香港防范宏福苑火灾重演|宏福苑|李家超|楼宇|火灾|维修

自垂直火势蔓延开始，宏福苑居民“已不可能安全逃生”源于消防响应速度无法弥补建筑设计、维修、管理等诸多漏洞。为求系统性亡羊补牢，香港正采取哪些措施？

文｜《财经》记者焦建发自中国香港

编辑｜苏琦

8月的中国香港正值酷暑之际，随着近日公布的权威调查报告披露大量火灾细节，位于新界大埔区尚未拆除的宏福苑，再次受到各界关注。

因位于吐露港附近交通干道，曾于2025年底遭受当地近80年来最严重火灾的宏福苑附近道路已恢复往日车水马龙景象。随着善后整理工作进入收尾阶段，来往路人抬头肉眼可见的，除小区楼下枝繁叶茂的凤凰木已形成大片绿荫，还包括曾猛烈着火的多栋大楼外墙进行拆除及清理后的墙体样貌，以及部分区域仍残存的可见火灾痕迹。

同样作为善后工作的组成部分，宏福苑大维修余款的1.1亿港元已于7月退回业主。此外，随着“楼换楼”安排获得的认可度提升，目前已有超过九成宏福苑业主签署接受特区政府收购业权的信件，他们希望能在出售旧居及搬入新房前能有更多机会返回宏福苑执拾（取回）物品，以此既追忆过往，也便利开展新生活。

受益于经济转型及腾飞，20世纪70年代当地大规模的住宅集中建设浪潮至今已超过半个世纪。随着曾经的鲜亮变为高龄，在老化的各式居住小区及大厦日益增多的中国香港，让更多当地市民有着切身感受的，则是此次火灾的具体起因及可能的防范方式。

对于这一系列类似关切，已由香港专门成立的宏福苑大火独立调查委员会给出了部分答案。8月6日，该委员会在其官网公开了跨部门调查专组的最终调查报告（同步刊载了专家报告及多名专家证人的简报），2025年底发生在中国香港新界大埔区宏福苑的大火起因及过程被认为已基本查明。

该最终调查报告认为，此次大火或是由烟头引起，竹棚、安全网、发泡胶板等大量易燃物则令火势以罕见的速度蔓延。大火沿着大厦外部天井呈立体垂直爆发，形成强烈的“烟囱效应”。此外，强风夹带火屑引发横向飞火，加之不具备阻燃性能的塑料安全网与帆布在高温下熔化滴落带火熔滴，促使火势跨楼层、跨大厦快速扩散。

168人死亡，至今35人被拘捕、7人被起诉、3名工程核心负责人面临终身监禁等一连串数字背后，如何吸取教训避免灾难重演，香港的一系列查缺补漏工作，仍在进行之中。

增加业主“话事权”考验

2025年11月26日下午，位于香港新界大埔的宏福苑多栋住宅楼发生火灾并造成重大人员伤亡。同年12月，香港特区政府行政长官李家超宣布成立独立委员会，负责审视此次火灾事故原因、追究责任并提出防范建议。

“此次大火反映出香港的维修建筑工程从施工到监督都出现严重疏忽，多个环节都出现失误，必须进行系统性改革。”李家超在解释前述独立委员会成立原因时坦陈。

为探究灾难真相及实现前述一系列相关目标，从2026年3月19日起，随着相关听证会在位于香港中环地区的展城馆正式展开，与此次火灾起因等相关的大量细节逐渐公布。截至2026年7月，该委员会共组织30场听证会。

从火灾发生至今，前述查缺补漏工作与事故原因调查几乎同时进行。

作为短期措施，特区政府在火灾发生后不久就提出了一系列针对楼宇维修、消防安全和屋苑管理的具体防范措施，包括由消防处成立专责队巡查正进行大型维修楼宇的消防装置，发展局公布外墙棚网就地抽样检查新制度以确保棚网符合标准等。

