楼市未来最大的利空是什么？这个其实没有太多可以争论的，就是人口因素的变化。这个因素也是很多人看空未来楼市的一个重要原因。

为何说人口因素是楼市未来最大利空，这个没有太多可以争论的？虽然我知道也有人持不同意见。但只要回顾一下楼市是怎么涨起来，以及世界上其他国家和地区的房地产是怎么发展起来，就明白了人口因素是房地产最关键的因素的。

当然不是说只要有人口，楼市就一定能发展起来。但基本上可以说，如果人口增长处于下滑趋势，楼市行情必然会受到影响。我们过去的楼市之所以发展如此快，首先是享受到了史无前例的人口红利。

在拥有如此人口红利的情况下，城市化进程将这些人口转化了城市住房需求，而经济发展及居民收入的增长又有一部分转化为了住房的购买力。多重利好因素的合力下，我们楼市毫无疑问迎来发展最快的十多年，创造了波澜壮阔了的楼市大牛市。

但人口因素确实在最近几年发生了大变化。与此同时，我们也见证了楼市的大巨变，房价也经历一波幅度较大的下跌调整。或许人口因素并不会这么快地作用到楼市上来，但是会改变市场对后市的预期。

从数据上看，我们是从2022年开始进入总人口负增长的，当年总人口减少了85万人，差不多是一个县城的人数了。而2023年延续了这一减少的态势，且减少的幅度在扩大，当年减少了208万人，差不多是一个四线城市的人口数量了。

2024年的人口变化是怎样？从目前的一些间接数据显示，2024年大概率会继续延续人口减少的态势。我们看看与人口出生率密切相关的结婚登记对数，2024年前三季度，全国结婚登记数量为474.7万对，同比2023年减少了94.3万对，降幅高达近20%。分季度来看，一季度196.9万对，二季度146.3万对，三季度131.7万对，季度数据是一路下滑，按照这个趋势，2024年结婚登记数量大概率会再创新低，低于近期的低点2022年的683.5万对。结婚数量上不了，出生率的数据也难言乐观。

从国际上其他国家已经走过来的经验来看，人口一旦进入了负增长，一般在短时间是难以逆转的，也就说这种总人口减少的趋势会持续一段时间。

实际上，总人口减少是一个全面的利空，不仅仅是对楼市的。所以今年上面也出台了支持人口发展的措施，随着这些措施在各城市的落地，相信还是能一定程度上缓解人口下降带来的利空影响。