研究员 | 梁秀杰 审校 | 张旭 责编 | 韩玮烨
摘要：存量资产盘活、REITs退出、服务升维……一份新周期的行动指南。
如果说2025年是租住的“元年觉醒”，那么2026年，赛道迎来了一个更残酷、也更务实的灵魂拷问：当退出通道终于打开，你的资产资本市场认吗？
当“租购并举”从口号走向长效机制，公募REITs的退出通道从蓝图照进现实，行业游戏规则已被彻底重写。资产价值不再依附于规模故事，而是被冷静地锚定在一条核心标尺上：可验证的经营现金流。无法用数据证明赚钱能力的资产，正在被资本迅速边缘化。
7月30日，由睿和智库主办的“新周期下的新居住价值——2026第三届全国品质租住大会”上海站于上海中海中心圆满落幕。大会现场，一个清晰的共识浮出水面：一场围绕“定价权”的深刻变革正在发生，从投资逻辑到资管模式，从存量盘活到服务升维，每个环节都在被重新定义。
以下是我们精选的50条核心 观点，梳理出这一变革的关键脉络。
上海·中海中心
行业 之变： 定价权与退出通道重塑
租赁住房行业正从粗放扩张转向精耕细作，核心命题已然清晰——定价。
1、如果说2025年是行业“元年觉醒”，那么2026年，新周期的核心命题已然清晰——定价。这些资产究竟值多少钱？由谁来评价？凭什么说了算？这已成为所有市场参与者必须回答的根本问题。
2、新周期下的核心命题是如何被重新定价。企业不仅要运营得好，更要用数据证明其运营能力。只有被验证的运营能力，才能带来稳定的现金流和合理估值，从而打通“持有到退出”的闭环。无法做到这一点的资产，将不可避免地被边缘化。
3、住房租赁已全面进入“租购并举”长效落地周期，REITs作为盘活存量资产、打通“投融建管退”闭环的核心工具，政策框架持续完善，市场实践不断突破。
4、租赁住房公募REITs在实践中仍存在三大堵点：一，成熟可直接申报公募REITs的存量优质资产供给仍有约束，大量存量资产属于待培育状态——要么合规手续不完善、产权碎片化，要么受限于租金限价或经营不确定性，稳态分派率难以达到法规和市场要求。二，不同原始权益人的诉求分化：国企因低成本融资渠道多而动力偏弱；民企则常因负债率、资金用途限制及可扩募资产储备不足而受阻。三，单一公募通道无法覆盖资产全生命周期。
5、不能只依赖公募REITs单一工具，行业亟待构建“Pre-REIT/城市更新基金—机构间REITs（孵化层）—公募REIT（标准化上市）—常态化扩募（持续扩容）”的多层次完整生态。
6、展望未来，《城市更新“十五五”规划》已明确常态化发行导向，租购并举长效机制持续落地，未来三年租住REITs的发行数量和总规模将显著扩容。资产类型不再局限于政策性保租房，产业人才公寓、城市更新市场化集中公寓将成为新增供给主力，Pre-REITs、公募REITs、机构间REITs全链条模式将全面普及。
7、租赁住房的资产管理模式正经历根本性变革。资管方不能再充当建成后介入的“后置运营”，而必须将能力贯穿“投融建管退”全链条。这意味着，资管机构需在投资测算、产品定位、合规尽调等最前端环节就深度介入，将托管业务升级为真正的资产管理业务。
8、资产退出通道的打通，正在重塑投资逻辑。公募REITs、Pre-REITs等渠道的成熟，使“以退定投”成为可能。行业正从合作运营向协助资产退出延伸，能否从前端就规划好资产未来的证券化路径，并确保满足发行要求，已成为投资决策的核心前提。
9、存量资产盘活进入“运营为王”时代，谁能带来稳定的现金流和回报，谁就能获得更大收益。当前存量物业资产量大价低，租赁价格处于历史低位，是布局的好时机。写字楼高空置率、产业园区配套需求、工业厂房改造、文旅资产引流等痛点，构成了存量资产改造的主要机会窗口。
10、大量存量资产普遍面临四个问题：定位不清、改造难度大、运营定位缺失、资本闭环未形成。要解决这些问题，必须进行空间重塑和资产价值重塑。