在多个部门推动下，中长期改革措施近日亦出现步骤加快、思路日渐清晰迹象。整体而言，这些相关工作目前主要聚焦于如何堵塞大厦管理漏洞，以及推动采取刑事化措施打击“围标”等多个方面。

以堵塞管理漏洞方面为例，继《2024年建筑物管理（修订）条例》后，从8月中旬起至9月11日，香港特区政府将就当地的《建筑物管理条例》（第344章）修订建议展开1个月公众咨询。

此次条例修订将可能涉及五大改革方向的超过20项具体建议，包括提高大型维修工程及大额采购的议决出席和投票门槛，完善委任代表文书（即授权票）制度，加强利益申报与增加主管当局权力，以及厘清会议程序。

除涉及宏观层面，此次改革也将针对业主们的“话事权”即投票权进行微观调整。例如，针对授权票泛滥，咨询文件就建议仅限业主亲属或同屋苑业主可以获得授权，且按居住单位总量限制票数，且同时建议增加“亲身投票”要求等。

香港特区政府发言人则表示，为更好保障业主权益，修订建议的目标是进一步提升业主对所居住大厦管理的参与度和决策透明度，同时厘清委任代表文书的处理及会议程序等事宜。

这些酝酿中的政策调整皆有针对性，旨在应对和解决宏福苑大火所暴露出的具体问题。例如，在听证会上曾披露的一个细节是，某代表曾在两次业主大会上取得占总票量逾两成的授权票，且存在无从核实签名真伪等问题。

对此，香港的相关改革建议提出了一些细节性规定，首先是按照居住小区的单位数量限制持有授权票上限。如单位套数在50个以下，每个代表只能持有一张授权票；超过50个单位，即每人可持有20份或不超过2%单位的授权票。

为减少外来人士的干预风险，获得授权的人士也有身份限制，修订建议提出只限业主亲属、同一屋苑业主等特定人士担任。

为增强真实性，相关的授权票也有望加入签署及声明要求，特区政府倡业主和获授权者均要签署，并提供身份证部分号码，且业主要声明已知悉议程内容。在涉重大决议的业主大会中，授权票上则要填写具体投票指示。在开会前48小时要将已授权单位名单，张贴在大厦的显眼位置。

为织密管理网络，相关决议时“亲身投票”的门槛也将提高，特区政府对此建议在“第2类大额采购”（即合约价值超过大厦过去3个财年平均年度开支2%项目）中加入决议条件，即相关业主大会须获不少于业主总数的5%或100名业主亲身投票。

针对此次宏福苑大火暴露出的问题，相关建议也提出在大型维修工程采购中，将按每个单位平均承担的工程价值逐步提升“亲身投票”门槛，最高标准时需要10%或200名业主亲身投票才可进行议决。

这些修改意见的敲定，数月以来曾经历多轮过程。从时间表安排来看，在前述公开咨询前，当地相关部门曾于今年2月在香港立法会介绍修订方向，随后展开旨在向物业管理、立法会议员等界别的前期咨询，并将相关建议和未决的棘手难题列入目前咨询版本。

一位曾参与咨询的业内人士则对《财经》透露，前期咨询过程中“确实也遇到了不少困难”。例如针对“授权票”改革，各方意见既多又很难统一。有人认为，应该收紧每人可持“授权票”数量，甚至要对可获授权人士的身份施加限制。但也有反对意见指出，如过分收紧，则会在一定程度上影响业主大会的召开，进而让各项事务出现“议而不决”等棘手现象。

香港物业管理公司协会的一位发言人对此建议，应将日常保养工程与大型维修项目分开规范管理。例如电梯、消防系统等常规保养合约开支随时可能超过20万港元，多由每月管理费支付。如果一并纳入亲身投票机制，会增加业主与管理公司行政负担。而强制验楼等旧楼大型维修，提高亲身投票参与率安排则属合理范畴。

