2025年9月17日，美联储时隔九个月重新按下降息键，随后在同年10月和12月两次追加操作，把联邦基金利率目标区间一路带到3.50%至3.75%的位置。按照过去的经验，美元宽松周期开启，全球流动性会像开闸的水漫过资产洼地，中国楼市理应喝上一口。
可翻开2026年7月15日国家统计局刚刚发布的70城房价数据再细看，会发现事情没有那么直白。就在同一时间窗口，高盛把中国房价＂真正见底＂的时点，仍然钉在2027年这个坐标上。海外货币政策的溢出效应到底能不能撬动这盘棋，答案正在被一组组真实数字慢慢揭开。
美联储降息之后，中国货币政策的操作空间的确变得从容一些。粤开证券首席经济学家罗志恒此前就明确讲过，全球流动性宽松有助于为中国股市带来增量资金，我国货币政策空间进一步打开将带动债券收益率下行，美元承压也有利于人民币汇率保持稳定。不过话说回来，国内央行并没有因此就放开手脚往下调利率。到2026年上半年，中期借贷便利利率已经连续多月按兵不动，主要的顾虑来自商业银行净息差长期承压，一味压低利率会让银行体系背上更重的担子。这种克制里其实藏着一份定力，货币政策工具箱不是万能钥匙，用早了、用猛了都可能适得其反。
从购房者的账本上算一算，房贷利率再往下走一走，确实能省下一点钱。以200万元三十年期贷款为例，利率每下调0.1个百分点，月供大约能减200多元，全周期利息支出能少掉大几万块。可问题在于，眼下真正让人在售楼处门口犹豫的，不是月供数字后面那两位小数，而是对未来收入和职业前景的判断。工资卡里能进多少钱，比银行流水单上写着多少利率要重要得多。这也是为什么很多观察者都同意一个说法，美联储的降息更像是外围的一阵暖风，能不能吹进屋里、能吹到什么程度，还得看窗户开得大不大。
再往深里看一层，人民币的独立性决定了中美之间并不存在简单的联动关系。中国的房地产调控历来讲究＂以我为主＂，2025年末的中央经济工作会议定下＂更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策＂这个基调之后，2026年的《政府工作报告》再次把＂着力稳定房地产市场＂写进关键任务清单。政策抓手在国内，节奏也在国内，把希望寄托在太平洋对岸的议息会议上，本身就是错位的期待。
高盛给出的判断并不是拍脑袋，而是一份长达97页的重磅报告堆出来的。他们把中国房价的下行路径拿去和美国、日本作横向比较，认为国内这轮调整节奏更接近美国而不是日本。美国房地产下行周期大约走了24个季度，从2021年第三季度这个国内房价的高点往后推24个季度，恰好落在2027年前后，这就是＂2027年见底＂这个说法的原始来源。高盛在2025年发布的更新版研报里进一步细化了预测，认为在2021年到2025年房价已经累计回落约20%的基础上，2027年触底前可能还有10%左右的下行空间，三四线城市因为库存去化周期较长，压力会更明显一些。
高盛的另一个观察角度落在居民持有行为上。研报预计去杠杆化趋势将在2026年至2027年期间暂停，并可能在基本面即就业和收入增长预期变好时再次杠杆化。翻译成大白话就是，多套房业主的集中抛售潮大概率会在这一轮周期尾声收敛，之后市场才有条件重新进入良性流转。高盛还测算，房价在2027年趋稳之后，房产在中国家庭总资产里的占比将从峰值时期的70%以上回落到大约50%，这个比例仍然高于欧美发达经济体的平均水平。换句话说，即便回归到＂合理区间＂，中国家庭的资产结构里，砖头瓦块依然是压舱石。
值得留意的是，高盛并没有把所有城市都写在同一份悲观脚本里。该机构在近期的研报中明确指出，上海和深圳有望更早触底，两地房价在2025年底到2028年底期间累计上涨幅度可能达到15%左右。这种＂分层预测＂其实比单一的时间点更接近中国楼市的真实肌理，一线核心与三四线尾部之间的差距，早已不是同一条曲线可以概括的。
要验证高盛这份剧本靠不靠谱，2026年7月15日国家统计局公布的最新数据是绕不开的一份答卷。当天上午发布的信息显示，2026年6月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比下降或持平，一二三线城市同比降幅总体继续收窄。具体到细节，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，其中上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.2%和0.3%，北京下降0.3%。
二手住宅这一端更为亮眼，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.1%、0.4%、0.4%和0.3%。这已经是2026年3月以来，一线城市新房价格环比连续第四个月站稳在上涨区间。
上海继续扮演一线阵营里的稳定器角色。2026年6月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.3%，降幅比上月收窄0.4个百分点，其中北京、广州和深圳分别下降2.1%、2.6%和3.6%，上海则同比上涨3.1%。价格能够独立于大势往上走，背后是土地供应偏紧、人口净流入以及改善型豪宅项目集中入市的多重支撑，这些结构性优势不是几次降息就能复制到其他城市的。
成交量的活跃同样是筑底的重要注脚。住房城乡建设部的网签数据显示，2026年6月份，北京、上海、广州、深圳等4个一线城市和杭州、成都、南京、武汉等12个区域中心城市新房和二手房交易总量同比增长21.7%，同时全国有207个城市新房和二手房交易总量实现同比正增长。分城市来看，2026年6月份北京二手住宅网签量为16618套，单月网签规模连续3个月超过近5年同期水平；同月上海二手房累计网签量达25158套，同比增长21%；深圳二手住宅网签5093套，同比上涨13.1%。
库存端的消化也在同步推进，2026年6月末全国商品房待售面积76315万平方米，同比下降0.9%，其中待售3年以下面积56167万平方米，下降3.5%，自2026年3月以来连续4个月待售面积减少。
当然，一线的暖意并没有均匀铺开。2026年6月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降4.9%，二三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.4%和6.0%。这种城市之间的冷热差异，本质上是产业布局、人口流向和公共资源配置长期作用的结果，不是短周期政策能够抹平的。东吴证券在7月15日发布的研判中就点出，2026年房地产行业底部信号进一步明晰，核心城市基本面底部基本确认，二手房流动性改善、新房优质供给去化和库存回落正在共同推动市场由筑底走向修复。这一表述与高盛的＂分层触底＂路径殊途同归，一线率先站稳、二线跟进传导、三四线深度调整的画面，正在7月的数据里一格一格拼合。
美联储的降息到底能不能救中国楼市？公允地讲，它更像是一味辅药，而不是解药。真正决定房价何时结束下行的，是国内经济结构转型的进展、居民收入预期的修复以及房地产发展新模式的成型。中国的宏观调控向来讲究稳字当头、以我为主，＂房住不炒＂的定位没有动摇，＂止跌回稳＂的政策组合正在稳步发力。
从2026年7月15日这份国家统计局的数据答卷来看，市场正沿着自己的节奏往前走，高盛所说的2027年这个节点，与其解读为一种悲观预警，不如看作新旧动能完成切换、房地产回归居住属性的一个中期路标。对于普通购房者而言，与其盯着大洋彼岸的议息声明，不如把注意力放回到自己所在城市的产业前景、人口流向以及那套具体房子的地段与品质上，这才是穿越周期最扎实的答案。
参考资料
新华社：《6月70城房价数据显示房地产市场继续保持稳的态势》，2026年7月15日。
国家统计局：《2026年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，2026年7月15日。
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