资本之锚：“以退定投”时代的投资新逻辑
定价逻辑的重塑，必然驱动投资逻辑的深刻调整。当资产的最终价值不再由“谁拥有”决定，而是由“谁能创造稳定现金流”决定时，资本的流向、投资的锚点、退出的路径，全部需要被重新校准。那么，在新周期下，资本究竟在看什么？又在投什么？
11、租住赛道的投资核心锚点发生根本转变：过去投资依赖租金增长和高杠杆博取资产增值；当前国内租金增长动力减弱，投资核心转向看重 “正息差”（利用低成本资金拉足杠杆）和 “退出稳定性”（赚取一二级市场的估值差异/流动性溢价）。
12、“以运营定投资”成为共识。随着REITs退出通道打通，资产定价逻辑明确为基于经营现金流的DCF估值。底层资产的精细化运营收益，直接决定了前期能否投资、后期能否顺利退出。
13、外资聚焦细分赛道：受美元高息影响，外资机构在民生相关板块的竞争优势减弱，转而聚焦小型分层赛道，核心策略是承担前期风险创造资产，通过一二级市场的流动性溢价获利。
14、国资私募协同发力：国资私募平台充分发挥“产业+金融”的协同优势，与开发商联合投资，由产业方负责改造运营，私募端主导融资与退出，偏好核心城市市场化程度高的保租房及存量改造项目。
15、基金管理人“综合算账”：公募及机构间REITs基金管理人的收益，不仅涵盖资产上市增值和持续运营管理费，还包括自持份额分红及二级流动溢价，在合理测算下甚至可接受品牌方提供适度增信以优化资产估值与定价。
16、重资产成为主流出路。轻/中资产模式在过去周期中风险频出，当前在明确的退出路径和定价逻辑下，具备稳定现金流的重资产模式成为更具确定性和发展前途的选择。
17、当前普遍被视为逆周期布局重资产的关键窗口期。资产价格普遍处于低位，为核心地段资产收购和存量楼宇改造提供了历史性机遇。资本方正积极挖掘商办、工业用地等领域的价值洼地，通过城市更新将其改造为租赁住房，在资产价格低点进行战略布局。
18、高端服务式公寓的成功高度依赖核心地段、重金投入和高水平运营，且客群体量有限。资本方普遍认为，在现阶段夯实基础、追求确定性更高的收益更为稳妥，高端产品线需结合整体经济复苏情况审慎考量。
19、资本精准实施“安全性优先，收益法估值”的投资准入标准。一方面，高度青睐现金流稳定、出租率高、具备政策合规优势的保障性租赁住房；另一方面，对市场化公寓的投资已从简单看租金，转向对资产区位、产业基础及品牌方运营能力进行深入研判，运营的极致精细化成为获取融资的关键门槛。
20、展望未来，在熬过周期底部后，前期防御性较强的安居类、产业类产品将继续保持稳健地盘，而随着经济复苏，高端服务式公寓等顺周期资产有望迎来弹性的价值重估。
实战打法：从空间运营到价值创造的进化论
资本的逻辑已经清晰——“以退定投”的前提是“以运营定投资”。当投资决策越来越依赖于可验证的经营现金流，摆在所有从业者面前的下一个问题是：什么样的产品策略和运营能力，才能真正把资产的价值做出来？答案不在纸上，而在实战中。
21、居住租赁行业正在经历一场深刻的变革，其核心驱动力源于用户需求的不断升级。行业发展可分为三个阶段：1.0阶段解决“有没有”的问题；2.0阶段升级“住得好”的体验；3.0阶段则迈向“懂你”的个性化服务。
22、安居宁巢精准实施“市场+保障”双轮驱动的战略定位，一面发掘存量市场机遇，一面注重多模式战略合作，以此推进规模化发展，向行业领军企业的愿景稳步迈进。
23、安居宁巢已启动REITs发行筹备，以明石公寓地上部分（1469套，出租率约97%）作为底层资产，估值预期在8亿元以上。在推进发行的同时，公司也在积极储备可扩募资产，从业态准入、权属合规、成熟运营年限和保底收益等维度对潜在资产进行筛选，为Pre-REITs和后续扩募做好准备。
