现在二手房普遍都比新房便宜，因此二手房是刚需购房的首选。但很多买二手房的朋友把关注都重点都放在房子本身和房产证的。觉得只要房子满意房证在手就万事大吉了。当交易过程中出现问题已经晚了。问题根源就是忽略了产调。不要以为有房产证房子就没问题，房产证只是个参考，房子真实的状态，必须要看官方的产调报告，也就是不动产产权查询记录。房本可以造假，也会出现信息更新不及时，但不动产登记系统里面的记录，才是这套房子最真实的 “体检报告”。
产调要如何做呢？
线下办理：房主本人携身份证去不动产大厅市民中心进行打印。
线上办理：现在国内大部分城市都开通线上查询，每个城市入口不一样，有的是政务小程序，有的是当地不动产公众号、政务 APP。同样，还是要卖房的房东实名登录，找到名下这套房产，导出房屋登记信息，发给买家核对。
产调一定要放在交定金、签购房合同之前做！千万不要交完钱再去查。已经付了定金再发现问题，扯皮会非常麻烦。如果暂时来不及做完整产调，定金不要直接打给房东，交由中介第三方保管，约定好，产调确认房屋没有问题之后，再把定金转给卖方。
产调报告5个重要信息必须留意
1，产权人信息：确认卖房的是不是全部产权人。如果是夫妻共有、多人共有房产，所有产权人都要同意卖房，少一个人签字，后续合同就容易出纠纷。
2，查封情况：一旦有法院查封，这套房子直接不能买，查封房根本过不了户，不管房东说得多么好听，都不要抱有侥幸心理。
3，抵押信息：看清楚有没有银行抵押、私人抵押。有抵押不是完全不能交易，但要搞清楚剩余欠款多少，谁来出钱解押，写进合同，避免房东拿你的首付款去填别的债务窟窿。
4，居住权、异议登记：如果设立居住权，就算房子过户到你名下，别人依旧有权住在里面，你赶不走对方；有异议登记，代表这套房产权本身正在打官司，交易风险极大，直接避开。
5，房屋性质、土地信息，确认是住宅，核对门牌号，避免买错房源。
产调对于购买二手房至关重要
很多人以为中介或者房东都会帮你把产调做好，你只需要看房交钱就行。但在现实中这些事你不要求很少有人主动为你提供。有的房子在查封和抵押之后旧房证还在手里，表面看不出任何问题，甚至有的人还会伪造房产证。如果房主存在刻意隐瞒的话一定更不会主动坦白。只有官方的产调才是最可信的。如果房子被查封或者存在隐藏抵押的话你交的定金或者首付都很有可能打水漂，严重的直接钱房两空。所以，购买二手房是一定不要嫌弃麻烦。必须要房东提供产调而且不能是截图，尽量原件或者官方导出的pdf文件。要不要轻易相信中介口中的“房子没问题”，毕竟中介也有看走眼、为了成交刻意隐瞒风险的可能，风险最后是落在买房人身上。
二手房交易，谨慎一点总没错。几百万的房子，多花半小时查一份产调，避免未来几年的糟心事，这笔账怎么算都划算。如果你准备入手二手房，建议把这篇转发给家里一起买房的家人，交易前，一定要把产调落实到位。
温馨提示：不同城市线上查询入口不一样，操作上有细微差别，具体可以咨询当地不动产登记中心。
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