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齐东 13524603437
SAC编号：S0790522010002
投资要点
土地市场分化延续，核心城市优质宅地热度较高
本周政策端延续了以地方公积金政策优化的基调，同时城市更新政策陆续在各城落地。新房、二手房单周成交同比均实现增长，或意味着置换链条正在打通，需求端从政策驱动向自发修复过渡。土地端，核心城市成交依旧火热，上海、广州、杭州三城土拍均有地块高溢价成交。后续我们建议关注7月政治局会议定调，若经济数据继续走弱，降息窗口有望打开，预计房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面，维持行业“看好”评级。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城 控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的： 华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
政策端：天津、海南优化公积金政策，河南全链条支持城市更新
本周政策仍以地方公积金调整政策为主，河南20条全链条政策、广州增城房票落地，为存量盘活提供制度通道。天津推出公积金直付购房首付款，覆盖缴存人及直系亲属；海南统一提高夫妻双方最高贷款额度至120万元，并强化人才支持。 河南发布20条全链条政策，允许存量建筑增容20%用于自主更新，建立土地用途转换正面清单，并放宽公园绿地商业配套比例。
市场端：新房单周成交同比增长，二手房稳健增长
销售端：2026年第27周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）294.9万平米，单周同比增长15.9%；全国30城新房累计成交面积（网签口径）5048.3万平米，累计同比下降7.6%。2026年第27周，全国15城二手房单周成交面积（网签口径）168.6万平米，单周同比增长9.2%；全国15城二手房累计成交面积（网签口径）4505.8万平米，累计同比增长0.8%。
投资端：2026年第27周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积3938.2万平方米，单周同比上升19%。2026年前27周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积55517.3万平方米，累计同比下降11%。全国100大中城市土地成交楼面价为1576.5元/平米，同比下降20%；土地成交总价744.4亿元，同比下降4%；平均溢价率（4周移动平均）为11.5%。
价格端：2026 年第 27 周，冰山100 指数为9846，周环比-0.14%，周同比-10.5%。
风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
正 文
1、天津、海南优化公积金政策，河南全链条支持城市更新
本周政策仍以地方公积金调整政策为主，河南20条全链条政策、广州增城房票落地，为存量盘活提供制度通道。
地方政策：
（1）天津市住房公积金管理中心推出购预售商品住房提取住房公积金支付购房首付款便民服务新举措，符合条件的缴存人、配偶及双方父母可一次性申请提取住房公积金金额支付首付款。
（2）海南省住房公积金管理局发布《关于进一步优化调整住房公积金贷款政策的通知》，通过提高贷款额度、优化计算机制、加大人才支持等措施，切实增强住房公积金制度的保障作用。夫妻双方缴存人家庭购买新建、二手自住住房的最高贷款基准额度由现行新房110万元和二手房90万元，统一提高至120万元。
（3）河南发布《规划用地全链条支持城市更新若干政策》，包括存量建筑可增容20%用于自主更新、土地用途转换正面清单免调整详规、审批四事项并联审查、公园绿地可建1.5%-7%低层商业。
2、销售端：新房单周成交同比增长，二手房稳健增长
2.1、全国30城新房成交面积单周同比增长15.9%
根据房管局数据，2026年第27周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）294.9万平米，单周同比增长15.9%；全国30城新房累计成交面积（网签口径）5048.3万平米，累计同比下降7.6%。
根据房管局数据，2026年第27周，一线城市新房单周成交面积（网签口径）66.7万平米，单周同比下降5.8%；一线城市新房累计成交面积（网签口径）1353.1万平米，累计同比下降3.3%。
2.2、15城二手房成交面积单周同比增长9.2%
根据房管局数据，2026年第27周，全国15城二手房单周成交面积（网签口径）168.6万平米，单周同比增长9.2%；全国15城二手房累计成交面积（网签口径）4505.8万平米，累计同比增长0.8%。
根据房管局数据，2026年第27周，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积（网签口径）45万平米，单周同比增长7%；一线城市（北京及深圳）二手房累计成交面积（网签口径）1177.1万平米，累计同比增长0.8%。
3、投资端：100大中城市土地成交面积同比增长
2026年第27周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积3938.2万平方米，单周同比增长19%。2026年前27周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积55517.3万平方米，累计同比下降11%。
2026年第27周，全国100大中城市土地成交楼面价为1576.5元/平米，同比下降20%；土地成交总价744.4亿元，同比下降4%；平均溢价率（4周移动平均）为11.5%。
6月底核心城市土地迎来成交高峰，我们跟踪上海、广州、杭州、成都等城市均有土地成交：
（1）6月30日，上海五批次宅地出让，5宗涉宅用地共收金125.72亿元。绿城溢价超19%斩获浦东周浦地块、嘉定新城地块，建发溢价超29%斩获静安大宁地块，闵房底价摘得闵行旗忠地块，保利发展落子松江洞泾。
（2）6月30日，广州2宗涉宅用地出让，最终2宗地块均溢价超45%成交，共收金24.04亿元，分别由越秀和厦门国贸竞得得。
（3）6月30日，杭州5宗涉宅用地出让，最终2宗地块溢价超40%成交、1宗溢价约12%成交、2宗底价成交，5宗地块共收金51.25亿元，保利和绿城有所斩获。
（4）6月30日，成都2宗涉宅用地出让，共收金14.1亿元，厦门国贸溢价斩获武侯区地块。
4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降
2026年第27周，冰山100指数为9846，周环比-0.14%，周同比-10.5%。
5、投资建议：维持行业“看好”评级
本周政策端延续了以地方公积金政策优化的基调，同时城市更新政策陆续在各城落地。新房、二手房单周成交同比均实现增长，或意味着置换链条正在打通，需求端从政策驱动向自发修复过渡。土地端，核心城市成交依旧火热，上海、广州、杭州三城土拍均有地块高溢价成交。后续我们建议关注7月政治局会议定调，若经济数据继续走弱，降息窗口有望打开，预计房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面，维持行业“看好”评级。
推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企： 中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江 集团、越秀地产、绿城中国；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏 和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下 服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、 滨江服务、建发物业。
6、风险提示
市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
研究报告信息：
证券研究报告：《行业周报：天津、海南优化公积金政策，核心城市土拍热度延续》
对外发布时间：2026年7月5日
报告发布机构：开源证券研究所
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