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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

北京人，婚房在大兴**，共有产权房，目前不能卖，而且肯定贬值了，因为瀛海的都已经跌到2万多了，我们这边无地铁无学区无配套，恐怕跌的要更多。而且孩子马上出生，应该考虑学区问题了，现在我们住小红门父母家，也没有学区，考虑是不是应该去东城或西城买个占坑房先做准备。

或者是卖掉小红门**的一起换到学区好的地段，因为孩子出生后也需要父母帮助看孩子，以后就在一起住了。也有想法是先买个公寓投资，先收几年租金等升值，然后等孩子上学再换房。

章哥：

1、我说句不太好听的吧，您这一看就是心有点儿乱了，导致看上去想法很多，但其实是根本没主意，而且是越瞎琢磨越焦虑。我要建议就是甭多想了，反正等孩子上学还六年呢，过几年再说吧。

2、保障房本来就是自住为主的，公产房更是纯自住，没什么投资性。所以既然买了就多考虑自住吧，甭琢磨涨跌的事儿。能自己住就尽量，住不上就租出去，这边租金应该每平每月50块钱，收益率说的过去吧。

3、学区房没必要考虑的太早，尤其是占坑儿房，溢价比例仍然很高。常规300多万的老破小，溢价占比至少在100万左右，剩下的居住功能只有200万，那就算出租也只能收到200万的租金，划算吗？而且这几年都是入学低谷期，这100万的溢价还有保值的风险。

4、卖掉小红门的也没什么意义，就算您家是有房本的，一套两居室也不过是200多万。您家有几套啊？卖掉后能买多少总价的学区房？

反正如果总价预算不太高，那在好学区是很难买到溢价相对低的房子的。也就是没比占坑儿房的性价比提高多少，其他问题也一样存在。而且父母都住了一辈子了，搬过去能习惯吗？所以我要建议就是先住着吧，等忙活到孩子上了幼儿园再说。

5、公寓的租金确实高，但劣势也很明显。首先是价格走势不占优，大概率是略弱于普宅的，所以过几年您换房时能不吃亏就不错，毕竟公寓的税费还高呢。再一点就是公寓不好卖，等您出手的时候如果挂牌期长，那还有可能耽误买学区房呢。所以公寓的建议要么就甭买，买了就干脆甭卖了。

6、简单就这情况，其他的也没什么建议。反正在我看来，这种经济时期不折腾就不损失，不损失就算赢。

仅供参考。

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