等额本息多20%或者30%
第三个10年，因为贷款的本金减少，虽然仍需要每年给10万元，但利息大幅减少！此阶段的还款总额，已经少于等额本息！
我们又还按照100万贷款额度和30年利率4.3%做了一个案例对比：等额本息月供4948，先息后本月供3583，两种方式每个月1000元左右
不过每年底还要归还1%的本金，也就是10000元，列个表大家看得清楚一点，等于一年少给6384块的月供。
最后，还有一种方式，就是前10年只支付利息，第10年支付本金，以此类推，每10年偿还一次本金！
不过呢，我和多个银行信贷经理沟通，这种方式虽然有，但仍属于经营贷范畴！目前仍不能“光明正大”的落地！
至于未来能否“光明正大”的变成按揭买房的选项，要看政策！
结合中长期先息后本方案，总结了一些特征，购房者需要留意：
1、前10年最划算，如果买房之后10年内有置换的需求，选择先息后本最划算；
2、如果没有置换的需求，30年周期内选择先息后本，会比等额本息多出10多万！
3、如果10年期先息后本方案落地，其实就是“变种”的降低利率！只不过没有直接降低利率，而是通过先息后本的方式，实现了月供和利率双降；
大家要明白，买房按揭这种行为本质上是一种负债行为，既然是负债，那么怎么还款，怎么还款最划算，需要购房者精算！
我们之前写过一篇文章，就是讲述负债和按揭贷款精算逻辑的文章，推荐大家看看《》
其实呢，如果是房地产老饕，对于先息后本并不陌生。
只不过不同银行的产品不同，之前几年，很多银行已经可以做得20年到30年的先息后本了！
所以，我认为“先息后本”方案落地，也不过就是台面下，变成台面上而已！
03
最后，简单说几点：
1、底层逻辑！
无论是3+27、5+25、10+10+10先息后本的那种方案，其本质都是降低购房者月供压力，降低还款门槛，让更多的购房者能上车！
是的，他们用尽了降价之外的所有举措！
可这恰恰说明，房子利息可以少，中介费可以降、面积使用率可以提升，但就是房子的价格不能降低！
为啥？
因为大幅降低房价，不仅会冲击银行信贷体系，还会影响我们金融体系的运转！
所以，首付降至15%，按揭还款总额虽然增加，但月供并不会增加！因为月供的利息再减少！
换句话说，全面降低买房门槛，正在发生！
我们之前写过一篇文章，就是讲述负债和按揭贷款精算逻辑的文章，推荐大家看看《》
2、为什么？
大家要明白，按揭贷款也好、保险回报也罢，其方案都是“核数师”精算过的方案！
现在先息后本的还款方式，之所以沸沸扬扬，还不是“核算师”精算了几种情况：
1、未来10年的通胀肯定远超当下，所以货币通胀，债务贬值，也不担心10年到期无法偿还本金！
2、莫欺少年穷，虽然年轻人当前收入低，但10年后的收入肯定会增加，所以先息后本也便于年轻人上车！
文章至此，通过先息后本这件事，也折射了一些趋势：通胀、看好中长期经济发展、短期内楼市仍需要刺激！
对中国人而言，买房就是镌刻到基因里的信仰，所以只存在买不起，不存在想不想的问题！
所以，低首付、低利率、也只不过是他们降低门槛，给曾经买不起房子的人，留一个上车的机会而已!
是的，一个增加负债的机会！
我知道，这很扎心却是事实。在债务驱动经济的宏大叙事逻辑中，想负债，能负债，都需要等机会，然后自己努力的！
老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！
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