前两天，保利竞拍41轮，以5.8万/平楼面价 （扣除配建） 拿下琶洲南区401地块。
至此，琶洲实现3个月卖3宗宅地的目标，翻看琶洲近10年来的历史，这是从未有过。
坦白讲，不仅是琶洲， 整个一江两岸，都在迎来一次供应爆发潮。
而明年，大概率是将是珠金琶有史以来竞争最激烈的一年！
|珠金琶航拍
|广州楼市发布 摄
壹
探讨这个问题之前，我们先来盘点下，明年珠金琶的阵容有多庞大。
前段时间，保利冼村项目、珠江·金融城·颐德公馆，前后脚迎来新动作，前者170套房源取证，后者正式对外开售。
按节点来算，今明两年会是两盘供应高峰。
而年初出让的越秀马场项目，也基本明确明年入市。
也就是说，仅珠江北岸，就会有3个重量级全新盘同台竞技。
｜冼村旧改航拍
| 广州楼市发布 摄
而琶洲方面，估计会更热闹，琶洲 “新三剑客”预计都是明年“档期”。
首先，新政前拿地的越秀琶洲中二区宅地、华润琶洲石榴岗，最快今年，最慢明年都会登场。
至于保利琶洲401地块，按 行业传统，高层住宅从拿地到封顶的时间周期是14个月周期，而保利琶洲项目限高80米，节奏可能还会更快。
所以整体计算下来，明年珠金琶起码是“六强并列”。
如果算上销售尾声的保利玥玺湾、保利天曜、保利天奕、琶洲南TOD、保利华创·都荟天珺等，场面会更精彩。
｜广州楼市发布制图
关键是，数量上的增加还只是表象，更核心的是，珠金琶出现了3个明显变化：
一是，新增项目的体量已超过去3年之和，意味着珠金琶的较量将进入白热化阶段。
楼市君拉了一组数据，从2024年到今年9月，珠金琶的住宅总供应是66万方，接近4000套房。
而6大新盘的总体量，加起来是87.9万方，比过去3年还多了1/3。
｜广州楼市发布 制图
也就是说，明年珠金琶三大板块的竞争烈度，会是贴身肉搏的状态。
而过去一直争论的珠金琶谁最受欢迎的命题，估计也会被市场用真金白银投出答案。
｜广州楼市发布 制图
二是，今年珠金琶地价在全面抬升，新房价预计会集体破10万+/平。
从“面粉”价格看，今年珠金琶的地价，向上趋势很明显。
比如珠城，越秀马场地块8.57万/平地价，比保利玥玺湾和保利华创·都荟天珺地价都高。
而琶洲“新三剑客”的地价，也高出琶洲南TOD、保利天奕不少。
单纯从地价成本来说，这些项目基本具备10万+/平豪宅的潜质。
｜广州楼市发布 制图
更关键的是，目前珠金琶的新房价格，普遍在走强。
比如金融城颐德公馆首开，单价最高刺破14万/平；保利天曜经过多轮调价，即便小户型也站稳10万/平大关。
而克而瑞数据显示，2022年珠金琶住宅新房网签价是10.4万/平，到今年已经涨至12万/平。
在这波涨价效应下，叠加更贵的地价，珠金琶明年的“参赛选手”,价格上攻趋势会更加明显。
｜广州楼市发布 制图
三是头部房企的顶豪产品线，在云集一江两岸，珠金琶的产品在越做越高端。
此前保利玥玺湾凭借独特的产品，以一己之力，带领广州杀入全国顶豪“决赛圈”，让广州在顶豪市场的影响力，直追北上深。
而现在的几个新项目，同样在做类似的事，把顶级产品放在珠金琶。
比如华润置地的琶洲南石榴岗项目，据说已由华润置地总部直管，产品是顶级标杆“云玺系列”。
越秀琶洲中二区项目，之前曝出是做“纯板楼+叠墅”产品，是过去珠金琶极其少见的。
还有珠实前几天开盘的金融城颐德公馆，就是珠城“同系顶豪作品”。
｜广州航拍
｜广州楼市发布 摄
也就是说，广州顶级豪宅的话语权，向珠金琶集中的趋势，会日益明显。
“全国豪宅看珠金琶”现象，将愈发普遍。
贰
但这里也带来一个问题：
供应爆发、房价抬升，市场的购买力，还够不够消化珠金琶的房源？
我们先来看看宏观层面的数据：
过去3年，珠金琶网签套数是3315套，而总供应量是3987套，大致上属于“供求平衡”状态。
但有一个趋势也非常明显，即珠金琶的供求比，正在从2024年的1.0上升到1.32。
｜广州楼市发布 制图
这是需要非常关注的信号。
过去几年，珠金琶有过一次明显放量，供求比的上升意味着珠金琶城库存已经开始走高。
现在，珠金琶迎来更大规模的供应井喷，无疑会进一步加剧这种僧多粥少的局面。
对开发商来说，如何打动买家和市场，将是后续几个项目在操盘时，必须要面对的考验。
｜珠江新城航拍
｜广州楼市发布 摄
另外，一些外围区的核心板块如世界大观、市桥、长洲岛等豪宅盘，也在对珠金琶潜在买家产生分流。
像今年入市的绿城·臻园，购买群体中除了番禺老钱，有不少还是珠金琶的置换客。
再比如，即将入市的中交长洲岛别墅宸启安澜，由于地利优势，也可能会分走部分珠金琶的地缘客。
｜长洲岛与珠金琶对望
|广州楼市发布 摄
当然，利好也不是没有。
比如珠金琶都有人口的增量。
尤其是琶洲和金融城，近两年在产业发展上，已经开始步入成熟期，不少大厂和金融、科创企业都在陆续迁入，这势必会带来不少产业人口与购买力。
也就是说，类似珠江新城过去的产业“聚富效应”，在金融城和琶洲，会越来越明显。
总而言之，明年珠金琶供应井喷，对于开发商，挑战与机遇并存。
谁能从市场上率先跑出来，产品、操盘、兑现缺一不可。
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