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楼市国补。

昨天，房贷贴息终于落地。

不少人觉得，虽然意义不小，但补贴力度差强人意，实际效果还有待观察，更有人直呼补贴了开发商。

媒体的解读是：

受益人群主要是刚需。

但刚需还是太笼统了。

这次贴息最明显的特点就是：

精准。

这种精准通过三个限定条件来实现的：

首套、120平以下，总价150万以内。

只有同时符合这三个条件的购房者才能获得财政贴息的资格。

除此之外还有：

只能覆盖商贷不包括公积金，但不限制新房和二手房。

这些条件就将受补贴的人群缩小到很具体的范围。

下面就来简单聊聊。

先来说人群：

我认为政策筛选的主要有三个群体。

第一个：城市租房者

我们看贴息1%，目前最新的房贷利率是3.1%，贴息1%之后就变成了2.1%，而大部分二线城市，随着房价下降，租金回报率已经开始上升到2%以上，像一些成熟地段，租金已经完全可以覆盖月供了。

所以，贴息对于租房者还是有吸引力的，租房是纯支出，但是买房总归是固定资产，政策可以刺激有稳定现金流的打工人从租房转向购房。

第二个：灵活就业人员

我们看这次贴息没有覆盖公积金，只能商贷，其实就是面向灵活就业者，特别是大家常说的铁人三项。

他们不一定会在工作的城市买房，但很多人赚到钱，还是愿意回老家买房的。

灵活就业者的老家基本在三四线城市或者小县城：

也符合总价低，面积小的条件，100万以内的房子贴息也不少。

对灵活就业者回老家购房是一个刺激。

第三个：农民进城

目前中国的城镇化进入尾声，但是按照测算，还有10%-15%的空间，这部分空间主要就是：

农民进城。

在政策面上：

一方面，不少农村在搞土地流转和乡村振兴，随着产业发展，不少农民确实赚到钱了，为了生活便利和孩子教育，一部分人也有意愿去城市生活。

一方面，城市特别是三四线城市，在吸引农民进城方面也很积极，在就业、教育、公共服务方面都提供支持，鼓励农民进城工作和生活。

这次贴息，对于有需求的进城农民也是一种精准刺激。

基本上：

这次贴息刺激的就是这三类增量刚需，还是很精准的，对于真正有购房需求的人来说，还是有用的。

再来看城市。

按照120平以下，150万总价以内的条件，基本上符合的就是：

二线偏远和三四线等低线城市。

看到丁组昱统计的一组数据：

一线和核心二线新房基本都不符合，二手房符合条件的一二线城市由低到高排列：

深圳、郑州、苏州、杭州、上海、北京，这些城市只有三成左右二手房符合条件。

广州、长沙、西安、成都、南京、东莞、佛山、武汉、重庆、天津，这些城市过半二手房符合条件。

贴息对这些城市的租房者还是有吸引力的。

其他低线城市新房和二手房基本都符合条件，其中成交以四川最多。

基本上，政策要补贴的就是上面这些人群和地区。

当然，昨天也说了：

精准刺激是一方面，楼市预期更重要。

如果房价不再下跌，公积金提额扩围+40年房贷+房贷贴息，这套组合拳打出去才能更加有效。

希望这次政策可以促进楼市早日见底，让真正有需求的刚需和改善不再有顾忌。

大家觉得呢？

可以留言说一下。

就这样。