前几天刷到高盛那份新报告的标题，我第一反应是自己看错了，对于这个市场情况来说，基本上多次预测，多次失败，很多人都已经不太相信了

在去年年底，同一家机构还说全国房价未来两年要跌10%到15%，连上海深圳都留着5%到8%的下行空间，一年不到，话头整个掉了个方向！

当然很多人信，也有很多人不信，包括我自己都是表示中立的态度的。

1、先把高盛这次到底说了什么，一个字一个字看清楚

报告发布于今年7月，名字叫《抢在一线城市复苏之前布局》，结论相当直白。

上海和深圳2025年底已经见底，2025到2028年核心区房价累计回升15%，核心地段的优质改善房源甚至可能超过20%，北京要等到2027年上半年才企稳，广州和强二线再延后半年到一年。

但这份报告里，确实有几个容易被读错的地方，我一个个说清楚。

第一，15%是三年累计，不是每年涨15%，折算下来年均复利只有4.77%，要是按每年15%理解，三年累计就是52.1%，一套300万的房子会变成456万，跟345万完全是两个故事，你不要搞混，是三年累计叠加在一起，这个幅度在大城市来说，并不算特别的突出

第二，这15%严格限定在沪深的核心板块，不是全城普涨，更不是全国普涨；

第三，起算点是2025年底，行情主要集中在2027和2028这两年。

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2、高盛这张嘴，几乎每一个季度都判断一次

2021年四季度它预判全国房价见顶，这一次其实说准了；

2024年初市场最差时，它是最悲观的，说低迷可能延续到2035年。

到2024年底，见底时间从2035年提前到2027年，但同一份报告里还写着，全国房价要再跌20%到25%。

2025年末的年度展望，说法是调整只走完四成，2026到2027全国还要跌10%到15%，沪深还有5%到8%的空间。

2026年4月才第一次明确沪深要率先结束调整，7月这份报告把过去四年的看空结论推翻了大半，三年三度改口说明机构不是预言家，它是跟着成交数据改作业的，每次都在数据出来之后追认。

对于这些判断，很多人都不知道怎么去相信，毕竟市场的一个变化情况实在是太大了，年限并不是相差一两年，而是相差10年8年都有的。

3、这是道理一直都在的

北京8月二手网签13853套，同比涨3.9%，连续6个月站在1.3万套以上

上海8月成交23137套，同比涨16.2%，沪八条后日均727套，比出台前多14%

深圳8月二手网签4275套，同比涨2.4%，带看到成交的转化率升到4.51%，是今年以来的最高水平；

以前市场砍价是非常的多的，现在几乎都没有什么可砍价了，特别是核心区域，有些业主甚至涨价了1%~3%左右的水平。依旧是非常的抢手去买的，而对于近郊的地方，从过去的3%~5%现在可砍价只剩下1%~3%左右的水平了。

市场增量的变化，不仅在一线城市，大幅展拳脚，连新一线城市也逐步的出现了这种情况的走势。

也许2027年，一线城市全方面站稳脚跟的同时，新一线城市也在逐步的跟上。

可以搞成这一次预测很多人表示有一定的信息的因为二零二零点的反向市场更过去有对于高盛这一次预测，很多人表示有一定的信心的，因为2020年的房地产市场跟过去2025年2024年有一个巨大的明显差异化，所以大家能够接受的了。