刚刚过去的4月，杭州的二手房市场彻底“燃”了。
没有铺天盖地的利好消息，也没有四面八方的投资涌入，但数据却实打实让大家吃了一惊。据杭州贝壳研究院统计，刚刚过去的4月份，杭州十区二手房共成交9968套，环比提升6.5%，同比涨幅5.8%。这不仅是近一年的月度新高，更是近五年来成交量最高的一个4月，仅次于2021年同期的历史高峰。
仔细拆解这份成绩单，你会发现一个有趣的现象：曾经风光无限的奥体、申花板块“集体失声”，取而代之的是临平、良渚、闲林那些单价“1字头”的刚需大盘。
总价百万出头
刚需盘成了4月的“流量王”
“上个月我们店成交了17套，其中15套总价在200万元以下。”临平广厦天都城附近一家中介门店的店长老张，声音里带着掩饰不住的兴奋。他指着门店外的大幅广告牌说：“你看这套，99平方米三房，总价才134万元，算下来单价一万三，上个月，光这个小区就卖掉了53套。”
老张口中的天都城，正是4月份杭州二手房市场的“销冠”。
在杭州我爱我家公布的4月成交热门小区榜单中，这个超级大盘以53套的成交量独占鳌头，套均面积99平方米，套均总价134万元。而同样位于临平的夏宫花苑，套均总价更是低至128万元，单价达到12709元/平方米。
临平某住宅小区 摄影 江玥
“买房的清一色是年轻人，有的在九堡上班，有的刚毕业两三年。”老张说，上个月杭州公积金新政落地，很多客户算了一笔账：家庭最高可贷180万元，买这种总价130多万的房子，纯公积金贷款就够了，连商贷都不用碰，“利率低、月供少，他们觉得比租房划算多了。”
数据印证了年轻人“扫货”的疯狂。上月全市总价300万元以下的房源成交占比高达73.8%，其中200万元以下的“上车盘”占比超过一半，达到50.9%。余杭区的新明半岛、钱塘区的世茂江滨花园等小区，单价都在1.5万-1.7万元/平方米之间，套均总价200万元出头甚至更低。
“以前大家都盯着奥体、未来科技城，觉得那里是杭州楼市的风向标。但从眼下的数据看，真正的‘基本盘’其实在这些不起眼的刚需板块。”老张感慨道。
公积金新政“点燃”刚需
纯公积金贷款占比迅速攀升
是什么让这批年轻人不约而同地集体入场？
几乎所有中介和购房者都会提到一个关键词：公积金新政。
4月1日起，杭州正式实施住房公积金贷款新政，家庭最高贷款额度从130万元大幅提高到180万元。对于总价200万元左右的房子来说，这意味着很多购房者可以完全依靠公积金完成按揭，彻底告别“组合贷”的繁琐和更高的利息成本。
“我四月中旬签了一套临平的房子，总价168万，纯公积金贷了150万，月供只要6000元出头。”在滨江上班的95后小陈说，新政出台前他一直在犹豫，“如果做商贷或者组合贷，月供要比现在高1000多元，压力比较大。新政一出，我第二天就去看房了。”
据杭州我爱我家统计，4月份选择公积金贷款（含组合贷款）的购房者比例达到32.4%，较3月份提升3.8个百分点，创下近年来新高。其中，公积金贷款对总价300万元以下房源的拉动尤为突出。
惊人的是，纯公积金贷款在所有住房贷款中的占比，从3月的12.7%迅速攀升至4月的19.1%，一个月内大幅提高了6.4个百分点。与2025年全年8.6%的平均水平相比，更是高出10.5个百分点，达到去年均值的2.2倍左右。
“可以说，没有这波公积金新政，就没有这个‘最强银四’。”杭州一位资深房产业内人士表示，新政精准降低了刚需的购房门槛，让大量原本持币观望的年轻人有了“上车”的底气。
学区房行情分化
年度行情已接近尾声
除了低总价刚需盘，4月份另一大亮点是学区房。但与往年不同的是，这波学区房热并非普涨，而是出现了明显的“分化行情”。
在传统的入学季驱动下，部分热门学区房的成交量持续上行。杭州江南实验学校学区房4月份成交了77套，比3月的64套还要多13套。长寿桥小学学区房4月共成交31套，环比3月大涨121%。更夸张的是，此前长期“零成交”的仙林苑、白泽弄等老小区，上个月也分别成交了2套和4套。
“我们门店4月份成交了5套长寿桥的学区房，其中有一套面积不到50平方米，总价180万元。”拱墅区一位中介表示，买这些房子的家长目标非常明确，“就是为了挂户口，所以总价越低越好。”
但并非所有学区都能延续热度。文海实验学校4月份成交54套，较3月的74套下降27%；幸福河小学成交24套，较3月下降41%；采荷一小、二小学区4月份合计成交53套，较3月下降19.7%。
“学区房的小阳春，每年一般到4月就接近尾声了。”多位学区房中介表示，“五六月份入学冲刺期结束，这波热度大概率就要降温了。”
申花、奥体改善板块“集体失声”
买卖双方僵持不下
与刚需盘的“锣鼓喧天”形成鲜明对比的是，曾经风光无限的改善板块，上个月显得格外冷清。
申花板块的馥香园及“造纸厂三兄弟”四个小区，上月仅成交18套，较3月的30套下降40%，较去年同期的127套更是下滑了86%。奥体“四兄弟”成交18套，亚运“三兄弟”成交25套，七个小区合计43套，尚不及刚需盘广厦天都城一个小区的成交量。
“华丰造纸厂三兄弟”之伟星·星瓒颂锦府
“去年的这个时候，我们店在奥体板块一个月能卖几十套，现在能卖出一两套就算不错了。”钱江世纪城一位资深经纪人无奈地告诉记者，“不是没人看房，而是价格谈不拢。房东觉得已经降了不少，买家觉得没降到位，还要再等等，就这么僵着。”
“亚运村三兄弟”
即便是近期热度有所回升的钱江新城二期板块，上个月也仅成交19套，远未形成规模。
“价格回调期，高总价房源的流动性正在明显收缩。”有业内人士总结。数据显示，4月杭州二手住宅成交均价为26023元/平方米，环比再跌3.7%，与年初相比累计跌幅已超过10%。
业内人士分析，4月份杭州二手房市场的强势表现，本质上是“政策托底+刚需释放”的双重结果。
公积金新政精准降低了购房门槛，低总价房源的充沛供应则为刚需提供了充足的选择空间。但需要警惕的是，改善板块的持续低迷说明市场信心仍未完全恢复，置换链条尚未打通。接下来，随着天津、广州等地密集出台稳楼市新政，这种积极情绪有望向外传导，间接提振杭州购房者信心。不过，对于接下来几个月的市场走势，仍需谨慎乐观——学区需求的退潮和高总价房源的去化压力，可能会成为新的考验。
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橙柿互动·都市快报 记者 陆丹
编辑 肖旭
审核 张倩 邵宇峰
校对 陈震海
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