最被高估以及最被低估的商圈，意思就是房价最有可能下跌的地段（高估）、房价最有可能上涨的地段（低估）。

如何衡量高估/低估？我们有两个数据指标，其实在前两周就用过啦！一个是挂牌率、一个是去化周期。

这里再给大家复习一下：

挂牌率的公式=某一时点的挂牌量/总户数x100%。房地产行业来说，挂牌率如果在1%-3%之间则是属于健康平衡状态。如果高于则意味着供大于求，不好卖，甚至会迎来跌价。

而“去化周期”公式=年度挂牌量/年度成交量x12。意思按照现在的销售速度，库存量需要多少月才能消化完？目前的合理区间应该是1年-2年。去化周期越低说明房子越好卖，房价可能会上涨。

这两个数据指标都是越低越好，所以我们低估的商圈都是两项指标偏低，高估的商圈则是两项指标偏高。

当然，如果要衡量高估低估，要考虑的因素不止这两项数据指标。比如地价，业主行为等等也要考虑。但是地价不是每个商圈都有土地成交，很多商圈几年都没一块土地。业主撤牌，急售等行为也很难找到相关数据。

因此我们就是通过能量化的数据，来衡量高估以及低估吧。

数据说明Explain：数据出自兔博士app，2025年全年二手房成交/挂牌数据，2026年3月挂牌数据。

上海SHANGHAI

再给出榜单前还是说明一下，

首先“低估的商圈”取的是挂牌率和去化周期最低，高估商圈取的是挂牌率和去化周期最高的。

还有越是郊区挂牌量这个数据越难统计，因为有些小区压根没在网上挂牌，很多在夫妻老婆中介店挂的。所以郊区的挂牌率和去化周期就会偏低。这里也是去除了一部分挂牌异常数据，所以下面的榜单会更加贴合实际。

榜单排名不分先后。

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