西安恒大文化旅游城一期的二手房成交信息，这几天在朋友圈被很多人转发。
转发的原因，是前不久这个小区成交了一套二手房，价格低至2509元/㎡！
虽然说这套房源只是个案，但4000多的单价在西安恒大文化旅游城二手房中则非常普遍，3000多的也不在少数。
曾经新房成交价万元以上，如今二手房4000左右，这简直如梦幻一般。
那么，在地产大撤退之下，西安周边那些文旅大盘现状如何？
01
文旅大盘的逻辑在于，文旅讲故事，地产卖房回笼资金支撑项目开发，由此形成滚动。
这些项目规模，小则三五千亩，大则上万亩，通过“文旅+地产”、“康养+地产”、“农业+地产”等名义进行包装。
有文旅资源的地方，背靠文旅资源还稍微能好点；没有文旅资源的地方，则硬生生的规划出一个文旅概念。
这种模式在其它城市兴起的比较早，在西安掀起热潮则是十年前开始。
当时，西安向东、向西、向北，在那几年诞生了多个文旅大盘。
西线中，融创携手丽彩在咸阳兴平打造超级大盘西部湾、荣华携手陕建在鄠邑开发原乡牧歌，天朗、金泰、中南、西部集团、雅居乐、金海华等则扎堆在太白山旅游度假区。
向北，恒大则在秦汉新城、三原打造西安恒大文化旅游城、三原恒大文化旅游康养城。
向东，汉华集团则在少华山下开发汉华原山，另外汉华原上、天朗富春原颂则位于渭南主城区东南的南塬新区。
这些项目虽然位于不同的区域、由不同的开发商开发、体量不同、规划不同，但有一个共同点是“地产+”，住宅产品以低密类洋房、叠拼、合院为主，通过总价可控可以让西安人实现圆梦院落生活。
同时，除了住宅之外，大部分项目还规划有酒店、商业、康养、教育等相关配套，有的项目规划的配套更多，相当于在西安周边“造城”。
例如：西安恒大文化旅游城，除了住宅、学校、商业等之外，还规划有恒大童世界乐园、婚礼庄园、会展中心、酒店、主题博物馆群、运动中心等；西部湾项目，除了住宅、学校之外，还规划有奥特莱斯、大秦文明苑、冰雪世界、酒店集群等。
大手笔的宏伟规划，再加上企业自身品牌与实力的背书、当时的市场环境，在这些文旅大盘中诞生了现象级红盘！
其中，西安恒大文化旅游城以78.1亿元的销售额位居2019年全国单盘销售额第17名，以78.5万平方米的销售面积位居2019年全国单盘销售面积第5名；2020年，该项目继续以69亿元的销售额、71.2亿元的销售面积位列全国单盘第26名、第7名。
2021年国庆假期，融创西部湾首开，卖出去了将近2100套房子，销售金额约15亿元。
从这些，可以看出文旅大盘当年在西安的热度。
02
这些文旅大盘，现状如何？
如今，距离西安周边那些文旅大盘上演传奇也就5年左右的时间，我们不妨来看一下这些项目如今的现状。
恒大的两个项目西安恒大文化旅游城、三原恒大文化旅游康养城，恒大暴雷之后烂摊子留给了当地政府，最终当地政府、地方国企接手实现了已售住宅保交付，至于当年规划的其它配套、产业部分，只能留给规划中。
西安恒大文化旅游城，当年售价在1万元/㎡左右，如今二手房价格基本在4000多元/㎡，3000多元/㎡的房源也不在少数。
目前，这个项目一期至六期、八期共计有1606套二手房挂牌出售，按照过去90天的成交情况，去化周期需要将近8年时间！
除了业主亏惨之外，当年西安恒大文化旅游城宏伟规划之下，还吸引了一批地产企业在周边拿地，包括中天美好、南飞鸿、紫薇等，楼面地价炒到6500元/㎡左右，也套牢了多家开发商。
西部湾项目，已经剥离出了融创，如今归融丽发展，实际上就是丽彩。2021年国庆节首开卖出去的房子，至今尚未交付，至于后续的就更无音讯了。这个项目，部分地块已经退地，地块进行了重新出让，地方国企最终摘地。
太白山旅游度假区板块，由于项目扎堆，相对来讲要稳一些。但在这种稳的背后，一些小型房企的项目地块已经被摆上法拍平台进行拍卖，频频出现流拍。
很多项目走到今天，除了与2021年下半年以来“三道红线”+“市场下滑”双重因素叠加开发商资金出现问题有关之外，更重要的是大多数项目开发的初衷是卖房子，然后靠卖房子回笼的资金再投入到配套建设上。
但实际上，真正的文旅项目，一定是配套先行、运营先行，也就是说先干最苦最累的活，通过内容撬动地产开发从而吸引客户。
很明显，这是两个相反的逻辑，这对企业的资金、运营等提出了更高的要求，这是传统的地产商不愿意干、没能力干的。
站在这个逻辑来讲，西安周边真正意义上成功的文旅大盘应该是太白山唐镇、中华郡荆山居。
太白山唐镇这个项目在住宅开售前，优先建设了约7万平方米的凤泉汤街商业街区、温泉酒店、业主农场及全龄教育体系等核心配套，打造出了一个沉浸式盛唐生活场景。
中华郡荆山居，则在富平，处于富平与阎良交汇处，这个项目住宅2024年开售之前，中华郡景区、酒店等已经开业运营多年并且逐步成熟，已经晋升为4A景区，每年拥有数百万的客流量。
文旅大盘，需要的是坚持长期主义，而不是“短平快”的收割，只有这样才能走的更远。
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