出品|中访网
审核|李晓燕
6月末，广州上半年土拍正式收官，海珠琶洲中二区AH041208地块历经88轮激烈角逐，最终由越秀地产成功收入囊中。随着项目完成正式备案，总投资额24.17亿元、三年建设周期的全新高端住宅浮出水面。这一次落子绝非简单的新增土储，而是越秀补齐高端住宅短板、深耕珠金琶核心带、重塑广州豪宅市场竞争格局的关键一步。
从地块先天底色来看，这宗宅地本身就带着广州核心城区“降容提质”的时代烙印。地块经历规划优化调整，容积率由原先4.1下调至2.5，建筑限高压缩至80米，可计算容积率建筑面积直接从四万㎡缩减至2.26万㎡，彻底告别高密度超高层开发模式，转向低密小高层的高端打造路线。在寸土寸金的琶洲CBD，主动压缩建筑体量、优先保障居住舒适度，恰恰契合当下广州楼市“好房子”的发展导向，也为纯粹顶豪圈层奠定了规划基础。
区位层面，该地块坐拥产住融合的顶配资源，天然适配高端人居需求。地块毗邻万胜围双地铁枢纽，步行可达万胜广场、保利广场等成熟商业集群，一路之隔便是抖音华南总部，周边汇聚大批互联网头部企业总部，产业高净值人群基数稳固。地块距离珠江岸线距离适中，高层房源具备天然江景视野；片区内保利天悦等成熟豪宅已形成稳定的高端居住氛围，二手房挂牌均价稳定在14万/㎡上下，板块价值经过市场长期验证。再加上项目还需配套城市绿地、市政道路、社区养老、党群服务等公共设施，建成后将进一步完善片区居住配套，实现住宅品质与城市界面同步升级。
整场土拍的竞争态势，更凸显地块的稀缺价值。中海、绿城、建发、招商等七家头部房企同台竞拍，最终竞价在越秀与保利两家本土龙头之间展开拉锯。13.75亿元成交总价、60705.5元/㎡未剔除配建楼面价、46.28%的溢价率，让该地块跻身广州近年楼面价前五梯队。高地价已经提前锚定未来产品定位，业内普遍预判，项目入市后普通户型均价将站稳10万+/㎡，景观楼王与江景房源价格还将进一步拔高，是标准的核心CBD纯豪宅定位。
回看近两年广州高端住宅市场，保利依托天曜、天奕、翡丽甲第等多个高端项目持续领跑，牢牢占据核心片区高端客群的主要份额。而越秀此前的重心更多放在刚需与刚改赛道，多个近郊及改善盘去化效率优异，市场基本盘十分稳固，但纯顶豪产品线确实存在阶段性缺位。江湾潮起偏向混合改善属性，户型配比相对多元，圈层纯粹度有所欠缺；琶洲樾·华樾入市后走量偏慢，也让越秀在顶级豪宅赛道的声量稍显不足。
不过越秀早已埋下高端布局伏笔，236亿元拿下的珠江新城马场地块，手握SKP华南首店重磅配套，是足以颠覆广州顶豪格局的王牌项目，但落地节奏偏慢，最快也要到2027年上半年才会正式亮相。而本次琶洲新地块体量精巧，开发节奏更为灵活，按照越秀成熟的主城开发效率，最快在2026年末便具备亮相条件，能够精准填补马场地块面世前的高端市场空白，抢先卡位琶洲当下稀缺的新房供给缺口。
从集团战略维度分析，此次拿地进一步夯实了越秀在琶洲的集群化布局。在此之前，越秀已经落地琶洲南TOD、琶洲樾、琶洲ONE57等多个项目，覆盖大型综合体、高端改善、顶豪多元业态，本次新增低密纯豪宅地块，让片区项目矩阵更加完善，形成相互赋能的价值闭环。依托本土国企的资源优势与城市深耕经验，越秀在珠金琶黄金人居轴线上，已经集齐马场、琶洲两大核心极点，完成从珠江新城到琶洲的高端人居串联，长期布局逻辑清晰且坚定。
项目备案信息并未披露楼栋具体规划，这种低调的备案方式，恰恰体现越秀打磨精品豪宅的审慎态度。地块价值珍贵、竞争环境激烈，开发商选择暂缓公布细节，预留充足的产品打磨周期，意在跳出同质化户型内卷，依托2.5低密容积率打造差异化产品。结合越秀旗下臻越高端服务体系、多年城市运营经验来看，未来项目不仅会在建筑、景观、户型上做高端升级，还会将高端物业服务、圈层运营融入社区打造，适配琶洲科创精英的生活方式。
广州楼市已经进入显著的分化周期，外围市场以去库存为主，而珠金琶核心地段的优质豪宅走出独立行情，千万级改善成交持续走高。越秀以高溢价拿下琶洲低密宅地，既是对广州核心资产长期价值的深度认可，也是主动补齐高端短板的战略动作。随着这一项目稳步推进，广州本土房企在CBD豪宅赛道的竞争将更加多元，保利一家独大的局面将迎来变量。
未来三年，24亿投资的琶洲低密豪宅将逐步落地，与珠江新城马场地块形成高低搭配、快慢互补的双顶豪格局。对于越秀而言，这不仅是一次土地拓展，更是完成产品结构升级、巩固广州主场话语权的重要一步；对于广州楼市而言，核心区再添一座定制化纯豪宅，也将持续拉高城市高端人居标准，让珠金琶的豪宅价值持续刷新城市高度。
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