翻看海外“路线图”，国内地产板块走到哪一步了？|地产板块|基金|房价|房地产

近期A股市场有些颠簸，主要宽基指数纷纷进入调整模式。不过，有一个被忽视了多年的板块，却在这轮震荡中显出韧性，并走出了一小波行情。没错，就是地产板块。

富二也注意到，最近无论是茶余饭后还是投资圈交流，身边讨论房地产话题的声音也明显多了起来。而从基本面来看，行业的确正在释放一些积极的信号。当前，市场更关心的是，地产板块，是不是正在酝酿一场反转行情？

地产基本面显出企稳迹象

富二先带大家看看行业层面的数据。

中指研究院近期发布的数据显示，2026年上半年中国百城新建住宅价格累计上涨0.59%。虽然二手住宅价格累计仍跌了2.90%，但核心城市率先出现积极信号，例如深圳二手房价6月环比转涨，上海二手房价连续四个月环比上涨。

成交端也有亮点，上半年百强房企销售总额达1.59万亿元，同比降幅已连续四个月收窄。一线城市表现尤其突出，二季度新房成交面积同比转正至12.2%，较一季度大幅提升30个百分点。

与此同时，二手房市场更是本轮修复的主力军。根据公开数据，2026年上半年北京市二手住宅网签量约9.36万套，同比增长5.7%，为2021年以来同期最高水平。上半年上海二手房累计网签成交超14.7万套，同比增长12%，也为近五年来同期最高。上半年深圳二手房共成交3.39万套，较2025年上半年同比上涨5%。

数据来源：北京市住建委官网，上海房产交易中心官网，深圳市房地产中介协会，央视网

更关键的是，支撑房价止跌的底层逻辑正在强化。国信证券研报就提到，6月住宅租金出现反季节走强，延续了5月开始的上涨趋势，并且这种上行趋势还广泛存在于不同能级的城市，其认为租金走强并非来自于季节性，而是出现了真实的改善。中信证券近期也作出判断，2026年下半年有望迎来房地产市场的长周期底部。

从供需关系看，库存压力也在缓解。截至6月末，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都和武汉8个重点城市的二手房挂牌量为123万套，较2025年12月末减少9万套；与去年6月同期相比，挂牌量降幅更是达19%，供需关系持续优化。

注：来源于《二手房成为成交主力核心城市带头回暖》，经济观察网，2026-07-17

然而，与基本面边际改善形成鲜明对比的是，地产板块经过数月的深度调整，估值已跌至了历史低位。板块估值与基本面表现呈现的“底背离”，或许是反转的前奏。

或可以参照海外经验

地产反转是否有海外的经验能做对照呢？申银万国发布了一份最新的研究报告，系统复盘了日本和美国房地产危机后的修复路径。

先把结论说一下——日本和美国的基本路径为：核心城市房价底部确立，领先全国数年；而龙头房企股价，又领先核心城市房价率先启动。

传导路径再直观一些：房企龙头股价底→核心城市房价底→全国房价底。

具体来看下，先以日本东京为例，根据国际清算银行数据，日本全国房价自1991年3月达峰后持续下行，至2009年4月才探底。而在2004年1月即已见底，此后至2007年9月累计上涨23%。东京房价见底时间领先全国约5年，原因在于人口持续向东京都集中。

房企股价则更有前瞻性，日本两家地产龙头公司股价底部均出现在2003年4月，又领先东京房价底部约9个月。此后至2007年5月，两家公司股价涨幅分别达509%和448%，同期日经225指数涨幅为128%。

美国全国房价自2007年2月达峰，至2012年2月探底，较高点回撤26%。在申银万国跟踪的20个大中城市中，以旧金山、洛杉矶为首的6个城市在2009年上半年即率先见底，领先全国约3年。以美国四大房地产开发商其中一家为例，其股价底部出现在2009年1月，领先旧金山房价底部3至4个月。此后至2010年4月，该公司股价涨幅151%，大幅领先同期标普500的61%涨幅。

布局地产，这只基金值得关注

在这个节点上，若您对地产反转行情有所期待，富国金融地产行业混合（A类：006652，C类011124）值得关注一下。这只基金成立于2018年12月27日，由基金经理董浩管理。从最新持仓来看，截至二季度末，基金前十大重仓以华润置地、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、保利发展等优质房企为主，同时配置了华润万象生活、贝壳-W等地产链相关标的。这个配置思路，跟当前市场“聚焦核心城市优质房企”的策略，可以说是相当契合了。

基金经理董浩在定期报告里也说了，当前楼市量价调整已至尾声，2026至2027年有望实现企稳修复。一方面优质公司通过自身经营策略调整，把握市场结构性机会,已经度过行业下行斜率相对最陡峭的阶段,2026年行业或有望实现销售规模与盈利增长；另一方面,同样存在一部分行业代表公司,因为历史压力释放节奏因素,目前被悲观定价。相当一部分地产及产业链相关公司经营状态好于2024年和2025年，对应修复至合理定价的空间更大。

注：观点及重仓股相关数据来自基金定期报告，截至2026/6/30。观点仅代表特定时点基金情况，不代表对市场和行业走势的预判，也不构成投资动作和投资建议，亦不预示相关基金现在及未来具体操作配置。以上个股仅为列示，不作为任何个股推荐或投资建议。市场有风险，投资须谨慎。本基金可以投资于存托凭证、股指期货、国债期货、港股通标的股票、资产支持证券等品种，将面临相关投资品种和业务的特有风险。本产品由富国基金发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付责任。经富国基金评定，本基金的风险等级为R4(中高风险)，适合风险承受能力为C4及以上的投资者，建议投资者详阅基金合同等文件，根据自身的风险承受能力审慎作出投资决策。产品风险等级及适配投资者等级以销售机构评定结果为准。