24、窝窝优加的愿景是构建一个“以房育算，以算升房”的终极闭环：用共享家电和AI算力提升住房品质吸引用户，以智能家电收集生活习惯数据，用数据训练模型更懂用户，进而以强大算力提供更主动、更个性化的服务，让租客享受到“越住越懂你”的智慧生活。这个闭环最终导向提升资产价值，让住房租赁产品不仅具备稳定的租金现金流，更能通过“租服务”实现收入多元化，使资产在资本市场上更具吸引力。
25、COZI可遇提出了一种回归本质的产品观：让空间的每一处功能，都是客户能舒适用的。以全屋定制理念做取舍，聚焦隔音、热水、照明等基础体验与高频触点，让功能真正好用而非堆砌。
26、在运营方面，COZI可遇专注于社群氛围营造，通过非遗、节日、交友等主题活动增强客户粘性；服务上推行定制化策略，力求不增加运营负担；管理层面采用区域化模式，由管家全程跟进，确保问题不过夜、快速响应。
27、如何重新定义人才社区？一个精炼的回答是：普通公寓解决“今晚住哪儿”，人才社区解决“未来留在哪儿”。住得下只是起点，生活得好、产生连接、愿意留下，才是最终的结果。
28、作为全国人才社区运营商，漫柏这样定义自己的核心能力：我们做的不是租房，而是资产盘活——把低效资产重新组织起来，让它同时服务于现金流、人才和城市。
29、漫柏认为，行业普遍在围绕“居住空间功能”做事，但年轻人真正需要的是情绪价值和社交连接。很多年轻人离开一座城市，不是因为房子不好，而是因为没有朋友、没有生活、没有归属感。漫柏的做法是把房东和房客的关系调整为朋友和朋友的关系，通过极致的社区服务和社群运营，解决年轻人的孤独感，从而创造远超居住本身的用户黏性。
30、漫柏将空置成本前置转化为服务成本，用高出租率和高续租率覆盖服务投入，实现良性循环，连续多年平均出租率不低于98.28%，领先行业平均水平。
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31、城市更新中，如何真正提升存量资产价值？答案不是简单的建筑改造，而是激活“空间价值x运营价值x消费价值x资产价值”的乘数效应。
32、华住则给出了一个简洁有力的价值公式：流量能力+运营效率+品牌组合+复制速度+资本接口。这五要素的协同，构成了其在新周期下的核心竞争力。
33、针对六大类低效资产（写字楼、商业裙楼、产业园配套、文旅街区、历史建筑、公寓项目），华住分别给出差异化的酒店化切入方案。核心思路是用酒店品牌解决存量楼宇三大共性问题：空间低效、服务缺口、活力不足。更新逻辑从“改建筑”升级为“改功能、强服务、建机制”，与“15分钟社区生活圈”政策对标，形成可复制可推广的方法论。
34、在运营增值时代，强大的运营能力和品牌选择是资产升值的根本。经营做得好，资产才值钱。酒店品牌赋能存量资产，不仅能解决空间低效问题，更能打通“收购-改造-运营-REITs退出”的完整资本闭环，实现从不良资产到优质资产的全面转化。酒店与公寓的组合模式，在多类存量资产项目中具有广泛的可复制性。
35、精准实施“市场分层+能力聚焦”的战略定位。一方面要认识到租赁市场并非铁板一块，总量回暖之下存在深刻的结构性分化，需下沉到细分领域寻找机会；另一方面，企业必须明确自身核心能力边界，摒弃单纯追求规模扩张的逻辑，转向通过精细化、专业化管理使每个项目实现可持续盈利。
36、高端服务式公寓市场机遇明确，但具有“可遇而不可求”的特性。其成功高度依赖核心地段的稀缺物业、精准的产品匹配能力和有限的高支付力客群，难以规模化复制。因此，它更宜作为资产组合中的利润补充，而非企业追求规模化增长的主航道。
37、未来资管的核心能力，在于构建一个“精准识别机会，高效匹配产品”的闭环。即深入市场结构缝隙，识别未被满足的真实需求；运用专业能力，在投资前就策划出能将资产价值最大化的产品方案；并通过高效的运营实现高坪效与稳定的现金流，最终使资产在资本市场上具备更强的吸引力与更高估值。
