很多项目竣工才知道亏大了|甲方

众所周知 , 企业管理和运营就是 PDCA的循环过程 , 但更多企业往往善于做 PD, 在 CA( 回顾、检查和调整 )环节做得不足。这也说明了“ 凡事计划容易执行难 ” , 而执行得好与否 , 关键还在于检查。对目标成本管理而言 , 也是如此。房地产企业需要做好每月的动态成本回顾与“ 检查 ” , 才能真正做好目标成本的过程管控 , 才能尽可能地确保目标成本不失控。

案例: 两干万元变更未上报 , 成本超支 , 领导火冒三丈

曾经有这么—家地产企业 , 在市场低迷时期领导决定对某—个楼盘进行降价销售 , 以快速回笼资金。但这个价格到底降多少合适呢? 领导从成本人员那里了解到的动态单方是1. 2 万元 , 于是 , 领导决定从每平方米1. 8 万元降至每平方米 1. 6 万元。可到项目竣工后才发现 , 成本单方竟然跳到了 1. 4 万元 , 这样再考虑税金等成本后 , 该楼盘竟卖亏了一大截!

为什么会出现这种情况呢? 原因很简单 , 就是当初领导做决策所依据的动态单方是不准的。为什么呢? 因为有近两千万元的变更未上报 , 所以造成当时的动态成本不准。

我们进行成本策划、编制目标成本、分解合约规划、进行采招、签订合同等—系列的管理措施 , 其根本目的就是为了保障在成本执行过程中目标成本不被突破。那么 , 如何实现这—点呢? 其实就是通过动态成本与目标成本的实时对比来实现 , 所以动态成本可以被理解为成本管理的“ 体温计 ”, 随时反映项目的成本管理健康程度。

动态成本的定义

动态成本是什么呢? 目前房地产企业还没有统一的定义: 有的认为是已经签约的合同金额总和, 有的理解为已完工产值总和 , 有的理解为已经支付的款项总和。上述这些都属于投资进度的概念 , 非常重要 , 但不能代表动态成本 , 动态成本简单地说就是项目 (或产品) 的预计最终成本 (如图1所示) 。

图1 动态成本定义

具体而言 , 动态成本是指在项目启动后的任何一个时点 , 对项目最终结算成本的预测。由于目标成本形成后 , 受材料、设备、劳动力等市场价格变化, 以及设计变更、经济签证、工程量变化等各种因素的影响 , 它会有一定的变化, 这个变化就需要以动态成本反映出来 , 直到项目结算。目标成本、动态成本、结算成本的关系如图2所示。降本增效，就用数字成本管理平台

动态成本等于预计的最终成本 , 其内涵关键在于“ 动态 ” 二字 , 因此 , 在常规的项目开发三大阶段—项目启动阶段、项目开发过程和项目结束阶段 , 动态成本表现出三种不同的计算方式 , 具体如图 3所示。

图2 动态成本示意图

图3 在项目开发三大阶段动态成本的不同表现

准确的动态成本 , 特别是产品动态单方是我们进行产品销售定价和项目结算时成本结转的重要依据。特别是对于房地产这种采用预售制度的行业来说 , 动态成本的准确性更为重要 , 因为卖房的时候产品还没有生产完 , 如果不能在过程中得到有效的动态成本作为依据 , 将给定价带来极大风险 , 直至威胁项目投资收益的兑现!

动态成本的计算公式

动态成本包含两部分内容: 已发生和待发生。其中 , 已发生部分包括已发生合同和已确认变更 ; 待发生部分包括已发生合同的预估变更和待发生的合约规划。由此 , 我们就得出了动态成本的公式: 动态成本 =已定合同 +已定变更 +待发生合约规划 +已定合同的预估变更。具体如图 4 所示。

图4 动态成本计算公式

在上述公式中 , 对于已签合同的确认变更和预估变更要做好区分。它们在管理上的关注点有很大区别。两者的区别和内涵差异如下: 已定变更指的是已签约的合同发生变更 , 而且这个变更的内容和涉及的成本 ( 金额) 已经得到了甲、乙双方认可 , 可以明确归入动态成本, 这部分金额未来不太可能发生变化 ; 预估变更包含三类内容, 其中一个是供应商 ( 施工方) 已经向甲方提出变更内容及变更金额 , 但尚未得到甲方确认的部分。一个是供应商 ( 施工方) 尚未向甲方出, 但甲方根据市场情况预计要发生的合同金额增加。还有一个是预估需要进行的预算调整部分。具体而言 , 它们的区别如图5 所示。点击了解AI降本，把钱花在刀刃上

为更好地说明动态成本 , 我们不妨拿建筑工程科目的动态成本为例来进行具体阐述。