出品|中访网
审核|李晓燕
当房地产行业告别野蛮生长，步入精细化运营的新常态，房企们的生存法则早已悄然改变。不再是盲目铺摊子、扩版图，学会“做减法”反而成了硬核实力的体现。5月4日，越秀地产（00123.HK）就上演了一场干脆利落的资产大腾挪，将旗下多项非核心资产打包转让给母公司越秀集团附属企业，一举拿下44.6亿元净现金流入，还顺带收获1.08亿元税后收益。
这场看似简单的资产买卖，绝非房企缺钱甩卖的无奈之举，更像是一场精准谋划的“战略瘦身”。甩掉包袱、回笼资金、聚焦主业，越秀地产用一招断舍离，在行业调整期走出了一条国企房企的清醒突围路。
01
精准剥离三类包袱
做生意难免会遇到“食之无味，弃之可惜”的资产，越秀地产此次出手，直接把这类“鸡肋资产”清理得干干净净，精准瞄准低周转商办、非核心区域、长周期培育业务三大类，每一笔剥离都透着经营智慧。
先看广州南沙的一众商办资产，作为越秀倾力打造的第二座IFC，南沙国际金融中心妥妥的区域地标，总建面22万㎡的商办综合体，刚投入运营不到3年，颜值与实力兼备。可光鲜的外表下，藏着资金占用的痛点：这类高端商办项目投资体量巨大、回报周期极长，此次转让的两栋办公大楼，即便坐拥优质地段，旗下两家项目公司2025年依旧处于亏损状态，持续拖着现金流。一同被转让的云谷、智谷产业园，同样是资金周转慢、短期难盈利的持有型物业，看似是优质资产，实则不断消耗公司运营资金。
再看远在贵州毕节的酒店，更是典型的“边缘资产”。既不在越秀地产核心布局版图内，运营以来连续两年亏损，管理起来跨区域耗时耗力，盈利前景也十分渺茫，留着纯属徒增经营负担。
还有深耕多年的康养业务，听起来是朝阳产业，未来潜力无限，越秀更是布局了42家相关企业，甚至手握新三板挂牌养老公司股权。但理想很丰满，现实很骨感，国内康养行业尚处于起步阶段，前期需要持续砸钱投入、耗费大量管理精力，短时间内根本无法实现盈利，完全是“用主业利润养长期梦想”，对当下以盈利修复为核心的越秀地产来说，成了甜蜜的负担。
这些资产并非不好，只是不合时宜。面对行业低利润环境，越秀地产没有恋战，果断选择转手。更巧妙的是，接盘方都是母公司越秀集团旗下全资子公司，属于集团内部资源整合，并非对外低价抛售。一来，上市平台甩掉亏损包袱，回笼巨额现金流；二来，康养、商办等资产交由集团专业平台运营，借助集团资源蓄力发展，最终实现“上市公司轻装上阵，集团资产价值深耕”的双赢，堪称完美的内部资源调配。
此次剥离，给越秀地产带来的好处立竿见影：44.6亿真金白银到账，4亿用来偿还债务缓解财务压力，剩余40.6亿全部补充运营资金，钱包瞬间鼓了起来；资产结构大幅优化，减少近59亿低效资产，财务报表更健康；同时精简跨业态、跨区域管理链条，让团队不用再分心打理副业，全身心扎根核心主业。
02
重仓核心城市
剥离非核心资产，从来不是目的，把有限的资金和精力，用在最能创造价值的地方，才是越秀地产的真正用意。在房地产市场“强者恒强、分化加剧”的当下，公司早已明确方向：放弃分散布局，把所有筹码押注核心城市住宅开发，用精准投资破解盈利难题。
2025年的地产市场，不少房企陷入规模缩水、业绩亏损的困境，而越秀地产却稳稳站稳千亿阵营，全年合同销售额1062.1亿元，稳居行业第九名，这份成绩实属不易。细看销售结构不难发现，越秀的业绩基本盘牢牢扎根在北上广深、杭州、成都六大核心城市，超85%的销售额来自这里，一线城市独自就贡献了78%的业绩，足以见得核心城市市场的超强韧性。