“难以统一之下，只能进一步借助公众咨询，希望得出清晰又具备可操作性的方案，以便让业主能更多参与大厦管理工作。”前述业内人士指出。

在近日解析相关政策意图时，香港特区政府民政及青年事务局局长麦美娟也表示，本届政府任内第二度启动修订相关法例，“目的是希望配合大厦管理需求的转变和公众期望，鼓励更多业主亲身出席业主大会，参与和留意大厦管理工作。”

“局方希望通过公众咨询听到平衡意见。这并非易事，但希望可以因此制定出一些清晰而又可操作的方案，让业主能更多参与大厦管理工作。”麦美娟称。

刑事打击“围标”启动系统改革

前述多项与投票有关的改革旨在解决的一个核心问题，是往往与当地老旧小区维修伴生的暗箱操作中标即“围标”问题。这类问题被普遍认为会让业主难以对维修过程进行必要的参与及监督管理，进而衍生一系列乱象。

例如，目前香港大型维修工程并未强制要求注册检验人员、工程顾问、承办商等公开申报利益关系，有可能因此形成围标漏洞。因此前述修订意见提出香港应强制参与工程人士申报股权持有、业务合作及亲属关系等细节，且无利益关系者也要申报确认“无利益”。相关申报也要向全体业主公开，且在申报表格要订明虚假申报的法律后果。

按照独立委员会公布的“涉事各方名单”显示，此次宏福苑火灾共有37个持份（相关）人士或机构，包括以及宏业建筑工程有限公司等参与维修工程的公司等。在一次听证会上，代表前述独立委员会进行陈辞的香港资深大律师杜淦堃指出，宏福苑招标大维修工程承建商时，工程顾问公司为业主制作的《承建商投标分析报告》疑遭刻意篡改，使得宏业获评最高分并中标。

不规范的中标往往意味着不规范的后续操作。以此次宏福苑火灾加速燃烧的阻燃网为例，承建商在维修过程中出于节省成本等原因并未全部使用。一个值得关注的细节是，2025年宏福苑棚网曾因台风受损，承建商委托下一级承包商购置新棚网。但下一级承包商所购棚网只有首批阻燃，后续皆不阻燃。承包商则称，此举源于宏业指明要买非阻燃网，还警告如果订了贵价阻燃网不会找数（补款）。

一份于2月提交给独立委员会的专家报告则指出，按照火灾动力学模拟，采用阻燃安全网的场景火势未能蔓延，峰值热释放率仅约30兆瓦；采用非阻燃安全网及从宏志阁采集的安全网的场景，火势全面蔓延，峰值分别达747兆瓦及795兆瓦。

该专家报告也认为，如果宏福苑使用的安全网和帆布具备阻燃性能，起初的火势或者会自行熄灭，不会蔓延，受波及的建筑物数量也会减少。换言之，此次大火的灾难程度原本有机会更低，甚至不成为灾难。

针对类似乱象，香港竞争事务委员会（竞委会）自2024年起曾就围标先后展开5次搜查行动，2026年已就其中一宗楼宇维修合谋案件入禀审裁处，向20间公司及相关人士展开法律程序，涉及11个屋宇及大厦大维修。

在当地与旧楼维修有关的一系列管理体系中，作为相关部门之一的香港竞委会职能是致力推动有利于自由贸易、高效率及创新的竞争环境，以为消费者带来更多选择、更佳价格与更具质素的商品及服务。香港竞委会指出，当地某些承建商之间此前存在普遍、系统化且长期的围标行为，要增加资源进行打击。

为进一步防范及惩处包括围标在内的各类合谋操作行为，香港竞委会已推出了加强版“不合谋条款”范本，要求签署人作出法定声明，确认其标书为独立拟备且以往无合谋行为。如果作出虚假法定声明，最高监禁2年。此外，该新范本亦列明违反确认书内容可能构成当地的“串谋欺诈”罪，最高监禁14年。

