作者：周军律师.
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法律规定，案外人排除不动产执行的核心要件，是查封前存在合法有效的书面买卖合同。但房产交易与执行异议实务中，经常会有购房者仅签署《房屋买卖意向书》《认购书》，未签订正式《商品房买卖合同》的情形。
那么，签订房屋买卖意向书能否认定为已签合同，可排除执行吗？
最高院入库案例《李某某诉某信托公司、某地产公司等案外人执行异议之诉案》中明确：
购房人与被执行人签订购房《意向书》的时间如果早于案涉房屋的查封时间，且《意向书》约定了房屋的具体房号、面积，购房款的交付方式及交付时间，具备了房屋买卖合同的主要条款，应视为双方在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
购房人在法院查封之前，已实际入住案涉房屋的，属于合法占有该不动产。购房人依据《意向书》的约定，已经将案涉购房款全部支付完毕，虽未对案涉房屋未办理过户登记手续，但现有证据不能证明购房人存在过错的，购房人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
法院生效裁判认为：
李某某与某地产公司签订购房《意向书》的时间早于案涉房屋的查封时间，《意向书》具备了房屋买卖合同的主要条款。李某某于2018年实际入住案涉房屋至今，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的要件。李某某依据《意向书》的约定，已经将案涉购房款全部支付完毕。现有证据不能证明李某某对案涉房屋未办理过户登记手续存在过错。因此，李某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原审法院判决解除对案涉房屋的查封并停止对该房屋的执行并无不当。
【裁判观点简析】
最高法在本案中确立两大关键规则：
第一，意向书可转化为正式房屋买卖合同。
区分核心不在于文书名称，而在于实质内容与履行行为。若意向书完整包含房屋交易必备核心条款，不存在后续另行签订正式合同的前置约定，且双方已实际履行付款、交房义务，应当认定双方达成真实买卖合意，意向书具备正式买卖合同的全部法律效力，不再属于单纯预约磋商文件。
第二，有效意向书可作为排除执行的合法依据。
依据执行异议复议司法解释第二十八条，案外人排除不动产执行的核心要件，是查封前存在合法有效的书面买卖合同、合法占有房屋、足额付款、非自身原因未过户。合法有效的意向书完全满足“书面买卖合同”的法定要求，无需拘泥于制式合同文本，符合全部要件即可依法排除强制执行。
意向书VS正式合同：司法认定核心标准
实务中不能仅凭文书标题定性合同效力，核心看实质要件。普通意向书仅约定初步购房意向、无具体价款、无明确交房义务、保留后续签约权利，属于预约合同，仅能主张缔约违约责任，无法排除执行。
而可认定为正式合同的意向书，必须同时满足：标的房屋信息明确、交易价款及付款方式清晰、双方受交易约束的意思表示真实、已实际履行主要合同义务。名称为“意向书”，实质是完整买卖
周军律师提醒，购房者签署的意向书核心交易条款明确了房屋信息、价款、履行期限等，房屋被查封，可依据本案裁判规则，主张意向书实为正式买卖合同，依法提起执行异议维权。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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