救楼市三年全救错了方向？许善达一语捅破：不帮买房人，保交楼、消费、税收全是死结
当前楼市正在上演一幕耐人寻味的"温差"：新房市场门可罗雀，二手房交易却相对活跃；出游、餐饮、服务消费热气腾腾，家电、家具等大宗商品消费却持续低迷。需求没有消失，只是转向了存量房；但新房卖不动，开发商回款就断，保交楼就难，地方财政就紧，上下游消费就冷。这条传导链上的每一个环节，都在等待一个被反复忽略的答案：钱和政策，为什么总打在给开发商的通道上，而不是直接打在买房人的购买力上？
国家税务总局原副局长许善达在《聊一波》中的一番话，把这个被搁置已久的核心问题重新摆上了台面：商品消费偏弱的源头，是住房需求没有充分释放。没人买新房，自然不会有人没事添置第二个电视、第三个冰箱。以旧换新固然有效，但家电买一次能用十年，指望它带动整个产业链回暖，无异于扬汤止沸。住房需求一起来，冰箱彩电的市场自然就活了——买了房的人，能不装家电吗？
这个判断看似朴素，实则戳中了过去几轮楼市政策的一个结构性盲区。回顾近三年来的政策工具箱：给开发商的贷款支持、保交楼专项资金、土增税和增值税的减免、融资"三支箭"、白名单制度……几乎全是供给端的续命药。这些政策有一个共同的逻辑假设：只要开发商活下来、房子盖完，市场就能重启。但市场经济的常识是，任何商品最终都要有人买单。供给端的输血只能防止系统休克，却无法凭空创造需求。正如柏文喜老师此前反复指出的，当前制约购房意愿的核心，是居民收入增速放缓、居民部门杠杆率偏高带来的购买力与信心双重约束——这恰恰是需要需求端政策正面回应的结构性问题，而不是给开发商减税就能绕过去的坎。
许善达举的那个电动车案例，值得所有政策制定者抄在笔记本上。当年电动汽车百人会讨论扶持政策，摆在桌面上的有两条路：补贴企业，还是补贴消费者？最终的选择是取消车辆购置税——政策给的是买车人，最大受益者却是车企。买车人少交10%的税，实际购车成本下降，销量上去，产量上去，税收反而增加了。这个经验对房地产的启示是直接的：给开发商减税，成本降了、利润多了，但房价未必降，需求依然起不来；而把政策红包直接发给买房人，降的是购房门槛和持有成本，撬动的是真金白银的入市意愿。柏文喜也持类似看法——他在评论各地公积金提额、卖旧买新补贴等政策时就曾表示，降低月供门槛、释放刚需与改善型购买力，才是地方工具箱里真正能发力的方向。只不过，目前这些政策多为阶段性、限额式的小修小补，力度与住房问题的体量远不匹配。
更有想象力的是许善达开出的"药方"：以上海共有产权住房经验为基础全面推行"七三模式"——政府出资30%，购房者出资70%，获得100%使用权，未来转让时按份额分享增值；同时配套首付税前扣除、贷款利息抵扣个税。前者用政府信用和财政沉淀资金，帮年轻人、新市民跨过"上车"门槛；后者直接在税负端提高居民可支配收入。两项叠加，许多被首付挡在门外的人就能真正买得起。而政府沉淀在房子里的是资产而非沉没成本，退出时还能按份收回本金与增值——这是一笔政府、购房者、开发商三方都能算得过来的账。
柏文喜多年来对住房保障体系的论述，恰好可以为这个方案补上制度设计的地基。他多次强调，房地产新发展模式的核心，是"厘清市场运行与政府责任的边界"：商品房归市场，政府则要"勇于担当市场化未能解决的群众住房保障责任"。对于地价高企、年轻人丧失购房"上车"能力的一线和中心城市，他的主张正是以共有产权和租赁为主的解决方案，而不是放任刚需在高房价前自生自灭。他甚至提醒，共有产权房不应被简单归类为"低配保障房"，而应定位为解决初次置业家庭刚需的政策性商品住房——这一定位，与许善达"帮买房人跨越基本住房门槛"的思路高度吻合。
当然，药方再妙，也要直面现实的三道坎。其一是地方财政的可持续性：青岛城阳区当年靠城投垫付30%产权撬动楼市、最终平台公司不堪重负的前车之鉴说明，共有产权的资金来源必须清晰，许善达"把政府一部分债转化为房产资产"的设想，在债务压力大的地区如何落地，需要精细测算。其二是防止政策套利：共有产权房必须严格封闭流转、限定对象，堵住"开着宝马买共有产权"的口子，否则会重演部分城市保障房异化为投资品的闹剧。其三是打破"只救供给"的路径依赖——白名单、保交楼资金这些供给端工具仍然必要，但如果不与需求端政策配套，就只是在为没有订单的工厂续电费。
许善达链条的最后一环，是这个方案对全局的牵引力：买房人有购买力了，已建好的房子卖得出去，开发商才有动力借钱复工，保交楼无需额外输血就能完成；新房去化回暖，土地出让和地方财政才有源头活水；入住新家带动家电、家具、装修消费，商品消费的短板才能补上。更长远看，把基本住房保障的事权明确给地方、把养老医疗教育的事权收归中央，也有助于终结地方事权与财权错配的旧疾。
楼市的症结，从来不是"房子太多"，而是"想买的人买不起，盖房的人卖不掉"。供给端政策救的是过去，需求端政策救的才是未来。当政策的聚光灯终于从开发商的资产负债表，移到买房人的钱包上时，这个市场才谈得上真正的筑底回稳。
作者系中房研究院ICR首席评论员
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