在此之前，围标在香港被普遍认为属于民事责任，新安排则旨在增加参与围标人士的风险成本。从法律角度看，因在当地作出“虚假法定声明”罪是独立罪行，不需要证明投标者之间的欺诈、不诚实行为或经济损失，此举有望让刑事检控更容易进行。

“期望借着法定声明的加入，真正地将刑责付诸至少一个个人身上。将来要提交标书、签这些法定声明时，最少有一个人愿意白纸黑字承担刑事法律责任，去清晰地向招标者保证这份标书没有合谋。”香港竞委会的一位相关人士指出。

作为系统性改革，香港特区政府商务及经济发展局局长丘应桦近日也透露称，打击围标的搜证工作确存在难度，需多次搜证才能进行执法程序，该局正与竞委会密切合作推动围标刑事化，“只要有理有原因，将为落实相关工作争取资源”。

同样与查处围标相关的特区政府部门，还包括香港特区发展局及市建局等。前述独立委员会则在听证会上揭示香港楼宇维修围标普遍存在时指出，由市建局推出的“招标妥”机制并无任何真正审查，反为围标集团增添“认受性”。发展局对此表示，正研究市建局由验楼开始介入评审，以降低围标风险。

除前述一系列针对具体问题的亡羊补牢措施，随着由香港高等法院法官主持的独立委员会调查工作进入尾声，当地市民对其预计于10月完成的报告将为特区政府提供哪些系统性改革建议亦密切关注。

“自宏福苑的垂直火势蔓延开始，所有楼层的居民在物理上已不可能安全逃生。”部分参与调查的相关专家对此指出，即使消防响应再快，也无法弥补建筑设计、维修、管理与住户行为上的缺陷。针对“系统性失败，必须在公共政策层面检讨”。

此次宏福苑大火凸显的大量相关细节，被认为集中反映了日益增多的老化香港建筑的防火困境，而其产生则源于具有香港特色的经济与社会环境。例如，因不被视为建筑外墙的一部分，香港现行监管制度允许临时工程使用可燃物料。此外，囿于地少人多，相关管理措施也允许整栋建筑在维修期间被可燃物料包裹情况下，住户可继续在其中居住。

整体而言，宏福苑的设计大体符合其在1983年落成时所适用的旧版《火警逃生途径守则》。但按照当地现行的2011年版《消防安全守则》进行衡量，则存在多处不符，例如走廊与楼梯之间未设防烟门廊、楼梯夹丝玻璃窗无需耐火等。

对于类似情况，前述最终调查报告也建议香港应成立专责委员会全面检讨香港建筑规例等相关规则，并指出“合规不应成为业主、设计师、运营者与管理者出事时的挡箭牌”。

由于相关制度问题错综复杂，原定于9月提交报告的前述独立委员会目前仍然需要更多时间梳理，预计要到10月下旬才能提交报告，特区政府也表示会按建议进一步完善和优化制度改革。

“世界上鲜有城市像香港这样高楼密集，亦鲜有地方有数以百万计居民长期居于被绿色棚架网重重包围的大厦中，动辄数月逾年。”杜淦堃则在听证会上指出，“宏福苑大火是沉重、清晰的警号。社会必须吸取沉重教训，正视失误，才能令香港成为更安全的城市。”

在微观层面，对部分宏福苑住户而言，其更愿意关注的则是如何尽快上楼取回旧物，以及相关责任者如何追惩。

针对此次宏福苑火灾，在经深入调查及向律政司索取法律意见后，香港警方及廉政公署已经于6月10日起诉7名人士及两间公司合共25项控罪，涉及误杀、串谋诈骗、“洗黑钱”、企图妨碍司法公正，以及逃税等。该案件在西九龙裁判法院提堂，被起诉的主要三人将不准保释，案件押后至9月2日再审。

前述提堂期间，法庭在宣读控罪书时曾逐一读出全部宏福苑火灾遇难者的名字，这也是香港首次公开此次大火168名死者的完整名单。