只要买房子，就难免要交税，从购房时的地产转让税，到每年的房产持有税，如果出租，那么租赁收入还要交所得税，直到最终出售房产还有资本利得税等着。欧洲不同国家的针对房产的税种差距很大。
全球房地产指南（Global Property Guide）追踪了80多个国家的房地产税收情况，数据显示，欧洲的住房税负非常重。
01
地产转让税：比利时12.5%，爱沙尼亚和捷克为零
比利时在买房时征收的税款处于领先地位。房产转让税最高可达12.5%。以一套50万欧元的房产为例，在布鲁塞尔或瓦隆大区没有税收优惠的情况下，购房价之外需立即支付6.25万欧元税款。不过比利时对购房自住者有优惠：布鲁塞尔对首套房前20万欧元免税，瓦隆对特定买家的税率降至3%。但即便享受优惠，税务负担仍然远超东欧国家。
英国的房产转让税率紧跟比利时之后，为12%。之后还有荷兰10.4%，卢森堡10%。
爱沙尼亚和捷克完全不征收房产转让税，立陶宛仅约0.4%，同等50万欧元的房产税费仅约2000欧元。
02
租金收入税：丹麦最狠
出租收入税是影响投资回报率的最关键变量。对于每月1500欧元的租金，丹麦征收42.11%的收入税，荷兰36%，芬兰30%。塞浦路斯从零起征，卢森堡起步仅2.94%。
当月租金升至1.2万欧元时，比利时收取47.27% 的税，丹麦43.22% 紧随其后，德国和希腊各为41%。意大利固定21%、葡萄牙28%、荷兰36%，不管租金多高都不变。奥地利则将租金收入并入个人所得税累进计算，最高可至55%。
03
房产持有税
欧洲各国的房产持有税的算法比较复杂。有些国家按市场价值的百分比征税，有些国家则按远低于市场价值的地籍价值或很早以前定下的标准价值征税。例如西班牙房产税率最高达4.8%，但该国以地籍价值而非市场价值为基数，而英国则是将房产划分为不同的价值等级。因此房产持有的成本很难直接比较。
全球房地产指南比较了不同国家业主为价值约30万欧元的房产缴纳的税金，给以大致对各国的税负有一点概念。英国根据房产价值和地区每年要上交2000-3200欧元。法国和西班牙通常在700-1800欧元之间。比利时和德国的情况也类似。然而在塞浦路斯和马耳他，根本不征收年度的房产税。
04
卖房的资本利得税
丹麦的房产出售税也是最严格的：资本利得按累进税率最高征至52.07%，25万欧元的增值可被撸走13万欧元。
马耳他最宽松——出售时不征资本利得税，仅按卖价收取5%至12%不等的交易税。德国在房产出售方面的政策则完全不同：持有超过10年完全免税，10年内出售才按个人所得税率征收，根据情况还要征收团结税。
05
买房前先算清楚税负
如果把这四种和房产相关的税收类型放在一起考虑，可以发现个别国家明显对房产课以重税。
比利时在房地产购买、持有和租赁方面的税率名列前茅。仅在资本利得税的处理方式（税率在16.5%至33%之间）下手不狠。
另一方面，塞浦路斯和马耳他则特别宽松。塞浦路斯对租金收入零征税，马耳他对资本利得税不征税，而且两国都不征收年度房产税。对于房产所有者而言，这两个国家是欧洲税收最优惠的地区之一。
对于跨境投资者而言，一国的税务制度对净回报的影响，往往比房价本身更重要。欧洲房产是否值得投资，最终取决于各国税法会损失多少收益。
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