住房养老金没有看起来的那么简单，不知道你们的养老金有没有着落，反正你家房子的养老金目前看是有着落了。当然这个着落是要打双引号的。
从住房养老金的试点开始，你就可以将我们的经济划分为，住房养老金之前的时代，和住房养老金之后的时代。如果再明确一下，就是房地产的增量时代和房地产的存量时代。
为什么住房养老金的分水岭意义那么的强，你就考虑一件事，你什么时候会真真切切的担心养老的事情。我想很多现在的八零后、九零后，他们会疑虑，会口嗨，但是未必真的会把养老这件事情，提上自己的议事日程。
因为你的收入和你的支出都是在浮动的，你很难计算几十年后的经济状况。反而是真的将近60岁要退休的这些人，他们会算一算兜里面的钱够不够用。
因为退休之后的收入是确定的，很难再有什么大的一些波动了，而住房养老金被提上日程，也是同样一个道理。卖地收钱的时代结束了，花钱修罗的时代开始了。
2024年那次住房养老金的试点是，包括上海在内的22个城市。官方多次辟谣，住房养老金不是房产税，这笔钱是国家出的，自媒体你不要带风向。
首先我肯定相信官方，按照官方的说法，我们现在就是要搞一个公共的账户，存一笔钱，等以后大家的房子旧了破了，能有钱来修。住建部门的说法是，这个公共账户的钱政府来出。
但是具体是什么渠道来出，各个渠道又出多少，目前呢，只能说是语焉不详，而且因为没有细则，所以这中间会不会出现变化也不好说。毕竟地方家长最大的印钞机，目前看已经熄火了。
很多专家分析，这笔钱可以以一定的比例，从土地出让金里面去提取，我是觉得非常搞笑的，这无异于在秃子的头上拔头发，能拔几根呢。当然我们也要相信地方家长的智慧，你去看非税收入，这几个季度是不是有可观的增长。
所以创收这件事情，只要发挥主观能动性，那一切都有可能，所以今天我们不聊公共账户，我自己更关注的是个人账户。按照住建部门的说法，个人账户也就是大家在买房收房的时候，缴纳的住宅专项维修基金。
可以预料，未来整个小区公共部位的维修翻新，大概率是公共账户和个人账户共同来出钱。但是核心问题就在于，小区的个人账户里面的钱够不够，是不是每个小区都有个人账户。
我们一个个来看，首先，钱够吗，按照目前的数据，全国住宅专项维修基金买房的人，一共攒了1万亿，总数呢，确实不小，但是平均下来很可能是不够看的。
曾经有两会的代表就举例称，在南京有维修基金的小区里面，近三成的小区的维修基金的余额是低于10万块的。那这个钱说实话，连换部电梯都难，别说小区的大修了。
而且这1万亿同样是旱的旱死，涝的涝死，小区维修基金的缴纳是和契税在一起的，金额呢，大概是房价的2%到3%的这个比例。也就是房价越高的小区，他们的维修基金其实是越充沛的。
那在价格低点上车的小区维修基金，那只能说是一般了，而且并不是每个小区都有维修基金的。我能查到的小区维修基金强制收取，我说的是强制，最早只能追溯到2004年。
如果你家的房龄如果是大于20年的，那么有一定的概率，你这个房子是没有维修基金的。那这个数量有多少呢，根据贝壳研究院的数据，20个重点城市，楼龄20年以上的老旧小区占比有四成。
也就是这些小区，他们很可能连个人账户都没有，所以公共账户加个人账户，来完成小区的保养和维修，大概率行不通。因为有些小区连个人账户都没有，你怎么加。
全部依赖于公共账户的支出嘛，也不太现实，且不说公共账户的钱够不够，就算够你家修房全用公共账户了，我家呢就得自掏腰包了。这碗水根本就端不平。
所以我们最应该担心的是，个人账户里面的1万亿会不会被统筹，是不是又听到了熟悉的词汇？对，统筹，这个我们之前的视频里面有说过，个人养老金的统筹就是现收现付制。
你交的钱不是给你的，而是给现在已经退休的老同志的，至于你要相信后人的智慧，房屋的个人账户也会被统筹吗，我只能说有这个概率。
按照2007年颁布的住宅专项维修资金管理办法，维修基金是由业主委员会开设账户进行管理的。但是包括一些媒体，最近多个喇叭都提出了一个思路。
也就是社保基金在市场化的运作下，目前的收益能达到7%，但是小区的维修基金因为分属于各个小区，绝大部分只能趴在银行吃利息，所以它的收益率只有2%。