不仅销售端聚焦核心，投资拿地更是毫不含糊。2025年越秀地产244亿权益土地投资，96.3%都砸向六大核心城市，不盲目布局三四线，不跟风涉足冷门区域，凭借精准的投资策略，牢牢守住土储成本优势。
规模稳住了，盈利却成了亟待解决的难题。2025年越秀地产毛利率从10.5%下滑至7.8%，归母净利润更是从10.4亿暴跌至0.6亿，规模与利润严重脱节，成为公司发展的最大痛点。对此，管理层早已定下目标：以投促稳，全力修复毛利率，而核心城市的优质项目，正是利润修复的关键——核心城市新项目毛利率能达到15%以上，远高于现有水平，是破解盈利困境的最佳抓手。
如今，44.6亿资金回笼，无疑为越秀地产加注核心城市送上了充足“弹药”。2026年初，越秀集团早已提前布局，以236亿天价拿下广州天河马场黄金地块，刷新广州楼面价纪录，该地块地处珠江新城与金融城之间，是核心区稀缺优质地块，未来注入越秀地产后，将成为拉动毛利率的王牌项目。同时，公司针对性补强华东区域，引入资深高管坐镇上海、杭州市场，打磨产品力、提升操盘能力，在核心城市竞争中筑牢优势。
当下的地产行业，早已不是“广撒网就能多捞鱼”，而是“精耕细作才能提质增效”。越秀地产回笼资金全力主攻核心城市住宅业务，正是顺应行业趋势，从“规模扩张”转向“质量提升”，用确定性投资对冲行业风险，一步步实现规模与利润的双向平衡。
03
短期瘦身效果拉满
毫无疑问，这场44.6亿的资产大腾挪，是越秀地产应对行业周期的明智之举，短期利好直接拉满。巨额现金回笼让公司财务流动性大幅提升，债务压力有效缓解，低效资产剥离让经营更聚焦，母公司的强力赋能，更是让越秀地产在行业洗牌中拥有了更强的抗风险能力，稳稳站稳发展脚跟。
但越秀地产也并未盲目乐观，清醒地认识到，瘦身减负只是第一步，想要真正实现高质量发展，依旧面临不少挑战。
核心城市虽好，却不是利润的“保险箱”。高地价意味着高成本，客户对产品品质、交付标准、物业服务的要求也更为苛刻，一旦市场出现波动，或是成本控制不到位，毛利率修复依旧困难重重；过往依赖合作开发扩大规模，虽降低了投资风险，但利润分成也导致股东收益缩水，如何优化合作模式、提高自主开发比例，是提升盈利水平的关键；核心城市房企云集，竞争白热化，越秀想要突围，不仅要有资金和土储，更要打造差异化产品力，形成自身品牌优势，这需要长期深耕与打磨。
同时，此次剥离的商办、康养资产，虽短期亏损，但长期来看具备一定增值潜力，交由集团运营后，越秀地产也无法再享受未来资产增值收益，算是短期发展与长期价值的权衡取舍。
行业调整期，比盲目扩张更难得的，是懂得适时取舍。越秀地产这场大刀阔斧的资产断舍离，没有躺平摆烂，也没有激进冒险，而是以退为进，用44.6亿资产腾挪，换来了主业发展的无限可能，尽显国企房企的责任与经营智慧。
短期来看，资金加持、结构优化，让越秀地产有足够底气应对行业寒冬；长期来看，聚焦核心城市、深耕主业盈利，这条路虽充满挑战，却是房企高质量发展的必经之路。
未来，能否成功修复毛利率、实现规模与利润双丰收，我们拭目以待。而越秀地产的这份“减法智慧”，也给当下的地产行业带来了深刻启示：学会取舍、聚焦主业，才能行稳致远。
热门跟贴