2026年9月（1—20日），重点30城新建商品住宅成交面积同比微增1.4%，重点20城二手住宅成交套数同比增长13.1%，北京、上海二手房成交量连续7个月保持同比增长。一边是新房市场仅录得微弱正增长，一边是二手房市场维持两位数增幅——"金九"的成色，究竟该如何解读？
新房"微增"背后：一线领跑，多数城市仍在筑底
9月前20天30城新房同比仅增1.4%，看似正增长，实则含金量有限。
从城市维度看，增长几乎被一线和部分强二线"包揽"：北京新房成交面积同比增长约23%，上海增长约22%，武汉增长约18%，苏州增长约29%，宁波增长约21%。而累计来看，1—9月重点30城新房成交约7200万平方米，同比仍下降约8%，说明大多数城市尚未走出调整期。
据克而瑞好房点评网相关数据，8月重点15城新房成交面积同比下降约7.5%，环比下降约9.6%，淡季效应叠加供应缩量，成交同比降幅较7月走阔。9月虽有"金九"旺季预期和8·28新政效应发酵，但从20天数据看，修复仍是点状的、结构性的，而非全面回暖。
二手房"两位数增长"的底层逻辑
与新房的疲弱形成鲜明对比，9月前20天重点20城二手住宅成交套数同比增长13.1%，1—9月累计成交约108万套，同比增长约6.8%。
北京9月（1—20日）二手住宅成交约1.0万套，同比增长约2.2%，延续连续7个月正增长态势；上海二手商品房成交约1.6万套，同比增长约24.3%，增幅更为显著。
据克而瑞好房点评网相关数据，8月重点14城二手住宅成交面积约为新房的2.3倍，1—8月累计约为新房的1.33倍。二手房之所以持续跑赢新房，核心在于三点：价格调整更充分、房源选择更丰富、所见即所得无需等待交付。在置换链条中，"卖旧"是"买新"的前置条件，二手房活跃度直接决定了改善需求的释放空间。
修复为何集中在核心城市优质板块
无论是新房还是二手房，9月修复都呈现出明显的"核心城市+优质板块"特征。
新房端，一线城市新盘去化率全线上升。据克而瑞好房点评网相关数据，8月全国重点15城新开盘项目平均去化率升至约44%，为2024年以来32个月的最高水平，其中北京约65%、上海约54%、深圳约71%、广州约83%。金额榜上，上海华润澐启滨江以约39.66亿元居首，安澜上海、森兰绿城翡翠岛紧随其后，高端改善项目形成霸榜格局。
二手房端同样分化。北京、上海连续7个月同比正增长，而部分二三线城市二手房挂牌量仍处高位、价格仍在"以价换量"。核心城市之所以修复更快，根本在于产业人口支撑、需求基本盘稳固，以及"好房子"产品对改善需求的精准匹配。
土地市场同步释放信号：房企拿地聚焦确定性
9月（1—22日），300城住宅用地成交规划建筑面积约2198万平方米，土地出让金约858亿元，平均溢价率约6.5%，较8月有所回落，多数城市以底价或低溢价成交为主。
9月下旬，上海静安、虹口北外滩，北京丰台岳各庄，广州鱼珠、琶洲等核心地块将集中竞拍。据克而瑞好房点评网相关数据，8·28新政后现房销售、封顶预售等安排抬高了房企资金占用周期，拿地测算趋于审慎，有限资金正集中投向区位确定、总价可控、去化预期明确的地块。
土地市场的"核心热、外围冷"，与新房、二手房的分化格局一脉相承——无论是需求端还是供给端，资源都在向确定性靠拢。
结语：方向向上，节奏偏慢
9月楼市的"金九成色"，可以用三句话概括：新房弱修复、二手强支撑、分化在加剧。
对购房者而言，核心城市优质板块的价格底部正在逐步确认，但多数城市仍在筑底，不必恐慌也不必盲目。看一个城市楼市的真实温度，不能只看新房成交，要把二手房网签量、挂牌去化周期、新房改善盘去化率三条线放在一起读，才能看清全貌。
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