开篇：几个关键点，串起长春"十五五"的关键拼图
一座城市的未来五年蓝图正式落定，每位身处其中的从业者都值得认真读懂它。请注意这串紧密相连的时间节点:
2025年10月，《长春都市圈发展规划》正式印发； 2025年12月，长春"十五五"规划建议审议通过； 2026年3月，自然资发〔2026〕38号文落地，新增经营性房地产用地供给受限；
•25年10月，《长春都市圈发展规划》正式印发；
•25年12月，长春"十五五"规划建议审议通过；
•26年3月，自然资发〔2026〕38号文落地，新增经营性房地产用地供给受限；
•26年4月，《长春市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》（以下简称《规划纲要》）正式发布；
•26年4月，长春首批"好房子"试点项目公布。
大事环环相扣，传递出清晰信号：长春正告别"增量扩张"时代，全面迈向"存量提质"新阶段。
一、万亿目标定了！"一中心、五高地"的战略雄心
1.1 经济目标：剑指万亿
《规划纲要》第三章明确提出:
"经济增速跑赢全国平均水平，年均增速达到5%以上，经济总量迈上万亿元台阶、在省会城市中实现争先进位。"
从基数看，长春全市GDP从2020年的6821.42亿元提高到2025年的8005.59亿元，五年间稳步增长，占全省比重始终保持在50%以上。
数据解读：到2030年，长春GDP将实现万亿元跨越，第三产业占比同步提升至60%目标线，呈现"规模扩张+结构优化"双重跃升。三次产业结构由2020年的7.8:40.7:51.5、2025年的6.6:34.6:58.8，优化为2030年目标的6:34:60，实现第三产业占GDP比重和生产性服务业占第三产业比重的"双60"目标。（数据来源:长春市"十五五"规划纲要）
1.2 "一中心、五高地"战略定位
《规划纲要》第三章第一节明确长春发展定位为"一中心、五高地":
"国家区域创新中心、国家先进制造业高地、国家现代化大农业示范高地、国家文化和旅游产业高地、东北亚地区开放合作高地、生态宜居美好生活高地。"
1.3 人口与城镇化目标
常住人口城镇化率从2025年的68.43%（2024年数据）提升至2030年的72%左右。到2030年，中心城区将建设成为常住人口规模超500万的特大城市。
二、"1351"都市圈：长春的未来空间在哪里？
2.1 什么是"1351"？
《规划纲要》第二十九章第一节明确:
"引领构建'一中心、三组团，五带、一廊'的'1351'长春现代化都市圈空间布局，更好推动都市圈同城化、城市群一体化发展。"
2.2 "一中心"四大功能定位
围绕长春中心城市，《规划纲要》明确四大功能：区域经济发展中枢、区域创新策源高地、现代产业协同引擎、公共服务共享平台。
2.3"三组团"分工
2.4 "五带"产业格局
五条产业带沿交通通道与产业链群展开：现代文旅产业带、医药产业带、先进制造产业带、现代农业产业带、能源产业带。
2.5 "一廊"区域协同
以长春、哈尔滨、沈阳、大连4个副省级城市为战略支点，共同打造南北贯通的哈长沈大产业科技创新走廊，聚焦高端装备、新材料、生物医药等领域关键技术攻关。
三、中心城市"五区、两带、八组团"布局
重要提示
《规划纲要》第二十九章第二节明确，都市圈层面的"五带"与中心城市层面的"五区"是两个不同概念。中心城市空间布局为"五区、两带、八组团"。
3.1 "五区"功能定位
3.2 "两带"东西半环
西半环——粮食安全和新能源产业带：以榆树市、德惠市、农安县、公主岭市为轴线，重点发展现代化农业、农产品精深加工，大力发展风光新能源与现代物流。
东半环——特色农业和文旅产业带：以九台区、莲花山度假区、净月高新区、双阳区为轴线，整合特色农产品和乡村文旅资源，重点发展以参鹿菌为主的特色农业。
3.3 "八组团"各显其能
合心（轨道交通装备研发制造）、范家屯（汽车产业配套）、大岭（汽车零部件创新）、合隆（智能装备制造）、空港（临空产业体系）、米沙子（绿色循环产业）、鹿乡（梅花鹿+文旅康养）、劝农（冰雪旅游+避暑休闲）。
四、"3转4强7新"：长春押注的现代化产业版图
《规划纲要》第二篇明确了"3转、4强、7新"现代化产业体系。
4.1 "3转"——三大传统优势产业转型升级
• 汽车产业：向新能源与智能网联转型。"全力支持汽车龙头企业'All in'新能源战略"，到2030年新能源汽车产量占整车产量比重力争达到60%，建设世界级汽车先进制造业集群；
• 装备制造产业：向智能化高端化转型。推动CR450下一代高速动车组研发和产业化应用，推动高速磁浮、中低速磁浮、氢能列车关键核心技术研发；
• 农产品加工产业：向绿色精深加工转型。依托黄金玉米带资源，打造全国"绿色食品之都"。
4.2 "4强"——四个成长型新兴产业
• 新一代光电信息产业：高水平建设"中国光电城"，深度参与国家半导体产业发展；
• 生物医药和生命健康产业：以永春医药城建设为牵引，"推动生物医药创新能力进入国家第一方阵"；
• 绿色能源产业：到2030年，新建风光装机量130万千瓦，总量达到260万千瓦；
• 现代文旅消费业：到2030年，全市接待游客力争达到3.6亿人次、出游总花费力争实现6000亿元。
4.3 "7新"——七个新赛道产业
高端医疗装备和创新药、航空航天及应用（2030年遥感卫星在轨运行达到300颗，通信卫星年产能达到1000颗）、低空经济、前沿新材料、新型半导体、具身智能、数字经济（2030年数字经济核心产业增加值占GDP比重超过12%）。
