什么是"原拆原建"？来源：贝壳找房来看方案里几个关键数字：来源：贝壳找房来源：贝壳找房广州原拆原建走到今天，已经跑出了三个阶段：
老破小的命运，要彻底变了！
5月26日，广州市住建局宣布《广州市城镇房屋更新条例》启动立法。
来源：广州市住建局
消息一出，很多人没太当回事。
但如果你家住的是老旧小区、危旧楼，或者你手上握着一套老城核心的"老破小"。
这件事，你最好认真看完。
因为这部法，很可能就是"原拆原建"从试验田走向全面铺开的那把钥匙。
它的核心是，政府不征收，开发商不主导，业主自己出钱、自己决定拆了重建。
而这部立法的核心逻辑硬生生也是八个字：“谁出资、谁受益，成本共担”。
官方的意思说得很明白，未来要建立“政府引导、市场运作、公众参与”的可持续城市更新模式。
来源：广州市住建局
听起来要自己掏钱，好像不太划算？
等一下，先算笔账再说。
就在最近，员村新村召开了一场原拆原建宣贯会。这是广州中心城区首个主动推进原拆原建的大型住宅区，约2700户，多是建于上世纪70年代的6层老楼，绝大部分是30到90㎡的小户型。
建安成本约5000～6000元/㎡，居民自付。
也就是说，一套40平的老房，业主需要自掏大约20万元。
新增面积地上最高可增容30%。
套内面积不足90㎡的，厨房可以加4㎡、卫生间加3㎡，有独立厨厕了，可以说，这是从"将就住"到"好好住"的质变。
新增面积的地价按基准地价40%补缴。
员村所在地段，基准地价约2.95万/㎡，按40%算，补缴地价约1.18万/㎡。假如新增5㎡，补交5.9万。
没钱怎么办？方案明确支持，可提取物业维修基金、使用公积金贷款、抵押房产融资，不是非得一次性掏清。
现在问题来了，值不值？
员村新村目前二手房成交单价约1.9万～2.1万/㎡，而隔壁新盘保利天曜卖到9～13万/㎡，保利玥玺湾更是到了17～20万/㎡。（价格仅供参考，具体以实际为准）
地段完全一样，价差能拉开10万以上，就因为房子太旧。
投入20万左右的建安成本，换来一套有电梯、有独立厨卫的新房，在这个地段，只要项目顺利落地，这笔账在大多数情况下不难算明白。
相比员村的"量大"，五羊新城最近传出的方案更让人眼前一亮。
中山一路5号、9号、13号、15号及杨箕外4-8号大院，上月召开业主大会，讨论原拆原建。
中山一路小区 来源：百度地图
这几栋楼的位置什么水准？
一路之隔就是珠江新城，距离杨箕站直线不到700米（来源：百度地图），抬头就能看到正在施工的东山云起，售价约8.5万～10万/㎡。（价格仅供参考，具体以实际为准）
目前流出的方案，每户出资约40万元，原地重建为约30层塔楼。
而这一带二手房挂牌价在3.5～6.3万/㎡不等。
40万换一套珠江新城旁边的新房，转手的话不愁卖，你说这笔账怎么算？
但原拆原建，也有几道真实的难关。
第一关：同意率。
就拿目前员村新村的方案来说，启动和方案表决都需达到90%业主同意，签约阶段则需要75%面积+75%人数双达标。
这个门槛，真的不低。
加上老小区老年业主居多，有人听不懂普通话，有人早就不在广州，甚至不在国内。前期光是找人就是一大工程，更别说做工作了。
据业内透露，广州正在研究进一步调整同意率门槛，预计会适当下调，方便推进。
而这次立法征求意见，也专门把"达到何种比例可启动实施"列为重点问题。
第二关：过渡期。
拆了重建，少则半年，多则更久，这段时间，业主住哪？租金谁出？
参考越秀黉桥·小石集项目，从动工到收楼仅用了六个月，算是神速。
越秀黉桥·小石集项目 来源：越秀发布
但过渡期租金，目前没有明确的补贴机制，属于业主自行承担。
第三关，资金压力因人而异。
比如，在小石集项目里，两户面积较大的私房业主（80㎡和126㎡），测算出资额分别达到70万和110万，最终因为家庭内部意见不统一，没有参与改造。
面积越大，出资越多，说服难度越高，这是现实。
第一轮，是花都集群街2号、越秀小石集这样的单栋楼试水，体量小，产权简单，先蹚出一条路来。
跑通之后，第二轮升级到海珠得胜岗。25栋危旧房、1.87公顷，去年11月正式开工，广州第一次把"原拆原建"从单宗地推进到成片连片。
海珠得胜岗改造效果图 来源：广州安居住房
现在到了员村新村，2700户、产权结构复杂、坐落在金融城旁边的核心地段，这是3.0，体量和难度都不是一个量级。
每一步，都是在没有完整法律框架的情况下"摸石头过河"的。
而这一次，《广州市城镇房屋更新条例》的立法启动，就是要把这些经验用法律固定下来。
同意率怎么定、资金怎么筹、审批怎么走、困难业主怎么帮、历史建筑怎么保护……通通写进法条，有据可依。
立法成功后，原拆原建就不再是"碰运气"的事，而是有规矩、有流程、有保障的常规路径。
这对整个广州老破小市场，是一个质变信号。
目前，条例正向社会征集意见，截止时间是2026年6月8日。
如果你对原拆原建有想法，比如觉得同意门槛太高、担心过渡期没保障、或者手头资金确实困难等，现在就是你发声的机会。
当然，原拆原建不是万能药，不是每栋楼都能推动，也不是每个业主都能轻松出那笔钱。
但对广州中心城区那些真正住在危旧楼、上年纪的老破小里的人来说，自主更新，可能真的是最后一次"逆天改命"的机会了。
立法，是让这条路走得更稳。
如果你家的老破小，也能走原拆原建这条路，你愿意掏钱吗？
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