作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
伴新政余威，深圳楼市有了更微妙的变化。
持续收窄
进入9月，深圳楼市虽然仍在调整，但底部支撑的信号在增强。
乐有家数据显示，深圳二手房的议价空间，从今年1月的10.97%，回落到9月上半月的8.81%。
二手房的议价空间，已经持续9个月收窄。
尤其是深圳各总价段成交占比最高的，300万以内的刚需户型，议价空间都明显缩小。
说明，市场上大部分业主对市场的判断以及预期都有所恢复，实际成交让价的意愿有所下降。
这是值得注意的市场信号。
一方面，这代表的不仅仅是价格数字的变化，背后是买方最终成交相对挂牌价的砍价幅度，更是市场博弈天平变化，反映的是业主在实际成交谈判过程中的妥协程度。
这要比挂牌价和成交价先行。
另一方面，议价空间持续收窄出现在市场供求关系变化的背景之下。
首先，深圳新房库存持续走低。
数据显示，深圳的新房库存已经低于两万套，甚至比2015年—2021年深圳新房库存水平还要低一些。
最近国家统计局首次将二手房交易网签面积纳入月度数据公报。
数据显示，2026年1至8月，全国二手房交易网签面积达5.49亿平方米，同比增长10.6%，而同期新建商品房销售面积为4.99亿平方米，同比下降12.1%，二手房交易规模超过新房交易规模。
这说明过去增量的阶段已经结束，到了房地产真正存量的时代。
而在存量阶段，发展的方向往往是全面提质。
说明一个很关键的问题——在存量房未消化到合理库存线下时，新建房不会再大规模建设了。未来会是城市人口（居住需求）决定房价。
类似世界上其他超大型城市或城市群的发展，优质住宅变得高不可攀，租房成为主流。
而在这个节骨眼选择将二手房网签情况纳入统计，除了新房库存下滑后，存量市场慢慢以二手房的交易为主。
还有就是各地都在建立房地产市场交易的监测机制，或许市场整体的运行情况，已经联动。
但无论出于何种因素，在当下这样的背景下，市场的结构已经发生深刻变化。
比底部贵了
这样的变化，也体现在市场近几个月以来的价格层面。
新房方面，由于新政，开发商进入9月密集推盘的节点，不少项目相比前一批次的价格不仅贵了，推出的折扣也更少。
相信，开发商不仅仅是因为新政带来了底气，而是对市场近半年以来发生的变化的判断。
根据国家统计局数据，近一年以来，深圳新房住宅价格指数已经连续修复了10个月，并且近半年都出现环比上涨。
价格上的修复，给新房项目带来更多的底气，而新政只是强化了近几个月以来的市场扭转。
二手住宅方面也如此。
根据国家统计局数据，深圳二手住宅价格指数同样连续修复了10个月，并且最近6个月都处于环比上涨的状态。
以具体的成交表现来看，部分外围区域的项目，到9月上旬，成交价格都表现出了温和修复的状态。
位于福田百花板块的长乐花园，今年9月成交一套91平户型，总价650万，相比今年5月成交的两套同户型，一套贵了5万，一套贵了10万。
（来源：行舟深房）
位于龙华上塘的特发和平里二期，作为片区成交量相对活跃的小区，今年9月成交一套约68平户型，总价余额255万元，对比同户型，无论楼层，朝向等，都是年内成交总价最高的一套。
（来源：行舟深房）
位于光明区核心地段的电建洺悦府，9月成交一套92平户型，总价约388万，不仅是年内成交总价同户型最高的一套，也比今年2月成交的一套同户型贵约52万。
（来源：行舟深房）
位于光明公明的宏发上域，9月成交一套约80平户型，总价284.5万，相比去年9月成交的一套约79平同户型，贵了约28.5万。
（来源：行舟深房）
位于南山区科技园板块的阳光带海滨城二期，110平户型在经历今年5月成交低位后，9月成交一套同户型，总价约1124.8万，贵了46.8万。
（来源：行舟深房）
当然，目前市场冷热分布不均，也有小区前期因为交易不算活跃，出现新的成交了表现出补跌的情况。
但作为非标的商品，市场成交的冷暖更多投射出的是业主的一种心态。
数据上的变化，体感上的差异，因人而异。
就像有的业主，计划卖房，原本以为得挂上一段时间才能卖掉，但刚挂盘一两天，没想到就卖掉了。
手里的房子，要比想象的热门一些。
（来源：网络）
有的业主则给出结论，感觉不降多少，虽然失业多。
（来源：网络）
还有的业主感觉自己的小区已经稳住了。
有的可能去年原本要买的小区没买成，但朋友买了，今年再看同一个小区，发现又掉了一些。
所以，时间拉长来看，市场慢慢进入常态化。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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