4.4 三大平台引擎
北湖未来科学城、永春医药城、长春国际航空博览城，作为"3转4强7新"产业体系的核心承载平台。
五、住房体系新格局：从"住有所居"迈向"住有优居"
5.1 公租房：精细化管理升级
《规划纲要》明确:
"优化联合审核流程，依托大数据平台实现申请人信息联网核查。建立常态化年度复核与动态巡查制度。完善轮候排序规则，政策向优先保障群体倾斜。"
5.2 保租房：供需结构优化
"差异化增加保租房供给，重点在新兴产业聚集区等布局新建项目，优先通过存量房改造、闲置资产盘活等方式扩充房源……将新就业职工、外来务工人员列为重点保障群体。"
5.3 "好房子"建设：产品力升级核心
《规划纲要》第四十二章第二节明确:
"推行适应长春气候特色的新材料、新技术和新标准，建设及改造一批'好房子'。推动住宅小区物业服务规范化、标准化、精细化、智慧化。健全住宅项目工程质量监管与信息公示制度，拓展人工智能在'好房子'全生命周期管理应用。"
5.4 城市更新与存量盘活
《规划纲要》第四十二章明确了城市更新时间表:
• 老旧小区："全面完成剩余2000年底前建成的老旧小区改造及'回头看'工作"；
• 棚户区："到2030年，分级分批完成三环内棚户区改造工作"；
• 城中村："到2030年，分类分批推动已批复的14个城中村更新改造"。
5.5 稳定市场预期
《规划纲要》第四十七章第二节明确："着力稳定房地产市场。"
5.6 土地供应结构
2026年长春市国有建设用地供应总量1942.4公顷，其中住宅用地占比约15%。
数据解读：住宅用地占比仅15%，工矿仓储用地高达35%，清晰传递了"控住宅增量、强产业支撑"的政策信号。结合38号文"增存挂钩"约束，长春未来商品房供地将更多依赖城市更新和存量盘活。（数据来源:长春市规划和自然资源局）
六、2026年市场数据印证转型趋势
6.1 1-4月累计数据（含普通住宅、别墅、酒店式公寓）
• 成交套数：7,978套
• 成交建筑面积：88.48万平方米
• 成交均价：约8,931元/平方米
• 成交金额：79.03亿元
数据解读：3月成交3,354套，环比大幅反弹355.09%，4月成交均价9,000元/平方米左右，量价整体呈现"3月强反弹、4月延续企稳"的态势，市场修复信号明显。（数据来源:克而瑞，统计含普通住宅、别墅、酒店式公寓）
6.2 库存与去化情况
据克而瑞数据，2026年4月长春库存59,526套（同比下降32.27%），库存建筑面积703.67万平方米（同比下降30.27%），12个月去化周期为30.0个月。库存持续去化，市场结构性改善迹象明显。
七、四大趋势研判与三条战略建议
7.1 四大趋势研判
趋势一：土地市场--存量盘活成主渠道
结合《规划纲要》"盘活存量土地和低效用地"章节与自然资发〔2026〕38号文，未来商品房供地将高度依赖城市更新和存量挖掘，"产业匹配度+方案优"的综合评审模式将逐步替代传统"价高者得"。
趋势二：产品供给--从"住有所居"向"住有优居"升级
"好房子"建设全面铺开，《规划纲要》明确推行"适应长春气候特色的新材料、新技术和新标准"，东北寒地住宅在保温、隔音、防火等方面的针对性设计将成为差异化突围关键。
趋势三：区域格局--"五区"主导，核心区集聚
中央文化商务区、北部新质生产力发展先导区、南部高新技术产业区将成为新增供给和需求释放的主要承载，远郊地块价值进一步分化。
趋势四：行业竞争--产品力+运营力综合较量
具备存量运营能力、产品创新能力、寒地住宅研发能力的企业将占据优势，传统"快周转"模式生存空间进一步压缩。
7.2 给房企的三点战略建议
建议一：聚焦核心"五区"存量更新机会
重点关注重庆路、站前等重点更新片区，朝阳清和、经开东环等一般更新片区，以及绿园长客、汽开南翼工业等潜力更新片区。能力建设上，需补齐"拆迁安置+产业导入+社区运营"综合能力短板。
建议二：产品力升级--把握"好房子"标准与长春气候特色
围绕《规划纲要》提出的"适应长春气候特色的新材料、新技术和新标准"，将"安全、舒适、绿色、智慧"作为产品研发核心方向，针对东北气候特点做出针对性设计。
建议三：精准匹配五大功能区客群定位
长春"十五五"规划可用三条主线概括：都市圈引领--"1351"空间布局重塑区域格局；产业升级--"3转4强7新"夯实经济底盘；住房体系重构--从"住有所居"迈向"住有优居"。
2026年作为"十五五"开局之年意义关键。过去依赖资金竞价能力的粗放模式正在退场，未来将是**"存量盘活能力+产品力+精细化运营能力"**的综合较量。读懂"十五五"，把握新格局--这是每一位长春房地产参与者的必修课。
THE END
1、上述研究成果由克而瑞长春分析师王宝鹏，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI问知、AI文章和数据分析功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
2、AI生成的内容（包括但不限于图片、数据、文字等），并未获得若有的相关权利方的授权，用户需确保其使用、传播（特别是商业用途）时不侵害他人享有的权益；
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