38、适老化公寓需谨慎跨界。中国养老市场仍以“9073”（90%居家、7%社区、3%机构）为主流，目前养老公寓的商业逻辑更适合保险公司通过“保险产品+养老社区”来闭环变现，而非单纯依靠资产运营。因此，现阶段专业住房租赁资管机构不宜盲目进行战略延伸，应聚焦现有优势领域。
39、在规模化扩张中，标准化与在地化并非对立。无锡溪寓认为，标准化是保障效率与安全底线的“躯壳”，体现在前期可研、建设成本管控及自研PMS系统上；在地化是提升体验与溢价的“灵魂”，体现在空间设计、商业配套及故事包装上，二者需动态平衡。
40、中国电建地产南国置业认为，标准化与在地化并非割裂对立，而是一种螺旋上升的共生关系。在地化的成功实践经验，经总结提炼后可以转化为新的标准动作，指导更多项目，从而推动整个运营体系的持续完善和升级。
41、华发优生活创新性地提出“80%标准化+20%空间留白”的产品理念，将部分空间定义权交还租客以承载千人千面的生活；同时在服务上追求“120%的在地化”，以百变的运营模式超额匹配不断变化的客群需求。
42、酒店系品牌切入长租公寓（尤其是企业/蓝领宿舍赛道），展现出独特的跨界降维优势。锦江酒店表示，酒店行业严苛的标准化体系、成熟的筹建开发流程及强大的供应链集采能力，为项目快速复制提供了极高的确定性。
43、针对B端企业客户的大宗租赁需求，途羚公寓能够在标准化底座上灵活做“加减法”，提供包括班车接驳、专属功能区在内的地缘化定制服务。同时，依托酒店完善的人才培养梯队保障运营服务的高质量与持续性，结合“租赁兜底”的重资产拓展模式，在企业公寓赛道建立起显著的竞争壁垒。
44、增值服务的平台化升级：中国电建地产南国置业的增值服务正从“单向配套”转向“平台化抽成与权益运营”，引入第三方服务并从中抽成，探索公区月租会员制，将增值权益转化为续租激励，整体向“空间会员制与权益转化”方向探索。
当产品、运营、资本路径都趋于成熟，行业最终的比拼，还是会回到一个最朴素的问题上——谁更能留住人。租客选择留下，从来不只是因为空间本身，而是因为被看见、被回应、被连接。这种“软实力”，恰恰是最难复制的护城河。
45、运营能力才是服务式公寓不可复制的真正护城河。睿星资本指出，产品力可以通过资本速成，而运营力需要时间与体系的沉淀。睿星资本在全球30年沉淀的SOP、安全管控、PMS系统及社区运营逻辑，是实现高坪效、高租金和高续租率的关键，这无法通过短期挖人或砸钱复制。
46、Base佰舍强调，缺乏成熟运营体系的高端产品，仅仅是“造价高昂的长租公寓”；真正的运营体系需要兼顾长租的“居家属性”与短租的“酒店属性”，并深度融合数字化收益管理。
47、不同于传统酒店式服务公寓，杭州滨江暖屋将其重新定义为“长租型服务式公寓”，聚焦家庭型全龄客群。通过取消短租、优化人房比，并依托自有物业提供居家型、社区化的属地服务，降低运营成本的同时提升租客的社区融入感。
48、杭州滨江暖屋表示，未来的服务应借鉴养老社区（CCRC）的模式，针对全龄社区中的老人、儿童、青年提供精准的嵌入式配套服务，让服务式公寓真正融入城市生活，营造回家的感觉，而非仅仅是一栋楼。
49、坚守“以人为本”的服务本质，警惕对“极致人效”的过度追求。服务的温度终究靠人传递，而非机器或AI。过度压缩人力成本，往往以牺牲服务细腻度为代价。唯有通过长期的品牌文化积淀与系统性培训，将品牌核心价值内化为员工的本能，才能真正构建高黏性的社区运营生态。
50、国际品牌的优势，正在于其成熟的人才培养体系——不急于求成，而是注重长期的文化渗透与价值观植入。只有将“人”的专业技能与服务温度发挥到极致，才能实质性支撑起服务式公寓的高溢价与高客户黏性。
（本文根据7月30日“新周期下的新居住价值——2026第三届全国品质租住大会”上海站嘉宾现场演讲及圆桌对话整理而成）
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