昨天房地产出了一堆新规，大家最先看到的都是房贷最长变成40年。但我把文件从头看到尾，觉得最重要的一条藏在里面：以后你买预售的新房，个人房贷要等项目竣工备案后银行才能放款。这看起来只是晚放了一点款，但实际上动的是中国房地产过去30年的发动机——预售。
1994年商品房预售制度正式确立。当时中国缺房子，开发商也没那么多本金，怎么办？房子还没盖好就先卖，未来两三年才能收到的钱提前拿到今天来用。房子卖得越快，资金回来越快，同样一笔本金就能滚更多项目。房地产渐渐变成高杠杆、高周转的游戏，预售就是最重要的一环。
今年前7个月，房地产开发企业实际到位4.57万亿资金，里面买房人提前交进来的钱超过两万亿，差不多每100块钱里有45块是购房人的钱。而开发商自己从银行拿到的国内贷款，每100块里不到14块。开发商盖房子的钱主要不是银行给的，是还没拿到房子的买房人给的。
但现在规矩变了。
第一，以后新出让的土地和还没拿到建设工程规划许可证的项目，优先现房销售。第二，就算你预售了，购房人的房贷也必须等到房子竣工备案后银行才能放款，也就是你能拿房以后再还贷。
对开发商来说，这笔钱要到竣工备案后才能到账，那他盖房子缺的资金谁来补？同一批文件给出了答案：银行以后一个房地产项目要确定一家主办银行，项目自己的钱、开发贷、销售回款全部围绕这个项目单独管理。开发贷也不用着急还了，第一次还本金原则上可以等到项目竣工备案后。
以前的逻辑是房企先拿一点钱，赶紧把房子卖出去，再用销售回款把项目往下推。以后是银行的开发贷款跟着整个建设周期，房子盖好后购房者的钱再进场。这次房地产改革根本不是怎么买房，而是谁来出盖房子的钱。
过去买房人在某种意义上提前参与了开发商的融资。以前那种最吃香的房企就是周转快的，开工、预售、回款、再拿地，一笔钱一年最好转几圈。现在文件还有一条：开发商买地必须用自有资金。所以以后大房企的优势会越来越明显。
为什么同一天又把房贷从30年拉到40年？比如你贷款300万，假设利率3%，30年一个月大概还12600多，40年降到10700多，一个月少还差不多1900，但总利息会多60万左右。期限拉长，真正拉长的是你能贷多少钱。央行答记者问的原话是“合理提升购房人的贷款能力”。
现房销售和40年房贷一起出来，大家最关心房价会不会涨。我觉得至少现在还画不上等号。今年前7个月，房地产开发投资下降19.2%，新开工面积下降24%，新房销售面积下降11.82%，三线城市房价还在调整。
就算以后新房供应少了一点，也不等于中国就缺房子了。我更倾向的判断是，这些制度会优先改变房企，再改变房子，最后才影响到价格。资金弱的房企会退出，新房供应会收缩，但库存大的城市还是很难突然把供需关系翻过来。
这套新规真正告别的是过去那套高周转的金融游戏。以后开发商想赚钱，得按照普通生意的规矩来：自己有本钱，也愿意借，把房子盖好，然后有人愿意买。
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