中间有将近5%的利差是被浪费掉的，因此将小区的维修基金统一的归集，让有形的手去创造更多的收益，反哺住房养老金的公共账户是一个方向。
有这样的讨论，就至少说明了有一部分人是认可统筹的这个方向的，但是一旦统筹的话，就会发生一个吊诡的现象。新小区因为市值高，交的维修基金也多，但是因为新交付，自己几乎没有修缮的需求。
但是老小区恰好相反，虽然交的钱少，甚至没交过维修基金，但是因为年份长，对于资金的需求是非常大的。所以新人交钱老人花，几乎可以断定会在住房养老金上面发生。
那除了统筹，还有什么其他的办法吗，那就是公共账户完善的同时，个人账户也得充盈起来，保证每个小区有足够的维修基金。上面我们说过，有的小区是没有维修基金的，有的小区的维修基金也很少。
那最简单粗暴的方式就是业主来掏钱，没交过维修基金的小区补交一遍，维修基金不够的小区，业主们再掏一点，你会掏吗，会掏的扣一，不会掏的扣二。我估计大概率大家都不会掏。
所以呢，还有花小钱办大事的方案吗，有，那就是这次试点里面提到的，但是未被自媒体大肆炒作的话题，住房保险。在我看来，这次住建部门的试点里面，最应该关注的其实不是住房养老金，而是住房保险制度。
试想一下，有没有这样一种可能，和买汽车保险一样，每年业主除了缴纳物业费之外，再交一份住房养老金保险。那么真的哪一天楼盘真的需要维修了，翻新了小区的维修基金掏一小部分类似于免赔额，剩下的大头交给保险公司，或者是政府的公共账户。
你说算不算一个比较完美的一个方案，那么这个住房保险应该按照什么标准来缴纳呢，那最公平的当然是按照住房的面积，或者是住房的市值。面积越大，市值越高，缴纳的保费也理应越高。
当然还有出险的概率，新建小区出险率低，那保费理应便宜一点，而老旧小区、高层小区因为出险的概率高，合理猜测保费也会高一点。谁来承接这份保险，当然是有赔付能力的，大保险公司最好还是国资。
所以如果实行住房保险制度，大概率就是每年按照住房的面积或者是市值，缴纳一定比例的费用给国资，你想到了什么，是不是就已经开始类似于某类的税费了，甚至是它的平替版本。
为什么房地产税一直开征不了，因为他面临着一个法理的问题，土地是国有的不是你的，你只有70年的使用权，不属于你的东西，你没理由去交税的。
而那个钢筋水泥盒子，你虽然有所有权，但是你购买的时候，你已经缴纳过契税了，所以如果再征一遍，属于重复征税，逻辑上呢？总归是欠缺了一点。
但是保险不一样，保险是纯纯的商业行为，可能有大聪明就要说了，那既然是商业行为，那我就可交可不交了，谁说商业行为就不能强制了。想象一下汽车的交强险，什么叫做交强险，它的全名就是交通事故责任强制保险，不买不让你上路。
也有些人说买房屋保险就应该和买车险一样，可能有人又要变了啊，车险不买上路被查到，你可能会被罚钱，难道我不交房屋保险，未来你还能强制不让我进小区。
只能说你这么理解就太小看我们的家长了，我只举一个例子啊，油车时代，你去加油站去加油，你以为你付的只是油钱吗，当然不是。以北京八块六毛五的油价为例，消费税一块五毛二，增值税一块，企业所得税一毛五，教育附加费五分钱，城建税三分钱。
当然这只是一升油里面被收掉的钱，这些钱单独跟你要要不到，但是加到汽油里面，你想逃都逃不掉。所以真的要收这份房产保险的话，并且有房屋的使用者来买单的话，大概率家长也不会单独的去开一个渠道来收取的。
水费、电费、燃气费你总得要付吧，谁住谁用谁缴费，公平合理，所以这个才是我关注的问题。当然，以上的一切都是我猜测的，虽然房屋体检和房屋保险已经被提上了台面。
但是这个费用由谁来出，出多少，赔付的范围有多大，目前看依旧是个模糊地带，所以对于现在的你完全不用担心。
那什么时候你该考虑这个事情呢，如果真的哪天家长吹风说，要开始完善住房养老的个人账户了，或者是健全住房养老保险制度了，你再考虑也不迟。
但是如果你现在手上真的是有多套房，甚至是有不少个人账户是零的，出险几率比较大的房子，那我劝你还是得谨慎的去对待。
毕竟如果我现在让你囤几辆出租车在家里面，你肯定是不愿意的，挣不到三瓜两枣不说，每年光保费都得吓死人对吧。
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